掌握财务力#11
最近看到一篇文章，很单纯地从数学角度计算房屋出租报酬率的讨论．算到最后结果，台北房子物件的出租年投报率算出来竟然有10%多，我个人觉得这想法挺单纯的．应该是实务上没做过房东的人，自己拿出计算机算一算后，认为这个理论可以在实务上达到后所写出来的文章．这样的文章，我几乎每一两个月都会看到几篇相似的，除了叹气文章内容不实，误导社会大众，这样的文章只会让阅读者感觉似乎房东挺好做的，10％多的报酬率哗啦哗啦就进来．
但事实上根本不是如此．讨论出租投报率，很多人会直接将每月房租收入*12扣掉房贷后的数字算出，然后去除以头期款，就可以算出他们所说的理论投报率，重点在于这真的只是理论值，现实中不会发生．理论公式如下:
( 每月房租收入 ) - ( 每月房贷 ) = A ( 月现金流_纯粹理论值 )
( A * 12 / 头期款 ) * 100= B ( 出租年投报率_纯粹理论值 ) ，不具参考价值。
以我自己评估，我们需要考量去扣除前后房客中间的空窗期部分(最起码要扣一个月)，之后计算所有实际可以取得的房租收入，再扣掉房贷及所有实际花费后，才可以去除以 ( 头期款及物件首次大修整理的整体费用 ) 去算出真实房屋出租报酬率。下面有公式 :
所有实际花费包含
1. 前后房客转换期间的装潢整修费用，家具家电维修费用，水电设施保养维修费用 。
2. 房客入住期的装潢整修费用，家具家电维修费用，水电设施保养维修费用 。
3. 房客入住期间，房东可能须负担的每个月标准花费费用 : 可能包括水费，部分电费，公用设施电费，管理费，瓦斯费，水肥费，网路费，第四台费用，视各物件有所不同 。
4. 税
实际公式 :
年收入 C = 每月房租收入*10.5。两年后可以改成11 (去扣除空窗期部分，最起码要扣一个月)．
年支出 D = 每月房贷 + 1.转换期间费用 + 2.房客入住期间费用 + 3.房客入住期间，房东可能须负担的每个月标准花费费用 + 税 + (4. 找代租来帮忙找房客的费用) + ( 5. 找代管来帮忙做物件管理的费用)．
总花费 E = 头期款 + 物件首次大修整理整体费用 F
物件首次大修整理整体费用 F 的项目真的太多了，举例像分离式冷气，冰箱，洗衣机，沙发，桌椅，瓦斯炉，电视，热水器等等，没有这些东西根本不会有房客来租。
[ (C - D) / E ] *100 = 才是真实房屋出租报酬率，还要考量是在房客没有出现大麻烦的情况下。
所以实务状况下，一般而言通常房东前两年的(C - D)值大概在7-7.5个月的租金收入的数字。到4年才可以稳定收到9个月租金，同时要考量房客没有出现大麻烦。
您可以研究看看您所在地区域的平均租金，可以以75平方米上下的物件为基准，月总租金*7/ E ( 自己评估后的头期款+物件首次大修整理整体费用 ) = 年投资报酬率，*7是再没有代租代管的情形下，如果有代租代管，可能只能*5.5。
所以很多新手在由于缺乏经验，前几年光 F (物件首次大修整理整体费用) 跟年支出 D 的费用就大的吓死人，加上如果不想自己管理，找代租代管后年支出 D 的费用真的很惊人．一般而言，大概在台北的租金年投报率有到1.8％就算是专业的房东了．当然还是有非常专业的房东，可以拉高到更高的%数，但那不是一般人简简单单可以兼职做得到的．很多房东的年真实租金投报率还可能是亏的，只是他们自己可能也没有算的非常清楚，只是觉得户头的钱怎么烧了一大波后，又不断的一直烧钱。所以很多整层房子物件的房东几乎都是已经持有房子很久，没什么房贷，在当初购买成本比现在房价低很多的状况，才会持续做房屋出租．
或者是把整层的物件装修成很多间套房，当然整层改成套房会增加整体的投资报酬率，但是这个的前提是又要花一笔装修费，平均而言改装一间套房大概要花9万到9万5人民币左右，这个钱可是装修当下就会不见，然后可能要收个5年到5年半的房租，并且是顺利招租，才起码可以把改套房装修费从房租中拿回来，所以改套房的房东在前几年也会是很辛苦的状况，或是干脆改完物件后直接卖给其他人．详细的讨论可以看我的另一篇文章: 房屋出租真的可以确实成为非工资收入吗？真实情况大不然。
所以以台北为例子，单纯想要从收租金来产生一个非工资收入，年报酬率可能只有1.8％，整修期中需要寻找专业人士装潢整理，考量装修经费及装修时间，房客入住期也需要管理物件当中的家具家电修缮，考量转换房客期的空窗期所消耗的成本，修缮，带人看屋．整体而言似乎真的是一件吃力不讨好的事情．所以每当看到有文章写到算出10%多的报酬率这样的文章，我只能呵呵一笑。
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