日更一周挑战系列2：第2篇

在做一对一房产咨询的时候，我接收到的最多的问题是：你的投资回报率为啥可以高达75%以上？在没有进入包租这个行业之前我也觉得不可能。传统行业的利润率能够去到20%已经很了不起了，何况是75%？

投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。为什么包租的投资回报率可以高达75%呢？什么是包租？

包租，指通过寻找到有托管房屋需求的房东签订长租约后，装修美化房子再出租给有更高居住品质需求的租客的一种职业。我们可以将包租看成一个小生意。我们在确认是否签订这个长租约前，需要先去核算自己的成本，以及预估的溢价，并计算回本周期。一般来说，回本周期超过一年半的房子我都不会签约，这就决定了我的投资回报率在75%以上。我的租约最少签6年，最长的可以签20年。那么以最少的6年来算，我的投资1.5年回本，剩下的4.5年都是纯利润。这是一项多么好的生意呀。

很多人问我，投资是什么？投资是是一项计划，而不是一场豪赌。

身边有不少朋友创业，之前我先生也是创业的。在中国创业成功的几率是5%，95%的创业失败了。我们只看见了那些成功的案例，成功后的光鲜亮丽，背后的艰辛付出谁人知道？大多数人在创业前都只是有一个大致的方向，未来的走向，投资回报率完全未知。我非常佩服他们，是他们的勇敢和创新，带来了社会的进步。但如果是我来做选择，我会更愿意选择有确定回报收益的包租，因为这一个事情完全可以按照计划走，只要执行到位就可以见到确定性的收益，而且可以说是一个相对被动的收入。

那么就会有很多朋友问，房东又不是傻的，既然这个事情这么赚钱，为什么房东不自己做呢？为什么他要租给你，让你去赚这个钱呢？

嗯，是的，房东不傻，其实房东是最聪明的一群人。他们知道经济学原理中最重要的一条：人们面临均衡取舍。天下没有免费的午餐，要想得到一种东西都要以放弃另外一种的东西为代价，这就是机会成本。我们只需要找到这样的房东，他自己打理房屋创造的价值远远低于他在自己擅长的领域创造的价值。也就是说他的时间很值钱，他不愿意花时间在出租他的房屋上，那么我们就是为他服务的那个人，帮助他打理房屋，让他能够获得稳定的收益而不需要做任何事情。因此，对于这类房东来说，他和我们签一个长租约，相当于找了一个免费的员工，那么租金的收益略低于市场价，他们也是很乐意的。所以，当我说我又签了一个10年不递增的租约的时候，并不是我的谈判水平有多高，而是我找到了对的房东。

朋友又要问啦，既然这个事情难度那么低，岂不是人人都可以做包租？是的，这是一个门槛很低的行业，人人都可以开始做，它的技术含量也不是非常高，经过简单的培训谁都学得会。但是为什么这个行业的从业人员并不多，做得好的更加是凤毛麟角呢？

因为做这件事情有两个重要的违背人性的地方。首先是我们要找到对的房东。要找到对的房东可能需要你见100个，200个房东。不断地见房东的过程就是不断被拒绝和被打击的过程，95%的人在这个过程中止步了，所以说成功的路上并不拥挤。其次是算账。80%以上的家庭对于自己家庭的收支情况不清晰，根本不知道投资就是一项计算题，财务数据有多重要。我们在做包租前一定要算好帐，投入多少（也就是预算），预估溢价多少（也就是收益），回本周期多长必须算得清清楚楚，必须在一年半以内回本再拿房。而不能因为今天被打击得狠了，就降低要求去收房。前面的每一分放松要求都会回来找你，让你对这个项目产生怀疑，觉得这个生意不好做，打击你的信心。

包租，作为一个相对被动的收入来说，有一个很大的好处，就是你不必辞职去做这个事情。当你有正常工作的时候，你的经济压力比较小，更容易慢慢做，慢工出细活。由于它的特性在于一次付出，长期回报，收益是可以累积的。所以即使你慢慢来，每个月用业余的时间只是做一套房子，一年下来做12套房，那么你也可以获得1万至2万每月的被动收入，并且这个收入是长达6年至20年的。

很多人以为包租到这里就可以了，很开心了。哈哈，这只是开胃的前菜。做二房东全为做房东，正餐是你可以用这个现金流来购买优质的资产，而资产的增值超乎你的想象。当你的被动收入达到2万元之后，意味着你可以毫无压力地撬动400万的房贷。当你选对了房子以后，你知道房子的增幅如果按照平均每年涨幅10%的速度增长的话，可以7.2年翻一番吗？也就是说7.2年后你的房子帮你赚了400万，平均每年帮你赚55万。你知道过去十年房子的平均涨幅是多少吗？22%！是不是很吃惊？所以说投资是一个计算题，我们计算出来后就按照计划一步一个脚印地去实施就可以了。

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