掌握财务力#13
刚好就这次新旧房客转换的经验来跟您做一个分享。因为我都会跟旧房客约定好，如果要退租的话，都麻烦尽量在一个月前先通知我，因为这样也让我能够有时间可以安排后续的处理，最主要就是排出时间来做代看房子跟屋况整理。一般来说，通常代看到签完约可能就要花上一个星期，整理的话就要看旧房客的维持状况，简单的话一个星期，如果房客没有清洁的很好，我可能都要花上两个星期来整理。
(一)交屋当场 : 这次旧房客的退租交屋，处理的算是顺利，通常都要注意三个部分:
1.当下都要确认厕所洗手台，洗澡莲蓬头，马桶的冲水顺不顺畅，厨房洗碗槽的冲水顺不顺畅，因为管线不通真的很难处理。我就看过新闻有报导过，有房客把水泥灌进马桶的案例，在美国的翻修节目也有看过同样把水泥灌进马桶的案例。
2.其次就是房客有没有把他们的东西带走，同时我们所附的家具家电是否还在，有没有大的损坏。我以前也遇过留下一堆东西的房客，包括放在衣柜的衣服，书柜的杂物，也有包好的垃圾袋，旧房客不要的大型废弃家具，所以处理旧房客交屋跟处理这些东西的部分，真的是一点一点经验所累积起来的。我过去最多杂物的案例是我整理完，最后丢了八大包垃圾袋，我还拍照作了个纪念，让自己记得，不好好确实当面处理交屋就是会发生这种事。
3.是清算一些基础费用。通常每次换房客，要清算的东西都很多，每个个案不一定，可能是水费，电费，瓦斯费，共用电费，管理费，网路费，第四台费用，水肥费等等。我这次这间最主要就只要结清电费，不算是太难的部分。
这次的交屋当面算是顺利，以一般人的清洁能力，这次的交屋屋况我可以接受。其实一般人真的是不太会做家事的，交屋时能够确实整理干净的房客确实很少，一般人最多只能做到他们觉得可以交差的地步，所以能把东西都带走我就非常的感谢跟欣赏。像这次的年轻房客，表面看起来，整理后的屋况是没有看到垃圾，到交屋完我开始扫地跟拖地时发现，始终满满的灰尘都黏在一起，代表他们住的时候几乎没有拖过地，扫地没有扫过几次，虽然我一定都会留室外扫把一组，市内扫把一组，拖把一组给房客使用，看来是他们是完全没有用过拖把。
(二)整理 : 交屋完后的重头戏就是整理，没有整理过的房子，基本上也不会有人想要入住。旧房客通常顶多能恢复原状就算是很厉害。但是来看屋的，通常都要求非常的高，看得非常仔细，拍照录影都很正常，有的还是用通讯软体直接现场直播给不能到场的人看。也有来看屋的，把所有每一格柜子的抽屉都打开看过，哪里不干净都会直接指出。
所以要把旧房客交屋后的房子整理到起码可以代看房子的程度，真的是需要一些功夫。最重要的是A.重新把家具归位，让家具家电回到原来的格局，归位到您觉得最适合给来看房子的人所想看到的格局。 B.把所有的垃圾都丢掉，衣柜，书柜，电视柜，厕所，厨房，阳台的所有杂物，垃圾，旧品都丢掉，这样至少不会看起来就是杂物一堆，毕竟很多人喜欢囤积杂物，然后自己觉得可以留给下一个房客用。 C.把浴室清乾净，浴室地板要刷过，洗手台，马桶里里外外都要刷过，和清理浴室地板排水孔的阻塞物。
如同我在之前相关的系列文章就说明过了，做房屋出租从来都不是轻轻松松简简单单的:1.房客可能一整年没清过马桶，但我们要蹲在地上刷马桶里里外外刷干净。 2.还要跪在地上拿刷子刷地板(不跪在地上一块一块磁砖刷是刷不干净的，因为通常浴室地板都会是一块块很明显的污渍，自用没关系，代看时就会有一堆来看房的看到地板马上皱眉头)。 3.还要用螺丝起子转开排水孔盖，清理排水孔下的阻塞物，这三项对房东而言，根本就跟吃饭喝水一样，是必做，但大家最不愿意做的项目，说实在的，100个人有10个人愿意做，我就觉得很厉害。
当然您可以交给专门清洁的公司跟专人来弄，我也找过，一天就要价3000元人民币，我还监工到凌晨三点才完工(因为他们也只愿意花一天，隔天要去其他地方清理。)所以所有的事物我们当然都可以找到专人来处理，但就是将我们的原本整年最多可以收到9个月的房租收入再扣除掉而已，所以新手房东，前两年大概一整年下来，能收到6到7个月，我觉得就算是合格。 (为什么整年最多可以收到9个月的房租收入，我会在最后面说明)
所以如前面几篇所说，房价租金比太高的地方，房东能收到的租金相对的少，又只能收到6到7个月，维修费用高，花钱花时间花心力，真的是吃力不讨好。
其次，很多不会做家事或是自我整洁管理的人，在租屋一两个月后，慢慢觉得屋况怎么变不好了，都直接觉得是房东怎么都没整理干净就交屋，或是根本不跟房东反应就退租，但其实这些不会自我整洁管理的人，住在哪里都一样，最大的问题还是在他们自己的整洁管理没做好。
举例像这次，我清理浴室地板的排水孔，真的是连我都觉得整理起来很痛苦的事，我也不知道他们是怎么使用浴室的，可能洗澡外还有在浴室洗很多不知是什么的东西，排水孔里除了毛发还有一堆东西阻塞在那里，我就不多说，想到都觉得不太舒服。旧房客不仅洗澡从来不清理地上的毛发，还把所有东西都往排水孔塞，以为排出去就没事了。排水孔充满了毛发跟水溶不掉的东西，一两个月下来，排水孔一定塞的呀。最后排水孔塞住后发现浴室的水排不下去，就觉得是屋子的问题。所以做房东也是一把血泪，遇到好房东真的要珍惜。
(三)家具家电及设施的维修 : 除了上面所说的ABC三个部份的整理，再来就是所有家具家电及设施的维修。举例像这次新旧房客转换，所有的维修就是大门门锁坏了，瓦斯管脱落，门铃坏了，浴室洗手台排水孔盖坏了，墙面有污渍等。很多新手房东只有一招，直接花钱解决，所以每年总房租收入要收到6个月也是不容易。
像这次大门门锁坏了，我是直接自己把门锁拆下来，再拿螺丝起子把门锁结构全部拆开，去修理里面的机械结构，我也不是非常懂，我还是边修边上网找门锁修理教学，最后花了两个小时搞不定，才跑去锁店请师傅处理，至少我清楚这附近最专业又相对比较便宜的锁店师傅在哪。不然换一个大门门锁加上师傅到府安装起码是350元人民币，我拿去给他修只花了我60元人民币，省下290元人民币，一般上班族起码一天到两天的工作薪水。
其它像门铃坏了，我去买五金行买新的门铃回来自己安装。厨房的瓦斯管线脱落，我跑去瓦斯行请教师傅，自己回去把管线装回来，浴室洗手台排水孔盖坏了，我跑了两趟水电材料行买材料，发现自己搞得定，就修好了，不然请水电师傅来，起码又要花200元人民币修理。
最后自己把整层房子的每面墙面有污渍的地方，全部都局部粉刷一遍，粉刷完后又恢复成干干净净票漂亮亮的屋况，但是却不用花上太多钱。过去第一二年，我都是请师傅来刷，起码都要2000元人民币，还要拜托师傅很多次，才可以最快在两到三个星期完工。为了不要让自己每年房租收入低于九个月，我自己上网学习怎么刷油漆，我买"得利"品牌的油漆刷，一支就要30元人民币，加上"得利"品牌的水泥漆，一桶就要200元人民币，但专业的工具跟水泥漆，至少让我粉刷后的墙面，一般人不站在墙前认真看，可能看不太出我跟专业师傅的差别。
这边说明一下为什么整年收到九个月房租就算是专业的房东，因为包括
1.一个月的空窗期没有房租收入。
2.包括新旧房客转换期间的整理跟维修，差不多要花到一个月的房租收入。
3.包括一整年下来，有房客入住期间的整理跟维修，还有税，差不多要花到一个月到一个月多的房租收入。
以上这还是在房东会油漆粉刷跟基本维修能力的状况下，如果没有收入就会更少。这还不包含如果找仲介来处理代看房子跟签约，还有找物业管理来处理平日管理的费用，这些可是起码要扣掉1到1.5个月。
补充说明这三项:
1.一个月的空窗期没有房租收入:
首先从代看房子开始直到确定签约至少就要一个星期。( 因为我一定让旧房客交屋后，我做完最起码的基本整理后才开始代看，房客在的时候我不会去影响他们的生活。做最起码的基本整理后，来看房子的人才会有意愿签约。) 再加上整理跟等待新房客入住的时间，起码两个星期，像我这次的新房客，签约日到入住日就差17天，所以房子要空窗没有租金收入超过半个月，这还算快的。基本上，一般人都会提早找房子，所以入住日通常都会在两到三个星期之间。一次房客转换就起码会有一个月的空窗期。
事实上很多房东还要延后几天入住日来做整理的，因为他们发现根本没时间整理完，即使靠自己处理会比较快，也需要花很多时间，平均花上一个星期是最起码的，旧房客如果卫生习惯不好，花上两个星期整理是很正常的。如果是正常上班族，只能用晚上跟假日的话，或是找专人的话，那两三个星期是跑不掉的。我第一二年，为了要在房客入住日前整理完，每天加班整理到半夜十二点一点是基本的，所以谁说非工资收入轻轻松松简简单单的。
2.包括新旧房客转换期间的整理跟维修，差不多要花到一个月的房租收入
因为一年换一个房客是基本盘，如果临时房客退租，一年换个两次房客是稀松平常的事。所以如果要请专人来整理跟维修就是一笔很大的支出，而且因为他们这些专业人士也都工作排得满满满的，还会因此将整理交屋的时间再拉长，所以到最后，能自己处理的话就自己处理，这样会最快花最少钱。我第一二年最怕油漆师傅在交屋日前漆不完，还有过入住日当天下午5:30刚油漆完晚上6:30交屋的案例。
但即使是这样，通常一年下来，花在新旧房客转换期间的整理维修费用还是差不多在一个月房租左右，不是选择花钱就是选择花时间，直到房东可以有快速执行维修的能力。就像墙面粉刷一样，找师傅--花钱花时间，自己弄--是省钱但花更多时间，不粉刷的话--会花更多时间在找愿意签约的新房客，直到有天自己可以快速有效的刷好又刷的到位。
3.包括一整年下来，有房客入住期间的整理跟维修，整理维修费用是跟上段是一样的道理。一个两房两厅的空间，就有一台窗型冷气，两台分离式冷气，光是冷气保养，维修，更换，费用就吓死人，只要一台冷气一出问题就会让房东笑不出来。再加上税，差不多平均要花到一个月到一个月多的房租收入。
所以这就是为什么我认为，想要每年收到9个月或9个月以上的房东，至少要有四年以上的经验，才有足够的经验把大大小小的问题解决，因为自己解决不了的问题就是要花钱，花钱就是直接讲租金收入再扣掉，并且这些维修保养的钱真的不便宜，所以这样一整年下来，能收到九个月房租就真的算是专业的房东。
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