《价值投资与人性弱点》：确定财务自由的决定性因素不是你现在拥有多少钱，也不取决于这两年的投资收益率，而取决于是长期收益率。

商业智慧：戒定慧是佛家三重修炼。第一步是戒，戒除暴利/戒除高风险/戒除短期行为。第二步是定，现金流的不断正循环，重复108遍。复利只是其数学逻辑，定力才是其心中秉持。最后一步是慧，简单生活，大隐隐于市。

豪宅产品不仅是奢侈品还是信用资产及投资品。作为信用资产，豪宅持有者拥有更多的投资机会，作为投资品豪宅在经济周期中领涨抗跌（只限于一线城市且有流水支撑），分享较多的城市溢价。

大家只留意财富的货币表现而忽略了人类致富欲望，致富欲望才是一个地方财富增长的源动力，欲望越多的地方财富越多。

投资是一种人的行为，而人较易受环境影响心理和情绪。许多人具有分析信息的能力和智慧，但很少人能够透过现象看本质。

投资、战略都要独立思维，要学会看本质，不要人云亦云，不要亦步亦趋。

投资要看自己对手是谁，炒股难赚钱，因为你的对手是专业训练的基金经理。炒一手楼难赚钱，因为你的对手是精明的开发商。炒二手楼易赚钱，因为你的对手就是和你一样的刚需。

《乌合之众》：个人融入群体之后，个体之间的差异被消解，智力认知水平开始下降，所有的单个人都在模拟或追随群体，博学者和不学无术者都一样没有洞察能力。群体运动中的情感和行为具有传染性。个人在被传染之后，类似于被催眠的人在催眠师的操纵下进入的梦幻状态。

时机关于价格，而地段关乎价值。

不投写字楼，因为写字楼和经济大环境息息相关，这点完全超出一间公司的把控范围。一旦经济出现问题，最先影响到的是公司，进而影响写字楼的租赁。加上每一个产业都有自己的生命周期，城市发展初期中心也有迁徙规律，这些都不是谁能控制的。

如果在一排商铺里能够持有6-10间，就可以自己去做定位和小型招商，以突破原有的单铺格局。

市场化最充分的地方，效率必最高。

离开城市，一切以山河湖海高尔夫甚至峡谷为卖点所谓豪宅，都是浮云！

房价泡沫是人口流入造成的供应短缺，导致的房价快速上涨。换句话说，人口流入蕴藏楼市机遇。

一手的时机是要等待，二手的时机要寻觅。一手看未来升值，二手看现实洼地。

投资本来就是很孤独的事情，别人狂欢大笑时你要面临出货获利了结；当市场一片哀鸿遍野鬼哭狼嚎时你又得大举资金进货囤货，孤独啊！

临街商铺由于新型购物中心（各种Mall）的兴起，以及网络购物的竞争，会变得供过于求。而内铺投资风险太大。找到长久不衰的商业街很不容易，真不知道何时会突然冷清。写字楼管家盖了太多太多。

投资经历：太多失败容易太谨慎；太多成功容易不谨慎。

10元的复利和1万元的复利，在十年后看来，结果大不一样。

年少力壮钱少的时候，应该想办法利用自己的能力和别人的钱来积累资本，比如替人打工，适当投机。

人类的进步是靠杠杆，从原始木棒撬石头、推磨到现在起重机械等等，没有杠杆，办不了大事儿。

不单单是炒股炒楼，做其他的事业，比如各种连锁店，如果你只知道用自有资金去发展，怕别人来看你的财务报表和干扰你的管理。那么，你就慢慢做吧，做到其他比你钱少，但善用杠杆快速发展的人来收拾你。

让你失败的不是因为你使用了杠杆，而是因为你走错了方向。

巴菲特：财务杠杆发挥作用时，能够扩大你的盈利。你的配偶会认为你非常聪明能干，你的邻居会嫉妒你。但是财务杠杆会让人上瘾。一旦从财务杠杆创造的奇迹中获利，只有极少数人会退回到更加保守的负债比率。

房市投机法则1：一阴一阳之谓道！道生之，德蓄之，物形之，势成之！无为，少为，顺势而为。

（阴阳、黑白、涨跌、多空是世界永久对立统一存在；道纳万物于浑然一局，尤其客观规律，不可一味去逃避或打破。无为是少为，适性而为，顺势而为。要少为，要知足，要知止。知足方常乐，知止才恒得。）

房产投机法则2：趋势交易，顺势而为，追涨杀跌。一切看趋势，敢涨就敢买，敢跌就敢卖。（前提是有效涨跌，3个月左右为观察期）

房市投机法则3：投机者无法不爱上杠杆，杠杆在上升趋势中是王道，下降趋势中是毒药，需及时杠杆化和去杠杆化。

房市投机法则4：速度是金钱，周转是生命！

房市投资法则5：没有不好的房子，只有不赚钱的房子。

房产有使用价值、投机价值、投资价值。分别对应其商品属性、股票属性和债券属性。投机价值代表攻击性、投资价值代表防守性。选择攻击还是防守，一看风险偏好二看市场趋势。通常来说是上升趋势选择投机性物业，下跌趋势选择投资性物业。

利率走向是判断房产走势的一个指标：利率加无可加，卖！利率减无可减，买！

优质教育资源作为一种稀缺社会资源，其价值表现能力越来越强。投资学区房，首选该去龙头，最次也应前三。购买前尽量向中介、邻居、学校多打听，另外和原业主签订好备注协议，如果被用过，就要求赔偿。

房产上行或平台整理趋势，新房的溢价能力高，性价比往往高于同地段同品质二手房，此时自住宜看二手房；房产下行趋势，尤其是恐慌期，开发商回款压力大，新房价格通常低于同品质二手房，此时自住宜买新房。

投资性品种是指能产生租金、利息、分红的房产、债券、蓝筹股等，它是正和市场，参与者8赚2赔。投机性品种是指持有不能获得租金、利息、分红即实际不产生价值的品种，如外汇期货，金融衍生品，垃圾股等，是零和市场，8赔2赚。

未完全开拓的新片区是矛，价格投机的攻击性强；配套成熟的老片区是盾，出租自住的防守力强。矛与盾无所谓好坏，各有所长，看自己的投资偏好和资产配置需要。攻守平衡是最理想的。

房地产的重要魅力之一在于斗升小民可以低成本获得贷款，这几乎是其获得廉价金融资金的唯一方式。提前还房贷，宜慎之又慎，还款容易，在限贷的背景下，在想借就难了。穷人存钱，富人贷款。能贷且贷必须贷，可考虑随借随还这类产品，用活期存款抵房贷利息。一旦有好的机会，赚到的可能远不止这点利息。

地段好、租金回报高的房产，相当于购买了一张等价债券和一份上涨期权，租金相当于源源不断的利息现金流，放假上涨期权兑现。

从量价关系上来说，有量才有价，量在前价在后，量变导致价变。在供小于求的上升趋势，量平价平--量升价平--量升价升--；在供大于求的下降趋势，量平价平--量跌价平--量跌价跌。

商铺投资在房产类型里，属最高级别层次，新手别轻易上手，非掌握高精尖技术者勿轻易下手。

商住楼的本质实际上“既不宜商也不宜住”，作为写字楼不上档次，作为住宅又不宜居。所以，这类产品的价格攻击力受限，抗涨也抗跌。但通常会在出租回报率方面给予补偿。

投资性房产：包括单身公寓、商务和酒店式公寓等。多半是投资价值低，投机价值更低。部分公寓出租回报率高，投资安全性高的代价是失去价格投机能力，跟涨补涨，别人涨5k它涨1K，严重跑输大势。

房市特征是牛长熊短，多数时候失去攻击性，少数时候享受防守性。

衡量房产投资价值的重要指标“出租回报率”，衡量股票投资价值的重要指标是“股息率”。

不要把资金、名额、精力浪费在袖珍方，投资效率太低。

【投资三要素】是安全性、流动性和收益率。投资本质是牺牲当前资金流动性去换取收益率。流动性即变现能力，现金流动性最高安全性最高。通常而言安全性越高收益率越低；流动性越高收益率越低；流动性和安全性成正比，流动性越高安全性越高。投资的理想状态是安全性、流动性、收益率处于一致的平衡。

【房贷的期权成本】以首付30万利率5.6%贷款70万买入100万房产，月租3千计算：近似于获得100万利率3.6%的债券，和100万上涨期权。其中贷款获得70万期权，每年支付的成本为（5.6-3.6）%=2%。房东愿为租客倒贴利息，看中的是房产上涨期权价值。租客在享受房东倒贴的同时，市区了上涨期权行权的巨大机会。

当然，有点区别：上涨期权的最低价值是零，但房子的“上涨期权”有可能是负数，这里还有个风险溢价的问题。

【仓位控制】是投资风险控制核心策略。全额做首付贷款买房实质是满仓做多单，够首付不买房实质是满仓做空单。多空风险都大别全多别全空，房市牛长熊短，空比多风险更大。

【房产地段价值】自然资源价值和社会资源价值的总和。自然资源包括山河湖海公园空气土地等生态资源（精神文明）；社会资源包括一切为社会提供服务的客体，满足社会需求提升社会效率的资源，包括交通购物休闲医疗教育文化旅游会展酒店（物质文明）。占有稀缺自然和社会资源的房产是硬通货，值得拥有。

【房价与租金】作为资产价格的房价，受供求关系和货币流动性影响；消费价格的租金，受房产价格升高而成本传导及转嫁，水涨船高。

水—房价涨在前，船---租金高在后。房价涨幅与租金不同步，总体租金波幅要低于房价，且有滞后性。房价小涨租金平---房价大涨租小涨---房价平租大涨---房价小跌租平---房价大跌租小跌。

房价是因租金是果，房价波动推动租金波动。房价涨过后可预期租金要补涨。租金涨房价不一定涨，可能早涨过头了。房租在03年非典和08年危机时有下跌，但跌幅还是比房价小的多。

房产是很多人一生最大宗消费品，以200万房产为例，很多人活到现在其他消费总和恐怕都没超200万；秒杀火车票排队买苹果淘宝血拼等全面消费相加恐怕只是房产零头，但这些消费砍价却花费其决策时间的99%。为这几百万积累很多人要耗一生精力，但买房决策和看房却可能花几天只占总人生决策时间1%。

房产是很多人一生最大宗投资品，很多人在外语政治等应试科目上耗费数十年学习门门精通，但他们对这个消耗其大半生财富的投资品，却一无所知甚至不知道中介几万佣金可以侃价。很多人除买房合同外，活到现在都没签过超过200万的合同，但他们在签购房合同时甚至连条款都不看或者没看清楚就签了。

房产是很多人一生中最大的财富消耗品和最大财富永动机，除婚姻外人士最关键最重大的消费投资决策项目。早买房，买对房，少奋斗十年。但其知识技巧别说在学校无人教，在学校有时间也打怪兽或学马列去了；少数人步入社会后想学习房产知识，也无系统学习机会，更多人根本没有想到要去学习这玩意。

房产对很多人来说是被动考虑需要结婚必须要住时才会考虑的事情。由于很多人对房产陌生不了解，对这一过程本能地抗拒和逃避。

很多人认为买二手房找业主私下谈，买房成本最省。事实上双方直接洽谈的成功率非常低，即时能谈成成本也不是最低的。本质在于缺少中介这个连接纽带，双方少了周旋和隐藏余地，心态在对方面前暴露无遗，谁主动去谈谁就被动，还没开战先输一招。中介价值在于能无所顾忌地拉抬打压议价能力强。

快速流转，就像开发商中的万科，迅速拿地迅速建楼迅速回款，再循环。有些小开发商，拿了一两块地，放个八年十年才建，售价比万科十年前拿的地8年前就开发完了翻了好几倍，殊不知万科的快速流转把当年的售楼款不知翻了多少倍。

周转是生命，效率是金钱的现实版本！

很多投资者都过着颠沛流离的换房生活，通过快速周转将不动产变成高速盈利的动产。观念不同结果相差很远。贫穷者的可悲在于，他的钱很难由生活费用变成资本，更没有资本意识和经营资本的技巧，其实租2房分1房出去都是经营。

小结：风险敞口是指未加保护的风险！甲最大的错在于将200万资产完全暴露在风险中，未采取任何措施锁定风险。看多买房有风险，看空不买也有对等风险。不采取任何对冲防范措施的看多看空，本质是对赌。减少房产敞口风险常见的是贷款买房锁定房价、买大房卖小房对冲交易，买小房或买房产股等。

资金管理原则是应付晚付应收早收，尽量把沉淀资产变成流动资产。

有一朋友，他10天前142万买下99平一梯两户南北通。今天同小区出一套楼层差户型差88平142万，几个客户抢。10天时间，同样钞票购买面积缩水11平。当你忙着抢购iPhone6，忙着跟铁道部12306死磕时，想想忙碌的价值和意义。投入有限的精力，产出无限生产力方为正道。

赌气不看房实质是将他人过错，全部惩罚在自己身上，跟钱过不去。

信息不对称给懒惰的业主造成了巨大经济损失，给勤奋的买家带来了馋涎欲滴的利润。市场惩懒奖勤赏罚分明。来自实体行业的人打拼半辈子，不如跑房几个月赚的多。

不明不白赚来的钱，迟早会连本带利还回去。当初股票和房产暴涨，自信心爆棚，人人都把自己当股神当楼神。一旦失去对市场的敬畏之心，灾难也不远了。

房产市场是趋势性非常强的市场，轻易不会涨，也轻易不会跌。一旦开张，要果断买，只要趋势未发生改变，你经管大胆跟；一旦开跌，要果断卖。赚富人的钱，效率要远高于赚穷人的钱！

投资的首要原则是保证本金不亏损；长期坚持做确定性盈利的事情；与时间做朋友，投资者最好的朋友是时间；本小利大利不大，本大利小利不小。

顾洪波

纸币具有天生的必然的贬值趋向。

如果中国的M2广义货币供应量只要保持12%年增长速度，实际上我们在2019年，我们的广义货币供应量会达到200万亿。在2023年到2025年之间，我们的广义货币供应量就会达到400万亿！它意味着我们现在手里的100万到10年、12年后只值25万。货币增发会大量稀释人民的财富。

在这种浪潮之下，我们如果不投资，把钱存在银行，其实是在等死。但是如果我们随便乱投资，找不到正确的投资方向，我们可能是在找死！现在这种全球的货币环境对我们每个人的投资、理财提出了非常高的要求。

自从70年代，美元和黄金正式脱钩之后，全球的货币、纸币，天生具有一种必然的贬值趋向。现在我们正经历的，全球纸币有计划的、持续性的贬值。在接下来的5-10年，乃至二三十年内，我们可能仍然无法看到这种全球货币贬值的趋势出现逆转。

中国政府是全世界资产最多的政府，是对资产的控制力最强的政府。

黄金是可贸易品，房产为不可贸易品；房产有租金收入，储存黄金需要支付保管费；房产为必须品，黄金非必须品；房产将受益于全球复苏，黄金将因复苏而贬值！