去年写的流水账，足足放了一年。再检查一遍，没有什么明显错误。于是决定发出来。
入住一年，对现在的生活还是比较满意的
2017年进入10月份之后，天气进入了最舒服的时节。
经过9月底宴请完几波同事和朋友之后，买房和搬家终于算是告于段落。
渐渐进入自己的生活，也开始整理如梦如幻的几个月的经历了。
在很多日本朋友看来我买房是比较迅速的。5月份黄金周开始行动，6-7月看房，签约。之后预约家具，实施搬家，一直到9月底家具大致搞定，总共5个月时间。其中看房到搬家共用了3个月。
购买过程中积累了一些经验和感想，共享给大家。
先说结论吧，感觉挺充实和踏实的，剩下的就是好好学习，好好工作，好好养孩子了。
目标篇
首先是为什么要在日本买房？每个人都有自己的判断，无需多言。如果拿不定主意，分析不出好坏，可以跟周边已经买房的朋友聊聊。决定在日本买房之后，在XX区，在XX站买？之类的具体需求，就要开始渐渐明确了。
如果你已经在日本居住N年，有自己的圈子和喜欢的地域，那么恭喜你。你省却了很大一块掉头发的纠结阶段。
我的情况是搬家前住在横滨一个很有人气的团地，孩子也是在这里出生的。孩子半岁左右接父母来日本帮忙照看孩子时，发现住的太憋屈。且孩子越来越大，行动范围开始变大，团地的环境变的越糟心。租一个心仪的较大的房子的房租，不如买一个了。
确实喜欢横滨，但是横滨距离公司太远，只能舍弃了。开始在茫茫的大地上寻找下一个喜欢的地方。
因为既然买了就早点入住的想法，所以买房的范围基本锁定如下。
- 1 现房，能最快入住。
- 2 新房
- 3 楼房。对的，没有考虑一户建。
考虑到装修污染，社区成熟度等等，最理想的情况是最好是建完一段时间的房子，这样不用给房子散味了。
（虽然日本一直号称各方面安全安心，但是实际上房子里依然会存在不足的地方的可能性。身边的例子是入住半年后就有人测量出超标的甲醛，投诉开发商了。）
参考朋友家，一个楼盘最后的几户一般都会有优惠或者赠送家具。幅度还是很诱人的。也是重点考虑范围。
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为什么没有买一户建
在日本有两个选择，楼房（マンション）和2、3层小别墅（一戸建て），其实还有一种tower，可以归类为楼房。三者价格差不多，各有利弊。
suumo整理了一个买楼房和小别墅的top10理由，从中可以看出区别。
图片来源 https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/hikaku/hikaku12point/
针对我家情况，选择了楼房（マンション）。
其他买房的要求
- 价格在4000w--5000w之间。太高的话，压力有点大。
- 东京23区，通勤在30分钟左右。应付将来变动也游刃有余的地方。
- 周边环境不能太吵。
看房前目标越明确，以后越节约时间和精力。如果不能的话，可以先列一些底线。等看房的时候，看得多了自然就有了清晰的目标。
看房篇
2017年5月开始带着的孩子到处看房（見学）。
在看房过程中，可以针对这个房子和自身情况，咨询担当。
几乎所有问题，包括贷款、房型、交通、资产价值等等都可以问担当。每次见学都能积累很多经验。
见学期间可以针对喜欢的房子让银行假审核一下。
提交资料比较简单
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ご印鑑（認印でも可）
ご本人確認書類（以下のいずれかひとつをご用意ください）
・運転免許証
・パスポート
・健康保険被保険者証
ご年収確認資料
給与所得の方
：直近の源泉徴収票または公的所得証明書類（課税証明書など）
ご新築の場合
：見積り書、間取り図など
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简单来说，印章、身份证明、纳税证明（役所提前开出来）、房子结构图、预算书等等。
前三样可以随身带着，需要假审查的话，提交给担当就可以了。其他房子资料开发商准备。
比如相中一个房子，想试试自己能贷款多少，可以跟开发商商量是否可以假审查一下。填一个申请表，盖上印章，身份证明和纳税证明让担当复印留下，这样就可以了。
之后5个工作日，银行会把审查结果（也就是可以贷款多少）寄送到家。中介一般都是先得到答复，会提前打电话给我。然后是否继续检讨。
可贷款额度和利率在申请的时候是根据申请人和楼盘两个条件决定的。个人条件好(主要是稳定性和还款能力)加上楼盘属于高资产性（大手开发，地段好，人气旺），贷款额度一般会比较高，利率低。
能否贷下款以及额度的影响，日本银行关注贷款人以下几点
- 1.工作是否稳定，是不是正社员，最近一年有没有跳槽。
这个虽然是决定项，但是只要有工作，基本上都不是问题。 - 2.信用问题，应该有专门的公司调查。
在日本有没有过不良记录，有没有拖欠过水电费手机费信用卡费或者各种税。 - 3.年收入。还款能力如何。
- 4.贷款时年龄。贷款一般是35年，所以年龄也是考虑项目。
- 5.是否结婚有孩子。考虑到稳定性。一般结婚了，有孩子了可能就不瞎折腾了。总感觉是对没结婚的歧视。。。
- 6.是否买车。如果有车或者有买车的贷款要还的话，可能会减分。因为日本买车虽然比国内便宜很多，但是养车绝对是一笔不小的支出。
- 7.是否有过信用卡的分期付款。如果有的话，是减分项。不过很奇葩的是，几乎我知道的银行（三井、三菱、横滨等等）都在劝你分期付款或者分期还款。
- 8.是否出首付。如果出一定首付，贷款成功几率直线上升。
- 9.签证。主要针对外国人。永驻和高度人才是加分项。
其中1、2、3、8是决定项，4、5、6、7、9是参考项。
重点：一括支付请忽略以上所有条件。
银行判断出的额度一般是申请人纳税证明上年收的8倍左右。其中一个细节是，基本都要求最近两年的纳税证明。我只提供了去年的。所以如果前年的数字不是很好看的话，只提供最近一下的也行。
设定买房目标时，可以自己估算一下可以考虑哪些价格的房子。实际看房时可以明确向担当提出自己的首付意愿，他们也会帮你计算。因为我的目标是0首付，所以前两个假审查出来的结果，一直没有达到我的预期。
现在住的房子，假审查使用了同一个楼盘更贵的一个房间申请的，可以贷全款（超过了8倍的限制），利率也几乎是最低的0.625%。
但是最后买的是另外一个稍微便宜的。
同一个楼盘的话，可以巧妙利用这个规则，尝试多申请点额度。
假审查通过后，在购买的情况下，正式跟房地产商签合同后，还会有本审查，提交材料会更多。不过，只要假审查过了，本审查的额度和利率基本不变。除非申请人有什么隐瞒的前科被银行翻出来。
※ 假审查虽然免费，但是不要进行太多。
贷款银行可以自己选择银行或者直接使用楼盘连携银行。具体内容可以跟担当商谈。
以上是贷款情况。
讲价篇
假审查取得了自己比较满意的额度和利率，房子也相中的话，开始进入讨价还价阶段。日本虽然大体上可以说是一分价钱一分货，没有讲价的空间。但是，要求一下也不费电。勇敢地直白地跟担当说出来，他们一般会想办法。
所以在见学过程中根据上面要求，只看了房产市场的一部分。如果是二手房，小别墅，或者买地建房，我就真不是很清楚了。请跟担当商谈。
另外夸奖一下日本的销售担当，职业素养很高。几户没有碰到失礼，胡搅蛮缠，刻意撒谎，隐瞒情报的情况。基本上都是有问必答，知无不言吧。一些棘手的问题也都是客观回答。甚至会发表一些担当私人看法。这一点很重要，他们私人的看法对选房是有帮助的。
我买的是住友不动产的房子。第一次见学，直接问了能不能便宜。小哥也是实在人直接回答：不行。。。等我表现出购买诚意的时候，担当小哥也是会想一些可以优惠的提案来拉拢我这个客户。比如介绍优惠和提携优惠。使用那个更好，使用哪个可以跟领导申请下来等等。这些属于合情合理合法的范围，没必要觉得不好意思。实在没有优惠，见什么要什么吧。。。比如窗帘，壁纸，壁橱，甚至沙发，空调。
手续篇
06/10 签申请书
差不多能谈的都谈完了的话，差不多心里有数了。就跟开发商签订了申请书（申込書）。虽然不是正式的合同，但是到这一步就算是定下来了。再变更的话，就不好了。06/20 10%房款，打款完毕，公司的连携优惠0.5%争取下来了。
可以在开发商网页上确认一下自己公司跟开发商是不是连携关系，如果有的话，可能会有优惠。优惠幅度根据不同公司。
10%房款并不是首付，类似押金一样的保证金。买房过程中的费用都从这里面扣除，交房后的几周会把剩下的转账回来，且提供明细。这个无需担心，日本关于钱计算的还是很仔细的。06/22 个人印章登录
如果自己有一个正式的个人印章，请提前去役所登录。跟银行签合同需要提供印章登录证的。-
06/25 契约/跟银行契约
按照流程是跟开发商和银行分别签合同，建议让担当协调能签的东西都调整到一天，省的每次都来回跑，浪费时间。如果担当不愿意配合，就以个人工作忙为理由强烈要求一下，这些都是可以调整的。
06/26 寄送不足的资料
期间有一些不足的资料，寄送给开发商。07/05 周四 内览
自己中意的房子，只是让进屋看一下。其实见学的时候已经看过了，可以跟担当商谈省略掉这个步骤。还有就是，后面还有单独check和修理和check的预定。07/10 提前处理了一堆房子的各种申请，比如管理组合加入，饲养宠物申请，停车场申请等等
07/16 周天 在新宿跟银行签合同，顺便去yamada做了空调的预算
07/16 au光解约、东京gas、横滨水道、东京电气搬家手续
搬家前的各种手续07/24 周一 房屋再check
07/28 周五拿钥匙
此时，房子才算是我的。各种费用从这天开始计算。所以需要跟搬家时间一起考虑好，决定哪天领钥匙。
搬家篇
搬家可以根据自己情况，早点搬或者完点搬。各有利弊吧。
早搬，可以节约资金，领完钥匙就开始付房贷了，租的房子每天也是有租金的。晚搬的话，可以慢慢地考虑房子内的家具，家电，等充分布置完了再搬入，直接入住收拾完备的房子，舒心度比较高。
我家是拿了钥匙就着急搬入了，后期的看家具，家电整整收拾了快两个月，身心俱疲。
搬家前，一定要去邮局（也可以网上登记，免费）登记一下转送。保险起见，包括自己的中文名，英文名，家庭所有成员的姓名，都转寄送到新地址吧。
搬家完的一周内，必须要去当地的役所登记，变更住址。包含在留卡，健康保险，印章登录，孩子的保险卡，儿童手当，儿童疫苗。如果有其他项目，建议提前去役所问明白，等搬完家时，去一趟役所全部搞定。顺便开出两份住民票（一份300日元），一份需要寄送给行政书士登记不动产，一份申请すまい給付金。当然如果还有别的情况，请多开几份。省得来回跑。
剩下的就是无穷无尽的各种地址修改。有急有缓，自己区分一下。
如果喜欢网上购物的话，建议优先修改amazon，乐天，yamato上的地址。
我忘了修改默认地址了，买的东西都发送到旧地址了。。。
- 07/29 装空调，做床，做储物柜架子，做书柜
- 2017/8/X 搬家，开通水电煤
- 08/03 公司办理住所变更手续
厚生年金保険住所・配偶者国民年金住所・健康保険住所の変更
通勤卡 - 08/09 孩子保险证去役所领回
- 08/08 水道利用申请书发出
- 08/初--9月下旬 买橱、床垫、沙发、投影仪等等各种家具
家具的话，几个大手品牌都可以，比如 宜家、nitori、大塚。 - 09/23 邀请朋友家庭聚餐
房子篇
我买的房子的情况
位置
东京板桥区。三田线附近的一个新筑莽熊（楼房）价格
贷款买房，不到5000万日元（不到300万人民币）。算下来均价每平4万左右。但是每年要交房产税。每个月物业费，修缮费，压力也不小。手续费
不到200万日元。配套
整个楼盘600多户，分东西两个楼，我所在的楼有140多户，11层（我家在3层），面积70平方米。
这个70平是室内可使用面积，不包含阳台。阳台大概10几个平方吧。室内构成3LDK
3个卧室，一个客厅，一个餐厅，厨房，洗刷间，浴室，厕所
其中一个卧室和客厅跟阳台连接，全落地窗。朝向
西南向。耐8级地震。
房子位于武藏野台地上，海拔标高20m，考虑到地震和海啸相，多少有点安全感。装修程度
精装修。日本好像没有毛坯房卖吧。
刚入住的时候，需要补一些灯和窗帘（我家窗帘是跟开发商要的，支撑了一段时间）。其他家电和家具一类的，可以慢慢挑选购买。公用设施
楼下有保安室，垃圾房，大厅，会客室，儿童游戏室，邮便box室和一个小型的保育园（需要花钱）的话，有个小花园，儿童游戏室，会客室和咖啡厅等等。会客室没人预约的话，可以任意进去玩，预约的话，600日元3个小时。可以开爬梯。24小时保安，24小时扔垃圾，有专人打扫卫生。我每天早上上班都能看到几个阿姨在那擦栏杆。。。一根栏一根栏地从上到下地擦。怪不得物业费那么贵。最近电车站800m左右
远一点大站1.9km，步行20分钟。不过楼下就是直达公交，5分钟到站口。也是挺方便。但是公交车费用较贵，一直没怎么去过。学校
隔一条路是一个中学，周边N个小学。离家一道街有一个儿童馆。平时可以带孩子去里面玩玩具，国家经营，不收费。生活
周边有便利店，超市，牛头，300米外是国道，有车的话，感觉位置正好。周边1000m内有好几个大公园，特别大。周末溜孩子不错，其中一个公园几乎处于原生态的，丛林茂密的野生状态。还有喷泉。
保值篇
几乎所有人谈论起日本房地产都会说日本房子买了就贬值。从一定道理上讲是正确的。但是对于还未买房的朋友来说，东京的房地产是在涨的。
- 1 奥运会的原因，导致日本的建筑原材料，人工等等价格一直在涨
- 2国内众多土豪疯狂扫楼的贡献。
直接的证据是同一个小区的比较。
我买的是住友不动产。熟悉的人都知道这家公司卖楼盘的尿性。
假如一个几百户的小区，住友肯定不会一股脑拿出来卖。而是一波10几户，20几户的方式卖，不卖完绝对不进行下一波。导致一个楼盘卖3年5年不叫事。我家属于最晚的一波，跟前几波其他人聊过价格差了几百万日元的样子。
所以，能确定的是2020年前，东京的房地产肯定是增值的，2020年之后不好说。反正是自住，只要不跌就好。
个人经历，经验加上从身边朋友的听闻，组织了一篇文章。希望对各位有帮助。
