壹| 房产的败局与完胜
我们到底买不买得起房？
以下是2017年中国小康家庭年收入的标准，如果年收入为10万~36万就算是贫穷家庭了。这个表当然排列的方式也并不完全准确，一般二三线城市一年有十几万的年收入已经不错了，用这个表格只是为了说明，如果财务能力还没有达标的时候，可以先将买房计划适当的缓缓，要先制定开源计划让自己多赚钱，让自己的职业和收入更加稳定，(具体的开源途径可以参考下文)。找不到目标的理财规划，都是“耍流氓” - 简书
如果连按揭都付不起，显然买房这个梦想就比较遥远了。
买房要考虑什么？（Example：燕子的双城生活）
燕子有深圳学位房的刚需，虽然资金比较充裕，但为了选择较轻的经济负担，选择了惠州买房，全家人搬到惠州居住后先生需要每天花费来回共5个小时的时间送小孩到深圳上学及老婆和自己到深圳上班，熬了一年后不堪疲惫只能一边供着惠州的房，一边又回到深圳租房居住。
从燕子的这个例子中，我们可以思考，到底买房需要考虑的要素是什么？
【城市发展】一是选择有竞争力的城市，二是选择工作所在地
【片区配套】学校，医院，公共交通，超市等
【特定需求】教育资源锁定，还是投资，还是改善居住空间
【个人喜好】顶楼/一楼，别墅/复式，新盘/二手房
买房首先要考虑的是 1.选什么样的房子，哪里的房子 → 2.钱从哪儿来 → 3.收入方面如何保证未来二十年三十年还的起房贷 → 4.减少不必要的支出
如果是刚需，可以优先考虑配置学位房，但如果只是投资，房产的“暴利”时代已经过去了，最好还是再次梳理我们的资产情况，重新配置投资组合。
贰| 房子应该怎么买
例：陈晓，83年，两娃的爸（10岁，4岁），某APP外包公司合伙人，年收入60万，现居住在深圳一个两房一厅中（该房2012年购入，当时价格220万，现价格550万，还有100万按揭未还清），由于父母也与自己同住，所以准备换一套四房一厅的新房。
原计划：卖掉两房一厅套现，将大部分钱做郊区新四房一厅的首付，多余的100万用于做投资理财。
作为理财规划师，我们不仅需要解决客户眼前的问题，还需要为其更长远的未来（包括事业，教育和养老）做一个全局的规划，从而制定了以下的新规划。
新计划：1.不卖旧房，而是将旧房向银行抵押，取得350万贷款，每月按揭6000/月 → 2*. 取其中160万做新四房一厅的首付，按揭14000/月 → 3. 用剩下的200万配置两个小孩的开门红教育金+父母的养老社区入住资格 → 4. 将200万的教育金做保单抵押可得到180万现金流 → 5. 用此现金流购入高新用地优惠的复式厂房（价值220万，首付110万，按揭7000/月），省下了原合伙公司30万/年的租金，自己公司用一层，剩下一层出租，租金7000+/月，相当于以租代供。
* 房子抵押后的贷款又投入买房的操作非常规操作（也就是次贷），一般银行不太建议或不允许，只允许投入到企业经营及消费。此处仅作个案分享，提供“实在需要用钱的时候可以将房产抵押变现”的思路。
这样“盘活”后，资金链真的不会断吗？请看下图：
由图可见，陈晓负债确实比以前稍微增加了，但资产被放大了4倍，如果现金流及未来创收能力预估合理，整个方案是确实可行的。
如果你有一套房子，就可以如上图这样的盘活。当然，这其中操作比较复杂，风险性及专业性也很强，需要综合考虑当事人的现金流，未来的创收能力，风险承受能力，当地的房产市场政策，金融产品政策，并在专业理财规划师的指导下进行。在这里举这个例子，是为了打开大家对金融，房子，融资，及现金流的思维，培养盘活资产的触觉，实际上资源都是可以变现的，房产可以，保单也可以。
如果我们没有一套房子，那是不是就谈不上资产“盘活”了呢？
答案是——No！依然可以。
买房真的要完全依赖储蓄吗？别的手段是否也可以融到足够的资金付首付？
答案是——Yes！手段有的是！
【融资的手段】
1. 刷脸，刷信用向朋友借款
2.刷信用卡套现，以后分期还
3.拿房产抵押贷款
4.拿保单抵押贷款
5.单位有福利，免息或低息贷款
6.微粒贷，蚂蚁信用贷……
7.民间借贷
8.爸妈帮忙
【买房常见两疑惑】
Q：分期贷款周期是不是越长越好？
A：尽量60岁前还完房贷。或者收入不高，贷款周期则可以长一点。
Q：手上有多余的资金要不要提前还贷？
A：当然是不还。通过保单购买，企业，股市，基金等投资手段滚动资金所带来的利益，要比房贷的利率高并不是一件很困难的事。
叁| 有房还要买买买吗？
房子不是唯一的投资选择，未来的人口结构，政策变化，税收政策等对房子的影响是难以估量的。
一看：人口出生率
中国经历了四次人口出生高峰期，最后一次是这两年出现的二胎政策，这个就决定了未来的90后人均拥有的房产会比较多。另外，由于文化的变迁，未来人口对房子的刚性需求会大大低于目前人口的需求量。这些就预示着未来将难以再现房产上“井喷式”的需求爆发。
二看：看货币供应量
目前的房子涨了，并不是因为我们的收入涨了多少，而是因为国家近几年增发了货币，很多物价由此出现了虚高，这也是房价不断攀升的原因之一。
三看：税法的变化趋势
从2015年的《不动产登记条例》到2017，2018年的金融机构尽职调查，再到将来很有可能要开征的房产税/物业税征收以及遗产税，都意味着如果将来进行房产交易的话，由于各种税费的开征，交易成本将不断增加。另外，如果除了房子没有其他隐性资产的话，我们的后代很可能因为高额的遗产税将也难以继承我们留下来的这些固定资产。
房产不是一个独立的家庭资产要素，我们应该梳理家庭方方面面的问题，发挥资金的最大化作用来解决这一系列的问题，包括眼前的也包括未来的，打开理财思路，让人生的财富自由之路更加的开挂。
Today is the first day of rest of my life.
Cici钵
