中介是一个神奇的行业，他对一手房的销售起到什么样的作用?
项目：
利：帮助项目海选与之比配的客户（预算、购房门槛等）；
通过自己对项目信息的口口相传，形成“脸对脸”移动户外功能；传播项目信息；
弊：对客户没有良好的判断，经常会带一些低预算、限购限贷等隐患的客户。造成案场后期大量重复性工作；
客户：
利：根据需求，推荐到合适的产品；
弊：为了成交不计后果，错误引导客户有一定问题的限购或预算不足客户。造成客户对项目的误解；
开发商：
利：不占用营销费用、寻找到合适项目完成集团各项来人来访、成交等严苛的指标；对竞品项目有效截留；
弊：一定程度上满足个别中下层销售端口的个人利益，飞单。
行业：
利弊共存：随着团队的壮大有可能替代代理行业现场销售环节，毕竟营销层面的代理行业完全有可替代性。
何为中介？
门槛较低、行业人员多，且大多数为但同时工作指标较大（完成指标才有底薪制度）导致了中介这个行业成了一个充满鸡血的弱肉强食的岗位，有着所谓“狼性”特质的未达目的不择手段行业。就像跟中介的朋友在一起聊天，在他们的嘴巴里面永远不会有产品好、品质好、营销好的项目，只有高佣金、结佣快的“好项目”。
而且由于他们自上而下的鸡血模式，同时有足够多的人，他们也坚信再差也项目只要个他们足够的佣金点数，他们就一定可以完成销售。
说到项目情况，那是不是所有的项目都适合中介？
不是！适合中介的项目一定是各种类型的“纯刚”，“轨交纯刚需首套”、“远郊经济型首改小别墅”、“中外环低总价首改公寓”、“低总价刚需LOFT”、“可怕的带投资理财性质商铺” 此类项目具有：全市性客户基数、大批量客户导入、项目销售周期快的几大特质，非常适合中介以及项目本身的营销操作。中介本身也是喜欢这种“大兵团“作战的打法，而且是在项目每一个批次的首次开盘中使用，但是对于中高端项目来说由于项目较长销售周期导致了“德祐“改名”链家“。
在来我们来看看我们的上帝——客户，是不是由中介带来的？
其实不然，客户本身结合自己的付款情况、通勤你情况等核心因素后早已看中的这个项目所在的整体区域（同样300万的预算，在普陀、中山公园工作一定选择嘉定、不会选择奉贤或者青浦）；但是在购买什么项目就看项目单个的情况了。中介主要是起到了，带到合适自己（结佣快、佣金高）的售楼处。同时因为其在周边代理众多项目导致其对项目与项目本身有一定比较，形成（低佣金<高佣金<高佣金、结佣快、好项目）之间的比较，有可能你的项目就是传说中的绿叶承托了对面的红花。
以上几点大家发现，中介对于项目的作用不是那么明显，只是一个“脸对脸“的海量拓客渠道而已。那为什么90%以上的项目都要使用呢？
对集团来说，不占用项目的营销费用，由客户、电商卖单
选择中介对于企业来说，也是无奈之举。在案场你会经常听到这样的对话：“这个项目不错、我跟专案关系也好、找两个靠谱的中介，一起飞起来”“对面的项目用了中介以后，好几个人都换车了还是沪牌”，对于中底层销售条线的工作人员来说，面对低底薪、佣金迟发、高指标、高回款、一天工作12个小时等等高强度指标跟压力下，中介跟包装是他们大部分人40%以上的收入来源。长此以往，就形成了市面上经常提到的“竞品再用”、“佣金比我们高”、“客户流失严重”等等各种问题，迫使集团公司必须要背中介牵着鼻子走。
不过就是中介最严重的嘉定，我遇到了两个非常极端的案例，一个是不用中介买的非常好项目、另一个是中介倒贴求着项目。
第一个不用中介的，就是万科，万科的确是有实力不用中介。（项目10年未发声、距离轨交3公里、面积较大总价高于竞品）但是当初我们就一直担心这个中介的问题，担心客户流失、担心被截胡，经过长期的研究，对于这种情况，其实需要解决的问题就是客户“标签化”的问题，因为万科够牛X，客户是认可万科的，各种“黑项目、撬客户”的事情，在万科、特别是没有万科的嘉定来说是不太可能发生的事情，万科的“带客通”平台，我们已经在安亭做到了大概30%的覆盖。仅仅5000块左右的成交佣金，平时也有陆陆续续的带看或成交。自己够强大，客户不怕撬。
另外一个项目分别成就了14年别墅类产品销冠、15年公寓总销1200套的成绩，其实营销也非常简单，项目前期做出非常高逼格、有故事性的营销体验示范区，然后由营销总本人在项目重大节点前做长达10-15天每天12小时全市范围内中介集中强化培训，培训集中式、强化式、鸡血式培训，激发了中介对项目的原始激情，，让每一个个体主动的积极的为项目源源不断的输送客户；对于合作的中介公司，采用“高指标、高成交、零事故”的严管要求，但是在高指标的要求下，配合“高佣金、高回款”自己亲自主抓中介佣金回款情况，这种自上而下的管理模式下，形成独特了操作模式，大家背后议论“又爱又恨”。在中介公司当中，已经成为了能够做到他的项目是公司的一种荣誉、部分90后中介小朋友纷纷拜其为“销售男神”。在销售环节，形成是了前段中介大量带看（14年周来访可到300组），现场营销包装有很到位。形成了客户与客户、产品之间的互相挤压，也就自然而然的形成了项目的高成交。
针对以上两个项目的特点，个人觉得对于项目本身而言，不论是项目自身品牌优势、还是项目操盘手个人优势，项目都必须有自己独特的气质，形成独有的“客户标签”，总归一句话、自己强大了，才不怕被各种非可控因素控制。
