据北京市民政局介绍，该局与北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，支持有关企业利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。这种模式即“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”，将居家养老、机构养老和社区养老融合起来。

按照这种模式，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，限定60岁以上老年人居住。购房后，入住的老年人可以享受由企业提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务。

试点经营单位负责人介绍，项目于2016年4月7日获得预售许可证，可销售养老公寓365套，销售均价每平方米45448元；车位84个，销售均价每平方米3842.39元。项目于2017年6月10日开始认购，2017年7月14日正式网签，至2017年9月23日累计签约143套。

看到这里觉得北京的房价真不是盖的，让人倒吸一口凉气，但仔细思索一下又觉得似乎这做为一种新的事物，期间隐藏的法律问题不可谓不多，在这种养老形式推广开来之前，做出探讨也未尝不可。

问题1

购房者、入住者的主体资格?

根据试点政策，养老设施居室的购买人应具有北京市户籍(含持有有效《北京市工作居住证》人员)，或者连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。

北京市住建委房屋市场管理处处长倪娜向记者介绍，市住建委将会对购买人资格进行审核。

对于入住人也有严格的政策限制，要求必须为年满60周岁(含)以上的老年人。与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制，陪住人员原则上不得超过两人。

“为了保证入住人员符合条件，我们会对入住的老年人的生活能力、身体状况进行综合的评估，保证年龄上符合要求的同时，能够在此得到他(她)所需要的养老服务。”北京市民政局副局长李红兵说。

问题2

该房屋的所有权归属？

北京市规划国土委副主任谢俊奇介绍，项目的用地性质属于经营性养老设施，不适用房地产的土地利用政策。市规土委将对试点项目进行3个方面的监管，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展与养老无关的活动，严禁改变土地使用性质。

养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，限定60岁以上老年人居住。

也就是说养老居室是由养老服务企业与购买者按份共有。该项目用地性质属于经营性养老设施，这样就限制了房屋的自由流转。

试点项目发布会上，市民政局、市规土委和市住建委多位负责人表示，共有产权房可以转借，如果购买者家中老人去世后，房产可以出售、出租，出售按照市场价格，相关获利全部为购买者所得，但具体形式表述并不清晰。

在北京一旦房源流入市场，该项目的前景可想而知，4.5万的均价在其他城市可能是天价，但在北京这可是很适合入手的低价房源，相关部门表示会在再次交易的环节进行审核。

就可以转借这个问题来说，私下协议是很难监控和掌握的，一旦允许转借，拥有多套此类房屋的人员必会从中牟利。

问题3

此类房屋是否属于限购范围，是否可以贷款购买？

“因为它不是一个房地产项目，购买时，之前有几套商品房都不影响购买。”倪娜表示，如果是购买后再次出售，新购买者和新入住者也要符合相关条件，市住建委也将对再次交易环节进行审核。对于有需求的购买者是否可以贷款购买的问题，谢俊奇明确表示，在取得了不动产证后，共有产权房可以抵押。

这个消息对于有需求的人们来说是个喜讯，因为降低了购房的门槛，但同时对监管部门来说，怎样通过制度流程来筛选合适的人员购买入住这就是个大问题了。

问题4

养老企业在该项目中扮演的角色和责任？

试点项目发布会上，市民政局、市规土委和市住建委多位负责人都强调，这是一个养老项目，不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权，但却要承担公共空间的完全产权，更重要的是，企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

购买和使用共有产权养老房，在购买和入住时需要和养老企业签订房屋使用协议以及养老服务协议，同时企业按年收取每月3000元的养老服务费。这笔费用无论居室是否空置都要收取。“这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。

那么，在这里入住的老人能享受哪些服务呢？恭和养老院院长庞蕾告诉记者，老人在此可以享受生活管家服务，包括处理生活中遇到的起居等问题，以及老人社区等由社工提供的娱乐性服务，包括在重大节日举行的主题活动。

此外，最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“我们会为老人制定饮食建议、提供医疗保障，同时还有24小时的医护人员紧急呼叫服务。基础服务包共65项。”庞蕾说。

结语：

目前，除了政府在不断改进养老政策外，市场上各个行业都开始试水养老行业，就目前的状况看，中国的养老问题其实并未迫在眉睫，养老问题的核心应在制度的前瞻性上，放开行业准入的门槛，刺激、发动各方面的资源、力量，促成养老行业生态圈的形成。

当然，无法无规不成方圆，通过共有产权房这个项目，我们就可以发现，在试水过程中可能会出现种种的问题，怎样通过制度去规避？怎样通过政策去引导？才是现阶段政府相关部门工作的重心和内核。

挟泰山以超北海，此不能也，非不为也；为老人折枝，是不为也，非不能也。

                                                                         ———庄子