在进入房地产价格的决定因素之前，首先回顾一下经济学的一个基本模型——供给需求模型。
上图横轴代表了某种商品的数量，纵轴代表了某种商品的价格。
- 需求就是指消费大众因为需要一件产品而产生的购买要求。
- 供给指的是企业为了响应大众购买需求而提供的产品供给。
- 供给曲线向上倾斜，上面的每一个点都代表了生产者愿意在某一价格水平下出售的物品数量。假设其他因素不变，当一件物品的相对价格上升时，其供给量会上升，也就是价格和数量呈正比。
- 需求曲线向下倾斜，上面的每一个点都代表了随着价格升降，个体在每段时间内愿意购买的某商品的数量。商品的价格越高，消费者愿意购买的货物数量就会越低，也就是假设其他因素不变，价格与需求量成反比。
- 两条曲线的交点代表了在竞争性市场下的某种商品的均衡价格和均衡产量。因此长期均衡的价格就是在供给和需求两种因素的作用下共同决定的。
那么这个经典的经济学供给需求模型可以直接适用于房地产研究吗？
首先思考以下三个现实生活中的例子。
第一个，当前房地产价格非常高，但是还有是有很多人急着购买房屋，但在金融危机时，房地产的价格相对较低，却没有人想要购买房地产，这种情况违反了上面讲到的需求规律吗？
第二个，iPhone在不同的地方以相似的价格出售，但是不同地区的房地产价格却相差很多，这是因为没有竞争来驱动不同地区的房地产价格到达均衡价格吗？
第三个，当房地产的需求下降时，并没有看到业主拆除他们的房屋来降低供给，相反当价格上升的时候，拆除反而会变多，这种情况违反了上面讲到的供给规律吗？
需求理论模型的前提假设是完全竞争市场以及在其他条件都不变的情况下。那么当市场情况有了变化的时候，也就是模型受到了外生冲击发生结构性变化的时候，需求曲线的斜率就可能发生变化，因此第一种情况还是符合理论描述的。
1. 分割的市场
房地产市场是一个分割的市场，也就是说是一个差异非常大的市场。
房地产市场的供给和需求方都是有特定的位置和类型的要求，房地产市场往往是个本地市场，而不是一个国家性或者国际性的市场。
每种建筑物的使用类别都不一样，比如说上海的仓储空间市场是一个独立的正常运行的市场，但是整个中国的仓储空间市场并不是一个单一整合的空间市场。汽车、手机或者金融资本等市场是一个全国性的整合市场，这些市场的产品基本上都是同类商品，而且可以很容易地从一个地方转移到另外一个地方，但是一个建筑物是无法运输以及移动的。
因此房产市场的分割性造成了各个地区房租以及房价的巨大差异。
2. 巨大库存量的市场
房地产市场是一个拥有巨大库存量的市场。这些巨大的库存是房地产市场总供给量的一个重要的组成部分。当需求发生变化的时候，首先消耗的供给是存量，因为开发商需要很长的时间才能完成建造新的房屋。
3. 建造/改造的过程长，政策性限制多
房地产市场建造或者改造的过程也很漫长，而且政策性的限制也很多。比如说土地规划的限制，住房容积率的限制，包括审批的过程也需要很久。因此在房地产市场中不是必须建造新的建筑物才是增加了供给，对旧的建筑物拆除重新提高土地的利用率也是增加了房地产市场的供给。
4. 消费与投资双重属性
房地产市场既有消费/生产的价值也同时具有投资的价值。
例如我们购买一处房屋，除了可以住以外，这个房产还可以保持增值，而在还有可能可以抵抗通货膨胀。如果出租这个房产还能带来未来的现金流。既然有了投资属性，那么随着房价的升高，又给投资者带来房价增长的预期，这样又增高了下一期的房价，从而继续引发了投机资金的参与热情。房地产市场的泡沫加速膨胀，那么当泡沫被刺破之后，可能发生房价大跌带来的银行资金链条断裂，宏观经济崩溃为标志的金融危机。
因此为了满足大众的基本消费需求，抑制房产市场的非理性投资需求，如何控制房价理性合理的变化成为各国政府非常关心的问题。
伴随着经济的快速增长，我国的房地产市场呈现快速发展的态势。
虽然经历了2004、2005年的调控，但是2008年为了应对金融危机而采取的宽松政策，导致房地产市场上的非理性投机行为增多，并逐渐成为主导市场的力量。房地产的价值开始脱离其基础价值，房地产泡沫开始形成，严重威胁了房产市场的稳定。我国政府为了保证国民经济的健康稳定发展，开始实施了多项房地产调控政策。
2010年开始，我国政府开始进行新的一轮严厉的房地产调控，4月，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。北京政府授权响应出台楼市限购令，规定同一家庭限新购一套房屋，并暂停对购买第三套及以上住宅、以及不能提供本市一年以上纳税证明的非本市居民发放贷款。限购限贷限价的政策从投机者的购房途径、资金来源以及房地产企业出售房产的价格的限制上全面地抑制了房地产的非理性投资行为。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。房住不炒，用我们刚刚讲到的房地产的特征来解释，就是发挥房地产双重属性中的消费作用，抑制房地产的投资属性引起的非理性投机行为，起到了稳定房价，保障我国居民基本的住房需求的作用。加上因城施策的政策导向符合房产市场微观市场分割的自然属性，从增加社会福利的角度看也具有一定的现实意义。
5. 高额的交易成本
房地产市场在房产交易中具有高额的交易成本。与普通的证券市场交易相比由于房地产资产同质性很低，且交易信息不透明，购买与卖出房地产资产的交易成本会高得多。例如房屋中介的费用，各种税费，以及在搜寻最合适的房屋所花费的时间以及其他成本。
& 房地产市场及其组成部分
房地产市场是所有房地产产权交易关系的总和，房地产不仅指的是建筑物，还包括建筑物所使用的土地。
按照经济过程来划分，房地产市场可以分为房地产空间市场（也可以简单地理解为租赁市场），房地产资产市场，以及房地产开发市场。其中房地产开发市场又可以进一步划分为存量市场，以及生产新的供给的开发建造市场。
房地产的空间市场的需求方是租客，供给方是房屋的所有者，租客消费的产品就是使用房地产或者房产下面的土地的权利，比如说一个学生租了一套公寓来使用这个空间进行房地产的消费，又比如说一个公司租了几间办公室来使用这些空间进行生产经营。那么在一段时间内使用这个空间的权力的价格就是租金，通常按照年度来计价。租金的价格反映了建筑物空间的价值，以及租赁市场或者房地产空间市场上当前的供求关系。
房地产的资产市场，也就是一般认为的房地产市场。因为这个市场里的房地产商品可以通过租赁产生现金流，因此经常会与资本市场的其他资产（例如股票和证券）进行比较，所以也属于资本市场的一部分。这个市场里的供给方就是想要出售自己持有物业的房屋拥有者，需求方就是其他想要购买房地产资产的投资者。供求之间的平衡决定了该国或该地区房地产资产价值相对于其他形式的实物和金融资产的总体水平。在总体估值范围内，当个物业或者建筑物的具体价值又取决于潜在投资者对每个单个物业未来可产生的现金流量的水平和风险的看法。
房地产的空间市场和资产市场通过物业的现金流之间联系起来，而房地产开发市场是将金融资产转化为实物资产的市场，控制了空间市场上的供给。这三个市场也组成了我们整个的房地产业的体系。房地产开发包括对建筑的修复和改造，开发商需要冒风险以及获得融资的支持。前面提到房地产市场拥有大量的库存，不会迅速耗尽，那么只有对新增的建筑物业的需求，才会支持房地产开发行业。因此从房地产投资的角度分析，房地产开发行业可以被视为资本市场对空间市场变化的反馈枢纽，增加了空间市场的供给。
那么影响价格发生变化的原因从经济学模型来看具体有哪些，该如何解释？且看下回分解。
