一、哪些城市有潜力发展租赁市场？
租赁市场的发展离不开人口和需求的拉动。为了探究中国最具备发展住房租赁市场条件的城市，我们选取了人口和房价两个指标进行研究，筛选出常住人口在500万人以上、商品住房销售均价排名前30的城市。这30座城市中，24座属于一二线城市，6座三线城市，主要是东南沿海较发达城市和内地部分省会城市。
备注：1. 均价为2017年1-3季度各城市商品住宅成交均价
2. 人口数据来源于2016年各城市国民经济和社会发展统计公报
我们认为上述城市将是发展住房租赁市场的主力，原因在于：
1. 人口500万以上属特大城市，经济实力雄厚，流动人口较多。而流动人口构成住房租赁市场的主要需求。我们考察了一些典型城市的常住人口结构，北上广深全体一线城市和东莞、苏州、天津的常住人口中非户籍人口超过了1/4，其中东莞和深圳最高，均超70%。短期内限购政策不会放松，绝大多数非户籍人口在一定年限内不具备购房资格，这就为租房市场留下了相对稳定的空间。
2. 销售均价排名前列。在这些城市购房，需要一定的经济积累，仅凭个人经济实力、在参加工作短期内买房是不大现实的，相对于高房价的购买力低下，也为租赁提供了发展的市场空间。反之，对于普通三四线城市，大量推行租赁住宅会对房价形成下行压力。
3.从地方土地财政的角度看，上述城市在财政方面相对充裕，住宅用地价格保持相对高位，能够对土地出让金收入形成保障。根据上海和广州已出让的全自持地块经验，租赁住宅土地出让价格较住宅用地价格偏低，而我们测算当租赁住宅用地达到总供地面积20%的情况下，已经开展租赁住宅供地的城市土地财政不会构成租赁住宅用地的供地障碍。因此，这些城市发展租赁不会受到地方政府的消极对待。
但是对于大多数三四线城市而言，大量的租赁住宅用地出让会对政府土地出让金收入构成明显影响，加大财政压力，可能会影响地方政府发展租赁的积极性。所以无论在客观条件上还是主观意愿上，普通三四线城市都不可能大规模发展住房租赁市场。
二、未来租赁市场总量有多大？
排除了普通三四线城市之后，我们就可以依据现有30座城市初步计算出全国的供给规模。假设未来这些城市商品住宅成交量维持2016年规模，合计3.74亿平米；未来租赁住宅供给总量占商品住宅总量的20%（根据北上广深十三五规划测算）。那么未来这30城年均将新增租赁住宅7500万平米，成为全国租赁住宅供给的主力。
目前住房租赁仍处于探索和试行的阶段，未来将走向何方仍有较大的不确定性。从当前趋势来看，政策推进的速度和设定的目标均高于预期。但是租赁的大规模供给和租售并举双轨制的形成还有一个很长的过程，从2016年年末开始的租赁用地至少需要在2018年才开始逐渐入市。
鉴于当前租赁住房存量巨大，未来逐年新增的租赁住房在本轮政策周期之内（政策对于本轮租赁试点周期设置为五年）对存量（租售存量）均很难形成比较明显的边际效应，更多地是渐进性的影响。
三、2017年租赁元年：我们的起点在哪里？
2017年两条政府文件相继明确发展住房租赁市场的试点城市，分别是《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，其中共计涉及了14座城市。截止2017年9月末，以上14市已出让或挂牌租赁地块（包括竞自持、全自持、商改租等）面积超过450万平米。这些城市的住房租赁市场将率先打开局面。尽管上文提到的许多城市虽然暂未成为试点城市，但潜力依然巨大。
十三五规划已经为我们构建了五年内一线城市住宅租赁市场的蓝图，预计北上广深四个一线城市预计新增住房供应349万套。尽管与存量规模相比这个总量偏小，但是这只是一个开始。
