房价再次涨起来。这里面大有学问。

不过，不要被那些砖家忽悠了。

这些关系到你我生存、财富的学问，其实道理很浅显，都只是一些常识，且听我慢慢道来。

房子是筹码

近期内，流行这样一个小段子。

上海某男，创业没本钱，遂与妻子假离婚，将价值500万的房子判给妻子。然后，妻子将房子标价1000万元出售，他买回，按新政，他可以贷款800万元。然后，他房子照住，而这800万元，却成了他创业本钱。再然后，如果创业成功，他就是新时代的空手套白狼典范；假定他亏本200万元，无法归还银行贷款，那么，让房子给银行收回就是了，他其实还净赚100万元呢！

这个故事告诉我们三个道理：

第一，房子已经不仅仅是用来居住的，它的性质已经变了，变成了可以运作资本的筹码。

第二，房价涨，是造就富翁的温床。

第三，关键在于银行贷款政策，那70-80%的按揭，就叫“杠杆”。

阿基米德说，给我一个支点和一根足够长的杠杆，我可以撬动地球。房价大涨，就是人为造就的支点；按揭，就是杠杆。按揭比例越高，意味着杠杆越长。

房子是骰子

还有另一个小段子：

带上10万现金， 找到一个卖家， 啪，就砸给他，下定。 第二天，房价大涨，更高价的买主来了，他必定后悔， 双倍定金返还。10万变20万！ 还感谢你不买之恩. 然后， 你继续找下一个卖家， 这个工作已经有人尝试了， 一周赚了57万。

这个故事告诉我们这样一个道理：

没房子，又没多少钱，也没关系，就好比赌场上的小二，你如果会折骰子，没筹码也能赚到钱。

因为，房市已经变得和股市类似，就是一个大赌局。

暴富的秘密

十多年来，中国猛然出现了数以万计的富豪，其中绝大多数是开发商，比如万科、万通、保利、绿城、万达……

有一个问题，他们何以能从几百几千万，在十多年间，增长到几十、几百乃至于几千亿？

十年间，居民收入增长不到50%，GDP最多也就翻一番，他们如何翻那么多跟头？

砖家是这样算帐的：

一个楼盘，土地、设计、建设、营销总投资为20亿元，收入即便为50亿元，上交各种税收、规费后，也赚20亿元，建设期如果是4年，年增长也就20%不到。

然而，这帐算得，叫混帐！

因为他们没明白，房子其实是骰子。

今天的开发商，并不是房子的建造者。从创意策划、规划设计到建筑安装、营销出售，都不是一个高级开发商干的事。

高级开发商只干三件事：看地、买地、融资。其它的事，都交给别人去做：设计院、建筑商、营销商。

比作赌场，他们其实就是在做赌局、折骰子。

那么，一个20亿元成本、50亿元的楼盘，其投资运营是这个样子的：

投拍土地10亿元。

没有了！

因为土地到手后，就可以贷款了，就可以找建筑商垫资建设了，封顶后就开始出售了。

他投资了10亿元吗？又错，这10亿元，一般只要用3个月，最多用半年。

假定他融资能力强，这10亿元其实是前面一个项目融来的。算个成本，20%年化利率吧，半年也1亿元。

1亿元赚了20亿元，四年，财富增长20倍！

又且慢！

因为第一个楼盘运作成功后，半年后，资金搞定，又可以运作其它楼盘。假定4年运作10个楼盘，他的财富就从1亿元变成200亿元了！

这里还没有计算出老千赚的钱。什么叫出老千？就是：找政府软磨硬泡改规划、增加容积率、减少绿地率、地下不算面积但可以卖、Loft……还有更厉害的，本文就不说了。

原来，都是在玩银行的钱啊！

还有哪些人在折骰子？

所有参与赌局的人，都在折骰子！

地方政府赚土地钱、税费钱。

银行赚利息。

设计院赚规划设计费。

建筑商赚建筑利润。

营销商赚佣金。

买家也赚啊！你100万元买的房子，从下定金到住进去的时间里，就已经涨到150万元了；住上三年，变两三百万了。

所以，那时，房价上涨，很多人说：老百姓都希望房价跌。这话说得也是很混。老百姓中，买了房的人，怎么会希望跌？

希望跌的人，是那些没买房、没房住的人。是穷人，穷得进不了赌场的人！

所以，希望房价涨的人，从目前情况看，是远远多于房价跌的人，因为他们都是折骰子的人！

更何况，话语权，主要还是掌握在这些折骰子人的手中！

折不到骰子的人，将变得更穷

十多年来，贫富差距拉大，房子，是罪魁祸首！

这么简单的事，竟然没有一个砖家给咱老百姓们分析一下。

大家请看真相：

假定，一个城市，可支配资金5万元以下，为穷人；可支配资金45万元以上为富人。又假定，五年前的房价是5000元，五年后房价是10000元。

那么，买套100㎡的房子，需要50万元，首付15万元，贷款35万元。

显然，穷人买不起，富人最少可买3套（更富的人，就是开发商了，可以有几千套）。

穷人只得把钱存进银行，每年收入2500元，五年后，他的财富是6.25万元。

10年后，富人房子已经价值300万元，还掉银行贷款105万元、利息52.5元（假定年利息是10%），那么，富人的财富变成了142.5万元。

五年前，贫富比是9倍；五年后，变成了22.8倍！！

看到了吧！

问题是，富人靠什么赚钱的？银行贷款！银行的钱哪来的？穷人存进去的！

富人用穷人的钱赚钱，穷人把钱借给富人赚钱！

五年前，房价是年收入的10倍，五年后，房价变成年收入的20倍！

于是，富人越来越富，穷人越来越穷！

一切源于银行按揭贷款这个杠杆，让世界变成了《圣经》里马太说的那句话：有的会更有，没有的会更没有！

为什么房子变成了骰子？

因为有一个权利，我们失去了

本来，住房是民生产品，它怎么可以变成骰子呢！

因为我们丢了一个本该享有的权利！

众所周知，房价大涨，不是房子的建筑成本大涨，而是土地成本大涨。

可是，大家知道么？有这样一个道理：土地是国家的，国家属于全体人民的，那么，作为一个市民，我们每个人本来是拥有一块土地使用权的！

假定一个100万人口的城市，居住用地是4000万㎡，那么，每个人本来是拥有40㎡住房用地的。

按容积率1计算，可以造4000万㎡房子，平均一人40㎡，三口之家住120㎡房子，我们是不应该掏土地钱的，只须按建筑成本买。建筑成本不会超过4000元的。

如果富人想住大房子、好房子，则他就应该出高价买房了，因为其中才包括住宅用地钱。

也就是说，无论是小城市，还是北上广，每个居民，都应该有40㎡、单价不超过4000元的住房。

这是我们的权利！

如果我们拥有这个权利，富人们怎么炒房，都不影响我们生活了！

可是，当我们失去这个权利时，如果我们积累了几十万元的血汗钱，那么，我们就被卷进赌局，成为折骰子成员之一。

骰子一旦折起来，那是停不下来的。因为多数人都置身其中，骰子一停，多米诺骨牌就一个接一个地全倒了！