【最新】深圳房产过户给子女，继承、赠与、买卖哪种最划算？
最近遇到不少客户咨询，说想把自己的房子留给孩子，但是不知道哪种方式过户最划算？
是不是赠与最划算？恐怕未必。
以老张的咨询为例。
老张想将自己10年前购买的一套唯一的深圳住宅（面积为110㎡，普通住宅），原登记价为人民币180万元，现评估价为人民币420万元）过户给儿子小张，当然小张名下还没有房产。
那么老张什么时候以及什么方式将房产过户给小张最省税费呢？
算税费之前，先来理一理税费有哪些。
首先，个人转让住宅（无论任何方式转让）均无需缴纳土地增值税。
其次，根据2022年7月1日实施的《中华人民共和国印花税法》，不再征收印花税。
第三，教育费附加税，城市建设维护税、地方教育附加税，统称为增值税附加，合计为增值税的12%，实际上增值税及增值附加税的总税率是5.6%。凡是有增值税的，均会有增值税附加，反之亦然。为简化计算，暂且忽略增值附加税。
第四，就住宅而言，主要涉及三大税种：契税、个税和增值税。为计算方便，本文所列计算基数均为概数。
第五，如涉及继承、赠与，还可能产生公证费。
第六，其它诸如登记费、工本费等小费用，暂且忽略。
小张要将房产过户自己名下，有四种过户方式可供选择：
一是老张百年之后由小张继承，二是赠与，三是直系亲属买卖，四是正常买卖。
我们分别来算一算。
一、继承方式（无需审查购房资格）
小结：
1、因子女继承父母名下房产属于法定继承，故无需审核小张是否具有购房资格。
2、继承方式过户住宅时，免征缴纳增值税、个人所得税、契税，仅需缴纳公证费。
而根据《广东省发展改革委、广东省司法厅关于调整公证服务收费有关问题的通知》（2022年1月1日施行）附表，每套居民房产继承、遗赠的公证事项费用总额不得超过1万元。
因此，小张继承老张名下住宅，仅需缴纳1万元公证费。
二、赠与方式（需审查购房资格）
小结：
1、 赠与分直系亲属赠与和非直系亲属赠与两种。
2、这里的直系亲属，主要指被税务认定的直系亲属，包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及直接抚养、赡养义务人之间。注意，“兄弟姐妹”也包括在内（虽然其并非法律意义上的直系亲属），直接抚养、赡养义务人主要指继子女、继父母。
3、两种赠与的区别是：直系亲属赠与免征增值税、个人所得税，只需缴纳3%契税；而非直系亲属赠与视同买卖，增值税、个人所得税都正常缴纳，即所有税费与正常买卖相同，且比正常买卖多一项公证费。
4、与遗赠和继承不同，赠与均要求受赠方具有购房资格（符合当地限购政策）。
5、赠与时，作为契税缴纳基数的过户价为评估价，而非原登记价。
6、赠与过户要求提前办理公证手续，支付公证费，除了遗赠的公证费实行单套住宅1万元的上限管理外，其他赠与方式均按照《广东省实行政府指导价管理的公证服务收费项目和收费标准表》据实计算。
因此，老张将住宅赠与小张属直系亲属赠与，办理过户时，可免征增值税、个人所得税，仅需按评估价的3％缴纳契税12.6万元，并需另缴公证费2.56万元。
三、正常买卖方式（需审查购房资格）
小结：
1、因老张的住宅属于满五唯一免征个人所得税、增值税的情形，故正常买卖仅需缴纳契税，过户税费为6.3万元。
2、假设老张的住宅不属于满五唯一情形，则正常买卖需缴纳个人所得税和契税（增值税因满五年普通住宅而免征）。
四、直系亲属买卖方式（需审查购房资格）
小结：
1、直系亲属买卖与正常买卖不同的是，可按原登记价过户。
、因老张的住宅属于满五唯一免征个人所得税、增值税的情形，故直系亲属买卖仅需缴纳契税，过户税费仅为2.7万元。
五、结论
最后以老张的咨询为例。
因老张的住宅属于家庭满五唯一免征个人所得税、增值税的情形，从附表可得，继承仅需缴纳公证费1万元，而赠与、正常买卖、直系亲属买卖过户产生的税费分别为15.16万元、6.3万元、2.7万元。
即这套满五唯一的住宅过户税费从低到高排列为：继承<直系亲属买卖<正常买卖<赠与。
让你大跌眼镜的是，赠与的税费甚至最高，当然非满五唯一的住宅则未必。
故继承最省钱，直系亲属按原登记价买卖其次。
需要提醒的是，继承不受限购政策影响，赠与、正常买卖以及直系亲属买卖都受限购政策影响。
也就是说，你要受赠或以直系亲属的名义买一套深圳住宅，你必须要有购房资格。否则，你就只能继承了。
当然，还有最重要的一点，那就是你必须有房子可供继承才行。
附：相关税费征收法律法规：
①增值税规定：
1.《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第1条第36款：
一、下列项目免征增值税：
（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
- 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）第三条：
发挥税收调控作用：更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
②土地增值税规定：
1. ****《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第3条：
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
③个人所得税规定：
《个人所得税法》：
第3条3款 个人所得税的税率：
（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
第6条第5款 应纳税所得额的计算：
（五）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
3.****财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第4条：
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》第2条：
按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的<u>法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
④契税规定：
1. 《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》第1条第1、2款：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
2.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》第2条：
国土房产税收代征单位对于个人无偿赠与不动产的，应要求赠与方纳税人提供经税务机关审核的《个人无偿赠与不动产登记表》，才予以不征营业税；对受赠方纳税人全额征收契税及印花税，并在契税、印花税完税凭证下方空白处加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将表格存档。
3.《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》第1条：
我省契税适用税率为百分之三。国家有免征或者减征规定的，从其规定。《契税法》第六条第五款：
有下列情形之一的，免征契税：（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
⑤公证费规定：
根据《广东省发展改革委、广东省司法厅关于调整公证服务收费有关问题的通知》（2022年1月1日施行）附表《广东省实行政府指导价管理的公证服务收费项目和收费标准表》第一项备注，“涉及居民房产继承、遗赠的公证事项费用总额实行上限管理，第一档费率按不超过0.5％收取，其他档费率与‘证明财产继承、赠与、接受遗赠’相同，不足160元的按160元收取，且单套居民房产办理上述公证事项费用总额不得超过1万元。”
