”你去盯住纽约的房价，因为纽约是全球的房价之茅“

“中国一线城市如果超过纽约，它就是风险区，如果远超过，就是灾难区“，

”中国一线城市超过纽约是一定的，但是将来跌回到纽约的水平也是可能的“

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1925年，刚刚交了保释金从监狱出来的金融诈骗犯庞氏，逃到了阳光灿烂的佛罗里达，用化名做起了房地产生意。

和庞氏一样，前后来到佛罗里达的还有很多其他各路英雄，大家都是为了一个共同的革命目标，走到一起来的。

1910年，费雪车身公司的创始人卡尔•费雪带着年仅15岁的新娘在迈阿密蜜月旅行，他一眼就相中了这块风水宝地。费雪在佛罗里达州推动当地政府修筑了四通八达的公路，公路沿线的房价立马飙升。

著名的美国政治家威廉•詹宁斯•布莱恩为了让自己患有关节炎的妻子过得舒服一些，也把家搬到了佛罗里达州。当地著名的房地产大亨乔治•梅里克找到布莱恩，让他给自己的“西班牙别墅”项目站台。布莱恩曾经参加过总统竞选，差一点就当上美国总统。他在竞选总统的时候为贫苦农民代言，反对金本位制，如今则为房地产商呐喊，赞美“黄金海岸”。梅里克每年付给布莱恩10万美金的酬劳，一半以现金支付，另一半以土地支付。

这是美国经历的第一次真正意义的房地产泡沫。之前，美国也曾经有过地价的上涨，但那大多是农村的土地。这是美国第一次经历城市地区的房地产价格上涨。

在1925年和1926年期间，佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行，因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。打开报纸，看到的全是房地产广告。

佛罗里达出现了很多“保证书小伙”，他们个个都是健美年轻的小鲜肉，穿着白色西装，鼓动客户购买“保证书”。这个保证书相当于定金，买了“保证书”的投资者并不是为了真的买房，他们会转手卖出，赚取差价。1925年夏天，在房地产繁荣的鼎盛时期，保证书一天就可能被转手倒卖8次。保证书收据还能像货币一样流通，酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。

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你们谈论的房地产泡沫，80年前美国就有了。虽然影响因素有很多，但是从20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫，能够看出房地产泡沫的一些共同特征。

急剧变化的地产需求

房地产从来都没有所谓的“刚性需求”。

住多大的房子才算够？

是不是非要买房才能安居？

但在某些特定的阶段，地产需求可能会出现一些前所未有的变化。

20世纪20年代佛罗里达的房地产泡沫和汽车的普及息息相关。随着福特汽车公司著名的T型车问世，越来越多的美国人可以买到廉价汽车，他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。当地人把这些驾车南下的北方佬称作“锡罐观光客”。

当时，在纽约、芝加哥、底特律等地也出现了房价的急剧上涨，那是因为商业地产成为一种新的投资模式。20世纪20年代是属于摩天大楼的十年。在这十年破土动工的高楼大厦，比20世纪的任何一个10年都要多。新建的摩天大楼，不再是给一家公司做总部办公室，多出的房间可以出租给其它客户，赚取租金。

这些新出现的需求并非都是虚幻的，但由于这是新的需求，往往使得人们难以判断哪里是合理的区间，更容易相信未来的房价将一路飞涨。

2007年美国次级房地产贷款危机的出现，源于一批低收入家庭突然开始贷款买房，这是一种全新的现象。

21世纪之后中国的房价开始上涨，源于20世纪90年代的住房制度改革，突然从单位分房变为拿钱买房，这也是我们从未有过的一种经历。

极其宽松的货币政策

货币政策要不要关注包括房价和股价在内的资产价格？

这一问题至今亦无标准答案。但宽松的货币政策往往可能导致流动性过多，这些流动性就会流入房地产市场或股市，推高资产价格。

1924年，美联储将其贴现率，亦即其贷款给商业银行时的利率从4.5%调低至3%，目的是帮助大英帝国回归金本位制。这一低利率政策导致市场上的流动性增加，而很多流动性流入了房地产市场。

2007年美国次级房地产贷款危机的出现，也发生在央行不断降息，全球处于超低利率的时期。

中国实施住房制度改革之后房价开始上涨，但最终房价上涨的速度并不快，真正加速上涨，乃是在实施了宽松的货币政策之后。

逍遥“法外”的金融投机

如果没有金融机构推波助澜，房地产价格不会急剧膨胀。过去宽松的金融监管制度下，金融投机很快就会一浪高过一浪。

在20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫中，参与投机的有各种金融机构。相对而言，传统的银行更为保守，最激进的是建筑和贷款协会。

这些机构就像互助储蓄银行一样，主要借款给自己的成员。负责监管建筑和贷款协会的主要是地方政府，而地方监管者认为这些机构并不吸纳公众存款，所有的贷款都有房地产为抵押，因此不会出现问题，所以对这些机构睁一只眼闭一只眼。

很多建筑和贷款协会是房地产商建立的，他们通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房。尽管建筑和贷款协会不会像银行那样出现挤兑，但如果贷款合同违约率提高，同样会出现资不抵债问题。

房地产商还通过发债融资。当时已经出现了证券化。在20世纪20年代期间，开发商发行了大约100亿美元的房地产债券。大约有三分之一房地产债是以住宅按揭利息为基础，其余的房地产债则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。 为了吸引投资者购买，发行人保证债券持有人能够获得5%的利息率。

当然，这也就意味着，如果潜在投资的收益不足，该项目或保险公司就承担了很大风险——导致2007年美国次级贷款危机的那些令人眼花缭乱的“金融创新”，其实根本就不是创新，80年前，佛罗里达的房地产商就已经熟知这些伎俩了。

3

和所有的泡沫一样，到底是什么原因导致了佛罗里达房地产泡沫的破裂，一直很有争议。

有人说是股市下跌。1926年2月到5月间，标准普尔综合指数下跌了11%。

有人说是气候异常。1926年冬天佛罗里达异常寒冷，之后的夏天又赤日炎炎。1926年，一场飓风袭击了迈阿密，城区超过100人死亡。

其它的州，尤其是邻近的州担心资金都被佛罗里达吸走，它们通过立法限制资金外流，还到处造谣，说在佛罗里达买不到肉，闹市区会有巨型蜥蜴咬人。

佛罗里达的房地产泡沫来得快，去得也快。先是交易量下跌，过了一段时间之后价格随之下跌。在佛罗里达州和临近的佐治亚州，有155家银行破产。这些银行大多由杰姆斯•R•安东尼和卫斯理•D•曼利这两个银行家拥有或控股。曼利被逮捕。他的律师为其辩护时，声称其有精神错乱。

和2007年美国房地产泡沫相比，20世纪20年代佛罗里达的房地产危机影响相对较小，受到冲击最大的是佛罗里达州及其邻近的佐治亚州，但房地产泡沫的几乎所有症状都能在当时找到。

将近80年之后，由于岁月渺远，记忆黯淡，很多人忘记了当年的佛罗里达房地产泡沫。健忘的结果是，危机只能再来一次，而且来得更为猛烈。

房地产泡沫，可以解释金融大鳄索罗斯经常讲的“反身性原理”。

根据雾满拦江的提炼——

索罗斯原理一：人类是极差劲的，对这世界的判断，八成是错误的。

索罗斯原理二：人类的判断虽然错误，但却是依据判断行动。所以人类的错误判断，又反过来构成人类社会本身。

换言之——

1. 房地产泡沫源于一种虚幻认知。

2. 多数人的虚幻认知可以累积成一个真实的价格涨幅。

3. 泡沫好判断。泡沫何时破灭则很难判断。