地产的本质，20亿地产收入，50亿投资。所以30亿要靠运营赚回来。亏是必然的。
结论：冷认知不可能带来高收入。放弃幻想吧！
小镇运营变现的重要手段：度假地产
房产主要为日式风格的别墅。
但作为短期居住的度假地产，如果直接卖这么大面积的别墅，可能很长时间都难以消化。
所有房型中40~70平米的小房型占绝对主力。
独栋别墅均价1.35万元，产权式公寓酒店均价1.55万元。2015年4月，在售240-360平米毛坯度假独栋别墅，均价13500元/平米，2015年9月30日交付。在售39-78平米度假精装公寓，均价15500元/平米，2015年12月底交付。
产权酒店
在物业的空置期管理上引入分销商平台，让业主把度假物业的空余时间段委托给分销平台，由平台出租给游客，获得的租金收益与业主进行分成。
盈利模式，设计现金流产品产权式公寓酒店+别墅，提升项目的核心盈利能力。
门房地产收入:均价1.5万，20万平米，30亿，是否足以覆盖投资？
票：120
客房：500-2000+
活动：不等酒店
酒店
零售：当地特产
交通：小火车，摆渡车，摇橹船
产品设计
西班牙人板上钉钉
STRUCKTION：照搬日式（奈良）街道和建筑style，景观
EMOTION：禅意
P0WER：规模：拈花湾规划面积1600亩，建设用地1300亩，建筑面积约35万平米，景观面积55万平米，水域面积20万平米，容积率0.45，建筑密度23%。
REALTIONHIP
板：买房投资的，成人游客
锤：假奈良，日式建筑，日式景观
手：灵山集团，国有文化旅游产业集团
钉：心灵度假，禅
营销：
预售？
卖卡？
运营：
存量？
灵山的存量客源是多少？
1小时交通圈人口
2小时交通圈人口
3小时交通圈人口
最大承载58000
实时在园3000
增量？
2016年灵山胜境及拈花湾的总游客人数达到400万人
资源
灵山：中国一线景区
灵山集团
周边景区
佛文化
文人文化
输出作品
尼山圣境，由曲阜市与灵山集团联合开发，其中灵山集团出资3亿，占总注册资本8亿的37.5%，但拥有51%的表决权，纳入灵山集团合并报表。
此项目为山东省重点文化旅游项目，核心区占地面积154.8公顷，规划建设规模25.8万平方米，尼山圣境总体定位为“文化休闲度假胜地”，将打造成集文化体验、休闲旅游、生态旅游、休闲度假于一体的复合性文化度假产业综合体。
照片
