房地产既有消费品属性又具有资本品属性，能够反映出各国民生改善和财富积累的程度。房地产价格的波动会对现实经济产生巨大的影响，一直是各国学术界和工商界关注和研究的重要领域。在我国由于受到传统文化心理的影响，房地产更是成为千家万户的财富积累的第一选择，导致房地产在居民家庭资产配置中占有最重要的地位，房价的走势几乎成为每个人所关心的问题。
一、我国房地产供给存量
我国城镇房子到底有多少，一直以来缺乏权威而精确的统计，但是可以通过国家统计局发布的城镇人均居住面积与城镇人口相乘估算出来。最近任泽平写了一篇中国住房存量测算的文章，他也是采取各种方式对统计部门和建设部门的数据进行了修正和估算，我们把主要结果摘录如下：“如不含学生及其宿舍，2017年中国城镇住房存量、城镇人均建筑面积、住房套数分别为261.3亿平、34.4平方米、2.93亿套，套户比为1.07。”他对人均居住面积做出如下分析，“国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把2017年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.0平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平，日本为33.1平，德国、法国分别为38.6、39.5平方米，美国为66.9平。”
任目前就职于恒大研究院，分析中肯定有房地产开发商的角度，其所估算的国内数据比公开数据都要略低一些，比如建筑面积折算使用面积中即使按照0.7的系数，计算结果也应达到24平，如果调整为0.75的折算系数，结果将会是25.8平方米。如果考虑到各国人均住房面积换算为城镇人均数据0.85的折算系数存有高估的可能，我国城镇人均居住面积基本与韩国、俄罗斯相当。我们再取日本东京和上海相比（用上海不用北京主要考虑上海市场化程度更高，国家机关和军队较少，统计数据相对精确），上海人均住房面积已达36.7平方米，按0.75折算成使用面积为27.5平；东京人均居住面积约为28.1平，二者相差无几。看到上海人均住房面积数据，我们可以感到任泽平给出的34.4平方米的城镇居民人均住房面积有些低估。
再观察住宅新开工面积：2017年我国新开工面积12.8亿平，开工面积相当于城镇人均开工1.2平方米（折算成使用面积），日本2016年住宅新开工面积7875万平方米，相当于城镇人均开工0.67平方米，仅相当于我国的56%。实际上近几年我国住宅新开工面积基本相当于日本上世纪九十年代高峰时期。再考虑到2017年在建住宅面积达到53.64亿平方米，我国人均住宅面积在未来几年超过日本是大概率事件。总体上，我国住宅的供给在总量上已经从短缺到基本平衡，正在向相对充裕方向发展。当然由于需求结构的差异，导致我国房价不合理，家庭住房条件差异较大，很多中低收入家庭有住房被平均的感觉。
二、从需求因素推测“理性房价”
与普通商品类似，住宅的需求也受到房屋价格、人口（或家庭）数量、收入状况、消费偏好以及预期等因素的影响。对这些因素进行分析的文章很多，由于所站立场不同会得出不尽相同甚至截然相反的结论。下面我把各种因素尽量简化，给出自己的分析和观点。由于本文并非规范性研究，同时部分数据难以精确获得，对这部分数据采取了估算甚至推测的方式加以获得。
（一）理想状态下的静态需求分析
假设整个社会有n人，所有收入得以平均分配，每个人获得r元，社会成员消费偏好完全一致，愿意拿出x年的收入去购置房产，那房屋价格P与需求量Q的关系为：
PQ=xnr
由于xnr是常数，上式是一个反比例函数，其图像为：
需求曲线是向右下方倾斜的双曲线，当供给量为Q*时，则房价为P*。如果我们用q代表个人平均居住面积，则按照上面假设条件有Pq=xr，可以看出总需求曲线是由n个无差异的个人需求曲线叠加而形成。按上文可知我国城镇人均居住面积34.4平，2017年城镇人均收入为36396元，如果能够知道x，P*就可以得到了。按照国际通行经验，房价收入比合理区间为3—6年，考虑我国传统观念中对房地产的重视程度，我们取上限6，我国2017年预期寿命为76.7岁，意味着社会成员把一生全部收入的7.8%用于购房，以上数据代入可得到P*为6348元/平方米，似乎与现实差距较大。如果把这个模型代入到不同的城市，如上海可以得到P*为9644元/平方米，与现实相比差距巨大。
（二）收入分配不平衡条件下的静态需求分析
为了更合理的判断“理性房价”，我们需要放松收入平均分配假设，此时个人需求曲线不是由n条相同的曲线构成，而是按照收入的高低从右上到左下进行排列，总需求曲线由这些曲线叠加形成。如下图：
当总供给为Q*时，价格为P*，个体需求量分别为qi*，即Q*=∑qi*。个人需求曲线的方程有Pq=xiri，由于收入分配不平衡，每个成员的收入不相同，同时鉴于住宅是一类特殊商品，房价更多地受到高收入水平需求之影响，而对于收入低的人群房价收入比会高一些，即收入低者会把更多年限的收入用于购房，他们属于价格跟随者。我们无法得知每个人的收入和居住面积，因此可以通过对高收入人群的收入和需求来推断“理性房价”的范围。
当然在推断过程中，我们仍然认为高收入人群预算6年的年收入用于购置房产，为避免极端值影响，高收入人群比例选取要覆盖一定比例的房地产市场，在这里我们研究20%最高收入的家庭。根据任泽平的文章，最高20%家庭住房面积占比约为40%，已经可以对市场已经产生较大影响。注意最高收入人群与最高居住面积家庭二者并不一致，但我们只是把最高收入的平均购买力与最高平均居住面积匹配起来，对区域“理性房价”做出大致估算。设最高20%收入人群平均收入为i，最高20%家庭人均居住面积为i，则房价为：P=xi/i。i可以通过人均居住面积求出，x为6年，i比较难获得要进行估算。
以上海为例：由前文上海人均居住面积为36.7平方米，前20%的家庭拥有40%住房面积，可计算出i =73.4平方米。我们从上海统计数据可知：2017年城镇常住居民人均可支配收入62596元，增长8.5%，但我们没有得到上海的个人收入分布情况，难以计算收入前20%家庭的人均收入i。下面采取以下两种方式进行估算：一种是按照网上上海2016年薪资水平报告，由于此报告抽样是从有工作人员中抽取，考虑到老人小孩和失业人员等因素，估算前40%收入人群（整体人群中占约20%）平均收入18.8万/年，按照8.5%增速，2017年数值为20.4万元，但同样上海2016年工资性收入仅占可支配收入的60.25%，薪资分析没有考虑财产性收入、转移净收入等等增加收入因素，考虑到财产性收入（占可支配收入14.3%）主要归属高收入人群，仅考虑这一加项可以得到20%高收入人群2017年平均可支配收入为25.24万元。另一种是参考收入分布情况，美国基尼系数与我国类似，其全国总体前20%收入平均数约是整体收入平均数的3倍，其大城市的倍数要接近4倍；而我国总体前20%收入平均数约是整体收入平均数的2.5倍，考虑到庞大的农村人口基数和个人收入分布右侧（高收入侧）长尾两个因素，可以推断我国一线城市收入差异要高于美国大城市，在此不精确地推定一线城市倍数为4.5倍，强二线城市约为4倍，弱二线、强三线城市设定为3.5倍，县城或小城镇低于2.5倍，全部城镇平均按2.5计（实际小于）。通过这种方法可以推测上海20%高收入人群2017年平均可支配收入为28.17万元。按照两种方法测算出来上海平均房价为2.06万元和2.31万元。
根据同样方法测算2017年全国、北京和强三线城市无锡的理性房价，可以得到全国的平均房价为7935元/平，北京平均房价约为2.67万元/平，无锡房价为1.18万元/平。就北京上海而言估值远远小于实际值，一方面可能对于最高20%收入估值偏低，同时由于热点区域稀缺性需求者不限于本区域高收入人群，意味着在北上有购房需求的前20%收入平均数有可能达到全体平均收入的5倍甚至更高；另一方面上海北京各核心区域是高收入阶层聚集区域，他们的人均居住面积不会达到整体平均水平的两倍。如果按照整体平均水平计算，两地的房价会比估算值翻一番：北京5.34万/平，上海4.62万/平。注意到上海2015年——2017年个人住房新增贷款分别为2265亿、4585亿和1528亿，2017年底房贷余额达到16000亿以上，三年新增占到余额一半以上，应该说当前房价也有不小的泡沫成分。就全国和无锡而言实际统计价格与估算值接近略低，表明对于全国或中等城市而言，房价在理性范围内。大家有兴趣可以根据这个方法推算一下自己所在地方房价情况。
三、结论
此文对现行房价和即期收入之间的关系进行了分析，如果深入进去一定是很好的实证研究方向。既然不为研究，文中很多数据都是从常识出发进行推断，大家也不用刻意追究数据可靠性。实际上来自统计公报的数据的可靠性也是值得商榷的。结果刚出来也让我大吃一惊，过去从直觉上一直感到我国房价泡沫巨大，看起来全国平均房价和普通城市房价还是在合理范围以内，我们在评估房价时有时过多地把房价与中等收入水平需求相比较了。我国近两年房价迅速上升背后的支撑因素更多是与高收入水平人群收入以及房贷的过快增长支撑有关。最后总结几条结论：
（一）房价决定于高收入人群的收入状况，当高收入人群收入增加较多时，房价上升较快；当高收入人群收入增长停滞时，房价上升减缓甚至下降。中低收入人群是房价的追随者，他们有可能把更多年份的收入用于购置房产，从而压缩其他消费。这两年房贷的迅速增加应该与此有关。
（二）其他条件不变，人均居住面积存量小（供给小）的区域房价较高。一线强二线城市核心区域房价奇高的重要原因是由于这些区域高收入群占比远远超过20%，建议判断这些区域的房地产价格时，按照这些区域中实际人均面积计算较为适宜，那么理性房价比按照第一种方法高一倍甚至更多。
（三）房价高低体现出一个区域收入分配差异状况，总收入一定，收入分配不平衡的区域房价较高。
（四）一线和强二线城市房地产有溢价因素，限购政策能限制外地高收入人群的需求，有助于控制区域房地产价格；其他城市限购政策效力不会很明显。
（五）如果能够精确得到一个区域收入分布情况，可以估算出这个区域房产的“理性价格”。通过文中粗略估算，我国整体房价相对于目前高收入人群收入水平而言基本合理，以北京上海为代表的一线城市房价有一定泡沫或者北京上海有更多的隐形高收入人群。
（六）高收入并不具备持续稳定性，不同时间段波动率较大，导致房价波动幅度较大。同时房产具备资本品特性，房价的上涨和下跌会放大或抑制短期需求，表现为房价的自我强化。
（七）未来几年国家致力于解决不平衡不充分问题，利用反腐、反垄断、国企和演艺明星限薪、防止虚拟经济泡沫等手段控制部分高收入人群收入过快增长，迭加经济转型、经济周期等因素，房价应处于缓慢上涨或停滞阶段。在这个阶段不建议为投资目的上杠杆购置住房。
