房利美、房地美
房利美购买经过联邦住宅管理局——后来还有退伍军人管理局担保的抵押贷款，这意味着银行可以尽情地发放贷款，只要美国人民想要。政府担保意味着贷款的低利率，所以会有来自消费者的大量需求。银行对此挺满意的，这允许他们发起(originate)贷款收取费用，然后转手就卖给房利美。
房利美对政府来说也有好处，因为政府很乐意看到住房拥有率稳步攀升。但是伴随而来也有个难题。房利美本质上是一个政府部门，所以，它买入的所有这些贷款都使联邦预算赤字增加。
所以，1968年，政府让房利美成了上市公司（当然是在确保其保留有大量投资的前提下），一举将债务移出了联邦政府的资产负债表。
两年后，美国政府创建了一个房利美的姐妹公司，叫联邦住房抵押贷款公司，或者叫房地美。房地美也是一家上市公司，振幅依然是作为大股东。目的是为了在抵押贷款市场上给房利美带来一些竞争，从而保持利率下降。
吉利美
政府不想完全由自己长期持有贷款担保业务。它担心如果房利美、房地美出事，抵押贷款市场得不到更多支持。所以，它让房利美上市的同事，也创建了政府过敏抵押贷款协会(Government National Mortgage Association)，即吉利美(Ginnie Mae)。
吉利美全力以赴支持退伍军人管理局和美国联邦住宅管理局保险贷款，以及农民房屋政府贷款。但是吉利美使用的不同方法支撑抵押贷款市场。不像房利美那样简单地买卖抵押贷款，吉利美的人想出的办法是证券化。
1970年，第一笔抵押贷款担保证券诞生，被称作过手证券(pass-through)，因为，池中所有贷款的利息和本金，都是简单地直接转手给债券持有人（当然，信托管理人会先收取手续费）。
房地美最先了解了这个理念，1971年，推出了它的第一个过手证券——抵押贷款担保证券(MBS)。房利美过了一段时间才接受，首次采用这种方式是在1971年。
抵押担保债券
如下方，吉利美和JT的谈话中，她把抵押贷款担保证券贷款抵押贷款池作为一家公司。双方都从投资者哪里得到资金，双方都要将赚取的利润回报给投资者。
两家投资银行，所罗门兄弟和第一波士顿，决定联手一试。1983年，他们为房地美创建了一个新的证券化产品，在一个私人抵押贷款基础上提供一系列的债券。每一类债券都有不同的期限和不同的利率。就像在一家公司里一样，最安全、期限最短的投资位于最顶层，风险最大、期限最长的位于底部。
这算是抵押贷款担保证券(MBS)的一个变形，所以需要一个新的名字，他们称它为抵押担保债券(collateralized mortgage obligation,CMO)。
资产担保证券
抵押担保债券是中风的天才，它创造了一系列的风险投资组合和投资持续时间，因此吸引了更多的投资者。
贷款人意识到，任何能够产生现金流或者说每月提供固定回报的东西，都可以被证券化。不管是抵押贷款，飞机租赁，学生贷款或者一本书的版税支付，如果能产生现金流，就被称作资产，意味着它可以成为一个所谓的资产担保证券(asset-backed security， ABS)。
1985年，美国海丰银行设计了一笔汽车贷款证券化产品。
第二年，第一银行发行了第一笔用信用卡应收账款做的证券。
很快，银行里充斥着这些产生自企业债券和贷款的所谓的证券化工具，特别是那些作为杠杆收购的一部分的贷款。
次级贷款
21世纪初，前所未有的大量债务被借给了次级借款人，他们开了信用卡账户，买车、船，当然，还买房。我们现在知道，许多贷款人发放抵押贷款时，不要求担保甚至不要求收入证明。
用行话来说，这些贷款被称为次级( subprime)货款，就像那些很可能还不起贷款的借款人一样。它们也被打捆成为证券化工具，混到其余的债务中。
贷款人不在乎借款人的情况，因为他们简单地将抵押贷款卖给了证券化信托。如果借款人违约，他不再是贷款人的问题。
信托也不认为这是自己的问题。经济繁荣，所以，许多次级贷款人能支付利息，这样，钱就漏向了那些购买了这些资产证券化工具的投资者们。
金字塔里大多数的玻璃杯都被倒满了，跟以前一样。
这些债券做得太好啦，所以有些野心勃勃的金融家们决定，把这些债券也证券化一下！他们将这些新工具称为担保债务凭证( collateralized debt obligation.C0)。他们在市场上出售这些产品，当它们是完全安全的。
评级
好的金融家们很少会采用另外一个金融家关于某项投资面值的说法，他们当然不相信会有什么事情是完全安全的。好的金融家会做所谓的尽职调查( due diligence)，这意味着他们会对一项投资打开盖子弄个明白，不管它是一家公司或者一个打捆贷款，他们在细微之处也寻寻觅觅，以确保自己不会卷入太大的风险中。
但是，尽职调查是项艰苦工作，过去，很多金融家因为太忙或者太懒，没有做这项工作。相反，他们依赖评级(ratings)。
评级套利
评级另一方面也很像学历。就像一个学生会为了获得学位要付费给大学一样，公司为了自己的评级也要给评级机构付费。
就像大学系统里，大学要互相竞争获得生源一样，为了给美国的公司评级，评级机构之间也展开了激烈的竞争。
只不过，正式的评级机构没有大学那么多，只有三家：惠誉评级、穆迪投资者服务公司、标准普尔，它们之间的竟争也是白热化的。
一个评级机构可能会为了获得一家公司的业务面给这家公司提供更宽松的评级，这种危险是存在的。而一家公司，也可能在这些评级机构之间货比三家，寻找对自己最有利的评级。这种货比三家的行为，被称作评级套利( ratings arbitrage)。
影子银行
影子银行，不吸收存款。它们没有利息收入。不在主街道上遍布网点。它们大部分甚至都没有真实地址，也没有电话号码。
有些给自己起个含糊暖昧、让人有点熟悉的名字，比如投资银行，货币市场基金，或者对冲基金，但是另外一些采用了古怪的名字，如结构性投资工具或管道。
在想要放贷给这些新赚钱工具的投资人，以及想要借钱而不管这些钱来自何方的人之间，影子银行扮演中间人的角色，也仅仅在这个意义上，它们被当作所谓的“银行”。
经济泡沫
现在看来，很明显，在2008年金融危机前夕，美国金融市场即将面临大灾难。所有的要素都已就位：不太可能还钱的人借了太多的钱；金融系统里的每一个玩家受到的监管强度不大，或者不受监管；评级机构的无能；国会山的无知；贷款人的抵押贷款部门里可能存在的欺诈与腐败；世界各地投资基金董事会的轻信；银行总部、投资银行、基金信托，以及消费者们的傲慢自负，他们中的大多数利欲熏心，认为能够互相借来借去直到永远。
