借参加中外企业文化年会的机会，我拜访了上海上坤房地产公司的投资合伙人朱鹏先生。朱鹏是我的同班同学。作为一起在大学共度了四年时光的同窗，用14年的时间完成了从一名青涩少年到掌控亿元资产的私企老板蜕变，自然是同学们奋斗的励志标杆。
沪上与陕西的空间距离，14年跨越时空的分割，酝酿出说不尽的话题。其中，让我惊愕而又赞叹的事情，却是一件小事情——他至今没有在上海置办属于自己的物业，而是住在租赁的公寓里，是一名沪漂。
没有自己的物业、租房而居的房地产公司老板，听起来有点天方夜谭，却有他自己实实在在的道理。首先，房价的飙涨，房地产行业成为暴富的代名词，但不是所有的房地产投资人都富可敌国。这个行业有许家印这样实力雄厚的大亨，也有在金子塔底部努力打拼的“小”公司。他的公司就是一个“小”公司，虽然业务做得红红火火，但也在积攒着一切力量提升公司的实力，所以没有闲钱去置办物业。
其次，公司虽然初创，但是为了融合多方的优势资源，引入了多个外部投资者，是一家典型的资合公司。按照资方的意愿，企业的盈利大多数被作为注册资本的增资额重新投入了公司，滚动发展。否则，陈鹏的股权就会被稀释，直至失去对企业的控制力。所以，他的财富就是公司，在这个企业之外，他个人的资金很少，也没有余力去置办物业。
第三，是资金的成本。在上海租住的一套百平方的物业，年租金大约6-8万元上下。而购买一套同等标准的住房，市场价格在500万元左右。如果把这笔钱投入企业运营，可以节约大概30万元的贷款利息。付出8万元的租房成本，同样可以满足居住需要。租房住，把用于购房的资金投入企业运营，算经济账也更划算。
房地产公司老板租房的背后，是一个精明的生意经。租房住，改善了资产的流动性，增强了企业的实力，节约了成本，提升了盈利。增强企业资产的流动性、改善EVA也是近年来央企改革的方向。在中航工业，经过连续几年的以提升EVA为核心的经营改革，逐步建立了以EVA为关键绩效指标的考核体系，轻资产运营的理念已经深入人心，中航工业也实现了从资产数量“大”，向宏观上“大而强”，微观上“小而精”的转变，为发展注入了新动力。
由于行业的独特性，同时受到历史发展特殊环境的影响，很多数军工企业都背上了沉重的资产包袱，资产庞杂，层及众多，人员基数大。这种包袱，既是企业的财富，同时也是企业转型、轻装前进的障碍。20世纪最初几年，借助国企“精化分立，主辅分离”的改革，大多数军工企业剥离了“企业办社会”的职能，军工企业实现了第一次减负；同样是20世纪的第一个10年，借助城镇化发展和城市拓张的需求，一些军工企业通过土地置换、整体搬迁，在新的工业园区扎根，以优质的土地资源换来了更宽松的发展空间和产业更新换代的资金，实现了企业的重生。
流水不腐，户枢不蠹，资产流动起来才能创造价值。房地产公司老板租房的借鉴意义在于，思辨地看待资产“大”的优势，力求瘦身轻装，减轻资产负荷和管理层级，将是军工企业第三次轻装上阵的机遇。
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