我在上篇文章《暴利时代已终结，新常态下如何买房投资？》中讲到了，当下及今后一段时间应该在京津翼都市圈、长三角城市群、珠三角都市圈、中部城市群、西南的成渝都市圈、西部的西安、海南三亚等地投资房产，以获取收益。但无论是京津翼，还是长三角、珠三角都是一个比较宽泛的概念，一个城市群有很多个城市，是不是每个城市都值得投资，或者说投资哪一个城市的房产更具有性价比，如何寻找估值洼地，获取更高收益呢？今天我们就来细细说道一番，全部是干货哦！

一、从定位和发展趋势来选。

      从世界发达国家城市发展的规律来看，大城市群将是人口、产业和公共资源集聚的高地，比如美国东北部大西洋沿岸城市群。人口：4500万，占美国总人口的20％。 面积：13.8万平方公里，占美国面积的1.5％。 区位：北起波士顿，南至华盛顿，故又被称作“波士华”，共包括200多座城镇。 主要城市：波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿。 这一城市群是美国经济的核心地带，制造业产值占全国的30％。这里不仅是美国最大的商业贸易中心，而且也是世界最大的国际金融中心。从中国来看，长三角城市群和珠三角城市群最有可能率先发展成为世界级城市群，吸引全国乃至全球的人口、资源要素流入。另外，像中部城市群、海南等地将成为中国的中部和中国的海南，吸引全国人口流入。还有一些城市群和城市将成为某一区域的中心，其辐射半径可能就是周边地区。所以不同的城市群和城市它的定位和发展目标是不同的，它未来的增长空间也不一样。毋庸置疑，我们的投资应该选择具有更大发展空间，能成为世界级城市群和城市的地方。

二、从产业和人口变化来选。

      地产界有句话叫作“短期看土地，中期看货币，长期看人口”。这里面的核心，就是看一座城市的人口能否持续流入，不断增长。而在背后主导人口流动的实际上是产业，产业兴则人口聚城市旺，产业衰则人口失城市废。环顾世界，这样的例子很多，最典型的就是美国的底特律。20世纪上半叶，底特律集中了通用、福特、克莱斯勒等汽车产业巨头，成为举世闻名的汽车城。到1929年底，底特律的汽车产量占全美的80%，全世界的70%，产业的兴旺，吸引了大量美国南部的移民，人口在1950年达到185万。然而随着汽车产业的衰退，又没有实现产业的转型升级，底特律产业空洞化严重，三大汽车厂，只剩下通用总部。人口从1950年的185万，锐减到2010年的70万，大量房屋空置，成为一座鬼城。我国的鄂尔多斯以及东北的大庆等城市也面临着同样的问题。因此，我们投资房产应该选择产业兴旺，能够持续发展的城市。

三、从估值优势来选。

      按照上面的步骤，我们选好了城市群和具有产业支撑，人口呈流入状态的一些城市，到接下来具体投资哪座城市呢？这时候就要看估值，选估值低，增长潜力大的。具体举例说明：第一步，我们从定位和趋势来看，认为在中国长三角城市群最有可能率先成长为世界级的城市群，所以投资方向选择长三角城市群。第二步，从产业和人口变化的角度看，我们可以选择长三角城市群中上海、杭州、南京、苏州、宁波、无锡等GDP总量大，产业支撑有力，人口从长期看呈流入状态的城市。第三步，我们要从估值和性价比来选具体到底投资哪座城市？具体我们可以通过网络查找一下，2017年这几个城市的GDP、平均房价、常住人口、工业增加值等指标。通过这些指标我们可以看到上海是一线城市，经济总量最大，常住人口最多，房价也最高，在四个一线城市中排第二，仅次于北京。杭州和南京是省会城市，经济总量接近，房价也差不多，人口杭州比南京多90万，和全国其他省会城市比，杭州、南京房价处于第一梯队。苏州、无锡和宁波三个城市，苏州经济总量最高，无锡次之，宁波最少。其中苏州GDP超过了杭州和南京。房价苏州2.2万元/平米最高，宁波1.8万元/平米次之，无锡1.13万元/平米最低，人口排列从多到少也是苏州、宁波、无锡。地理位置来说，苏州离上海最近，无锡、宁波距离上海远近差不多。综上所述，可以看出，苏州经济总量大，离上海最近，房价又比杭州、南京低近万元，是我们投资房产最具性价比的城市。

      当然，以上这些观点也只是个人看法，仅供投资参考，另外补充一句苏州限购中。干货不易，请打赏！

                                                                                2018年1月21日