今年（2019年）8月份，央行出台文件规定今后贷款不再锚定基准利率，改为LPR利率。12月28日，中国人民银行发布第30号公告〔2019〕，规定存量房屋贷款也要重新签订合同，改为LPR利率或者固定利率。
二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
未办理过房贷或即将办理房贷的客户比较关心的是LPR利率到底是什么？跟之前的参考基准利率定价的浮动利率有什么不同？已经办过贷款的存量房贷客户则更关心的是原利率定价方式要转换为LPR利率或者固定利率，二者有什么不同？到底该怎么选？
公告出来后，许多文章都给出了分析和解读，不过大多数人看完之后都还是云里雾里，不懂什么意思，更别提能清楚要选哪一个了？毕竟，很大一部分人连自己已经签订的房贷利率是怎么算出来的都不是太清楚。
论把一件事情的原理讲得清晰易懂，我只服李永乐老师，刚好李老师的视频前几天也出来了，看完后总算明白了天天在说的LPR到底是个什么东西，应该选择哪种转换方式。
房贷合同要变了！LPR利率和固定利率哪个合算？会影响房价走势吗?
建议大家认真看一下原视频哦，这里只是搬运总结一下文字，让自己印象更深刻一些。
1. 之前房贷的利率是怎么定的？
在LPR利率之前，房贷的利率是在基准利率的基础上浮动而定的，即：
房贷利率 = 基准利率 x （1 + 浮动比例）
其中，基准利率是中国人民银行（央行）制定的，各家银行统一执行，没有差别。从2015年10月24日起，人民币现行利率调整为：一年以内（含一年）4.35%，一至五年（含五年）4.75%，五年以上4.90%。房贷贷款期限普遍都比较长，所以一般人都是4.9%。
浮动比例则是各家银行有自主权，根据央行和国家的政策，银行内部规模调控，企业或个人的资质来确定上浮比例。
以上海之前的房贷利率为例：
- 首套房，一般为基准利率打95折，即浮动比例为5%，则房贷利率 = 4.9% x (1 - 0.5%) = 4.655%
- 二套房，一般为基准利率上浮10%，则房贷利率 = 4.9% x (1 + 10%) = 5.39%。
一般来说，当和银行签订了房贷合同后，浮动比例就确定下来了，在之后的还贷中，就不会再变了，但是基准利率是会变动的。央行可能会根据政策需要，上调或下调基准利率。
2. 为什么要引入LPR？
既然已经有了根据基准利率浮动的定利率方式，那为什么这次要改革，采用LPR利率机制呢？
这就涉及到利率的双轨制，即市场利率和政策利率。
所谓“市场利率”是指由资金市场上供求关系决定的利率，因资金市场的供求变化而经常变化。
比如央行可以向商业银行、政策性银行提供MLF（Medium-term Lending Facility，中期借贷便利，或称“麻辣粉”），其实就相当于借钱给这些银行，这些银行需要提供质押，并到期后偿还本金和利息。而MLF的利率是由央行决定的，但并不是央行想订多高就订多高，太高了就没银行要了，所以可以看成是一种市场化利率。
但是MLF利率能发挥中期政策利率的作用，可以通过调节向金融机构中期融资的成本来引导其向符合国家政策导向的实体经济部门提供低成本资金，促进降低社会融资成本。例如当希望市场的资金多些时，可以增加MLF的规模，同时降低MLF利率，反之同理。所以MLF其实也算是政策利率。
所谓“政策利率”就是类似上面介绍的基准利率的政策性利率，是依据客观经济条件和经济政策目标制订的。例如当国家坚持“房住不炒”，严控资金流入房地产时，可以提高基准利率。
在社会主义市场经济条件下，我国的利率政策可以概括为“双轨制”，既加强对利率的有计划管理，又逐步放开利率，发挥资金市场的调节作用。
但是“双轨制”的一个问题在于货币政策的传导不够通畅，利率传导理应由政策利率向市场利率传导。但在实际传导过程里，货币政策对货币、债券市场利率传导相对明显有效，但由于存贷款基准利率的存在，令货币政策对市场贷款利率传导有所阻滞。
当然啦，你也可以说那就同时调整MLF利率和基准利率嘛，但是利率的调整岂是随随便便说调就调，而且每次调整都要两方一起调，那不是很麻烦嘛。所以，随着中国央行启动相对宽松的货币政策引导利率下行，今年（2019年）也许是彻底解决利率两轨并一轨的最佳时机。
3. LPR利率怎么定？
LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率，又名贷款基础利率），是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。怎么理解呢？
央行8月公告，新的LPR报价明确将按照以中期借贷便利（MLF）利率为主的公开市场操作利率加点形成。也就是LPR = MLF利率 + 加点，MLF利率是由央行定的，加点是由商业银行根据利润和风险制定的，并通过集中报价的形式决定。具体的操作方式就是选出18家（截至2019年）能代表整体市场情况的银行，根据各报价行每月的报价，剔除最高、最低各1家报价，对其余报价进行算术平均计算后，得出贷款基础利率报价平均利率。
有了LPR利率，各银行就能在放贷过程中，对LPR利率再进行加点，贷款给有需要的企业和客户。
例如，当前LPR为4.8%，那么某银行可以提供如下房贷政策：
- 首套房：4.8% + （国家政策加点0% + 银行加点0.5%） = 5.3%
- 二套房：4.8% + （国家政策加点0.6% + 银行加点 0.6%） = 6%
后面两项可能是直接统一以一个加点表示，在签订合同时就确定了，之后还贷过程中不会再变动，但是LPR利率是可以调整的，受国家政策的影响（一般一年调一次）。
这样就可以推动政策利率和贷款市场利率的联动，建立“政策利率MLF—LPR—贷款实际利率”传导机制。
4. 存量房贷利率怎么转换？
以之前上海的房贷利率为例，如果小王2018年买了一套首套房，房贷利率为基准利率打95折，即4.9% x (1 - 0.5%) = 4.655%，那么
转换为固定利率：
那么不管今后LPR如何变动，他的利率每年都保持 4.655%不会变动。转换为LPR利率：
今年（2020年）是以2019年12月20日的LPR（4.8%）为锚点，第一年转换后利率不变，即4.655% = LPR + 加点 = 4.8% + 加点，可以得到加点就是-0.145%（加点可为负值就是这个意思，所以不用担心转换后突然每月房贷就变多了。除了上海之外，大部分省市应该都是正值），那么这个加点就确定下来不会变了。从今以后，小王的房贷利率就变成LPR-0.145%，仍然是浮动利率，只是和LPR挂钩了。
5. 到底选固定利率还是LPR利率？
这个就取决于你对之后LPR的判断了，如果之后LPR上行，那么相比固定利率，每年要付的利息增多，如果LPR下行，那么每年可以少付些利息。从长期来看，就国家的发展规律来说，随着社会的经济发展，利率下行是一个趋势，许多发达国家都进入了零利率甚至负利率时代。从短期来看，LPR最近几年确实有下行空间。如果剩余房贷的年限还比较长，建议选择LPR利率。
当然啦，未来形势会怎么变化谁也说不准，建议结合对LPR的认识和自己的实际情况加以判断。
