文/崔三扯20161018
今年10月，有幸得到范工认可，配合业主编写了某公司内部的房地产项目可行性研究报告。由于项目涉及小额贷款公司放款，财务评价部分受到了贷款公司的高度关注。
地产项目和普通工业项目不同，不存在固定资产计提折旧的部分，同时由于存在预售等情况，也不存在建设期后才进入运营期进行财务评价的生产企业经营项目操作惯例，增值税、所得税的计算必须考虑这部分因素，从而使得过去使用的财务评价软件失效了。
此次是我第一次采用EXCEL手工编制财务评价表格，其间出现了一些重大失误，几乎导致了项目的失败。我大致总结出以下几点初步的经验，供未来进一步研究验证：
1、由于房地产项目往往采用“贷款+垫资+销售回款”的方式进行运作，不存在真正意义上的资本金，其资本金内部收益率的计算往往是没有意义的。
2、在评价房地产项目还款能力指标，如偿债备付率和利息备付率时需特别注意，因为在计算所得税和增值税时，利润部分已经减去了已完成部分的建设成本，息税前利润必须采用“投资者未分配利润+已完成部分的建设成本”，否则还款年将导致建设成本与贷款部分的重复计算，严重低估了项目还款能力，这是本次评价最大的错误部分。
3、估算时销售费用按营业额的3%估算，管理费用按总投资的3%进行估算，根据网上查阅的一些地产资料，这方面费用可能会占比更高。即便是分年度投入，这在地产开发初期也将是较大一笔资金，而垫资部分仅仅包含了土建部分，因此，地产类项目应十分重视流动资金部分。
4、增值税在此次财务评价中处理方式仍然比较粗略，未执行预售时按3%的销售费用缴纳的规则，仅仅是按（进项税-销项税）的方式简化计算，未来可以进一步实践。
5、由于预售部分需要支付主体完成后的垫资款及后续的设备、安装工程等费用，销售计划是整个项目成败的核心。这也意味着，地产项目一旦成功，内部收益率指标是毫无意义的，因为第一年的净现金流即为正值。盈利能力非常可观。
