在我个人的投资中，目前90%部分都在房产投资之中。这也是中国普通人投资最主要也最稳健的方式。我本人之前也投资过一些房产，但都是误打误撞上的车，赶上了中国经济这趟快车，其实没什么理论基础分析。

长期以来全球资产有两个是非常的坚挺，第一是美国股票，第二是中国房产，都是熊短牛长。但当前中国房产价格已经不低，又有政府的严格打压控制，中国未来的房价该往何处去，是否存在较大的泡沫，这是长期以来一直困扰着我的一个大问题。

春节期间我学习了北京大学徐远教授的房产财富30讲课程，学习完这门课我已经建立了基本的逻辑框架，心中疑惑顿消，收获满满，随即把课程的精华部分做成笔记进行分享。如果感兴趣，可添加“徐远观察”公众号，里面有课程连接。

课程笔记——房产财富30讲

第一部分  中国高房价迷局：流行的谬误

第一讲 中国房价有泡沫吗

我国目前的房价虽然贵，但是和日本1990年的房价比还差了十几倍，还有数量级的差距

长期看，北京的房价应该是高于纽约的，但是现在北京的房价只有纽约的一半，从这个角度看，北京的房价不仅没有泡沫，还有很大的上涨空间

第二讲 我国的房价收入比为什么那么高

考虑到未来的收入增长，以及只有中高收入的人才能买房，其他的人要租房，目前我国大城市的房价收入比并不高

虽然房价没有泡沫，但是政府还是要 调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，是为了防止财富差距进一步拉大

第三讲 土地财政：四方共赢的合谋

现实中地价很贵，是房价高拉动的，是房价拉高地价，而不是地价推高房价。面粉比面包贵的说法，是混淆了时间的概念

决定房价的是位置，不是土地。城中心的土地很难增加，几乎没有弹性，因此房价才会那么贵

土地财政的实质，是地方政府，开发商，买房人，和银行的四方合谋，这四方都收益了，只有没有参加这个串谋的人受损了。明智的选择，是参加到这场合谋中，成为受益方

在中国的背景下，土地财政为城市住房和基础设施提供了一种融资手段，对于过去十几年的经济发展有积极的作用

第四讲 货币超发推高了房价？（一）

衡量货币发行的三组数据：通货膨胀、广义货币量和货币增长的趋势

CPI是居民消费价格指数（consumer price index）的简称。是度量通货膨胀的一个重要指标

衡量货币发行是否过度，最重要的指标是通货膨胀

2003年以来，我国的通货膨胀并不高，比发达国家高一点，但是比发展中国家要低很多

通货膨胀的统计口径中，各国都不包含房价和股票价格，我国也不例外。从统计口径上看，并没有证据说我国的通货膨胀被严重低估或者高估

第五讲 货币超发推高了房价？（二）

广义货币 是一个经济学概念。M0、M1、M2、M3都是反应货币供应量的重要指标

M0 =流通中的现金，即流通于银行体系之外的现金

M1 = M0 + 企业活期存款

M2 = M1 + 准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款+证券公司客户保证金+住房公积金存款）

M3 = M2 + 其他短期流动资产（国库券+银行承兑汇票+商业票据）

所谓的我国的货币多，其实说的是M2多。看更全面的M3指标，我国货币并不多。所以，这是一个货币结构的问题，不是货币总量的问题。那么直接的原因是我国金融市场的结构，银行一党独大，债券市场的规模较小

这些年来，经常出现的M2增速低于名义GDP增速的情况。这些时候，房价上涨的压力依然很大，说明犯罪嫌疑人不在场的时候，罪案照样发生，货币并不是推高房价的犯罪元凶

这两组数据，加上我们昨天仔细讨论的通货膨胀的数据，都说明房价上涨这个锅，没法让“货币超发”来背

第二部分  房价基本面分析：房价增速的计算公式

第六讲 房价上涨是全球普遍现象

全球范围看，房价上涨是各国共有的普遍现象。中国的房价上涨不是特例，幅度也不比其他国家大

全球范围看，房价上涨是趋势，是普遍现象，下跌是特例，是偶尔发生的。即便是俄罗斯这样的国家，经历了严重的经济困难，房价下跌也并不严重

第七讲 房价增速的一个计算公式

恩格尔定律：随着收入的增加，人们在食品、服装等基本品上的支出比例是下降的，在居住、旅行、文娱上面的支出是上升的，人们会把更多的钱用在房租和高端消费上

过去六七十年发达国家的房价经历了长期的上涨，每年增长6.6%，累积增长90多倍

房价增速  = 经济增速 + 通货膨胀速度 + 城市化速度

过去20年我国的房价上涨，也完全适用这个公式

第八讲 城市化：发展中国家房价上涨的催化剂

发展中国家在经济起飞过程中，往往伴随着快速的城市化，进一步推高房价。发达国家的城市化率本来就很高，进一步城市化的速度慢，这个效果要弱很多

城市化率通过三个途径影响房价，分别是人口效应，收入效应，和二者的叠加效应

城市之所以能够吸引那么多人口，产生那么多收入，是因为一个复杂的网络效应

把城市化的效果考虑进去，我国过去20年的房价增速完全在合理范围内

第九讲 技术进步会逆转城市聚集吗

历史经验上看，以往的技术进步，一直是促进城市聚集的。

人们的交流是分很多层次的，线上交流不但不能够满足人们的所有需求，还会引起更多的交流需求

人们的时间是有限的，每天24小时，为了用有限的时间满足无限的需求，节约时间的需求是无穷大的。因此，人类网城市的聚集是没有止境的

第十讲 生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗

决定房子价值的，有三个因素，分别是“位置、位置、还是位置”，真正深刻明白这个道理的标志，是不再泛泛而谈房子，而是谈“哪个城市的房子”，“什么位置的房子”

人口老龄化和生育率下降在国外已经发生，但是并没有导致房价的普遍下跌

预期寿命的延长，以及家庭规模的减小，都带来住房需求的增加，会导致房价上涨而不是下跌

在不远的将来，我国人口总量将停止增长，没有发展潜力城市，人口会加速流出，这就意味着这些城市的房价可能会下跌。

第三部分  房价政策面分析：未来房屋市场的格局

第十一讲 房产税：何时出台？税率多高？效果多大？

房产税征收成本太高，房产税的出台一定会渐进、稳步、短期内不会出台

房产税的征收力度不会大，一定会有足够的税收减免，保障人们的基本居住需求

房产税对于房价有影响，但是不会很大，房价由供求关系决定，有发展潜力的大中城市，房价依然会上涨

第十二讲 共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式

共有产权房就是政府出地，居民出钱，共同拥有房屋的产权。共有产权房的位置较偏，价格较低，同时具有商品房和保障房的性质

共有产权房的实质，是政府把一次性的土地出让收入，转化为长期可多次兑现的房屋产权收入，是土地财政的新形式，财政上是可持续的，因此会长期存在

未来城市房屋的基本格局已经浮出水面，就是商品房，共有产权，和保障房三种住房共存，三足鼎立，分别解决中高收入，中低收入和低收入家庭的住房问题

共有产权房的投资价值打了折扣，比较适合收入较低家庭，不太合适收入较高家庭

第十三讲 租售同权与农地入市

租售同权没有增加学位资源，而是增加了争抢学校资源的人数，本来就“粥少僧多”，让更多的僧来抢给定的粥，只能是推高房价

农地入市实质是减少了土地出让金，不利于城市基础设施的建设。在不增加学校、道路等公共资源的情况下，只能是的现有资源更加稀缺，对降低房价作用有限

土地财政对于城市建设有积极作用，是基础设施建设的融资方式。在找到合适的替代方式之前，很难退出历史舞台

第十四讲 “限购、限贷”会长期存在吗

限购、限贷的政策，目的是限制买房资格，限制买房数量，实质是把住房的居住属性和投资属性分科，和“房住不炒”的政策基调是一致的，估计会长期存在

限售、限价的政策，是短期的应急政策，估计会有松动

限商的政策，实质是商业、服务业用地贡献持续税收，居住用地不贡献持续税收。要转换用地性质，就要涉及到补地价问题

在严格的限制之下，一线城市的房价受到明显抑制，说明限制政策已经取得了明显的效果。同时，严格的限制之下，房价依然上涨，说明潜在的购房需求还是很大，房价存在继续上涨的压力

第十五讲 真实利率：房价波动的真正秘密

利率是经济的心率，是资产价格的节拍器

真实利率和房价增速呈现非常清楚的反向变动的关系，真实利率高的时候，房价增速低，反之亦然

利率对房价的重大影响，是因为房产是重要的储蓄手段，当利率低的时候，存钱吃亏，人们把资金拿出来买房，俗称“存款搬家”

利率对房价波动的影响，不仅在中国，在美国、日本都存在，在美国次贷危机和日本的地产泡沫中，低利率都扮演了重要的角色

第四部分  房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项

第十六讲 首次置业：稀缺原则和上车原则

买房首先需要注意稀缺原则，因为房子的价值其实是房子附近的稀缺资源的价值，核心区的小房子比郊区的大房子更值得买

刚需首套房，尤其要注意先上车原则，不要苛求十全十美，一步到位。稳妥的策略，是先买票上车，分享城市价值，再慢慢升级，买更喜欢、更大的房子

第十七讲 改善买房：哪种投资更能改善你的财富

改善型住房，不仅是改善居住，更重要的是改善财富状况

综合考虑我国的经济增长红利，城市化红利，人口基数红利，改善型住房还可以继续改善财富状况

房产不仅安全，易于投资，而且保证增值能力比股票、债券都要好，适合长期配置

购买住房，要尽量使用长期贷款和和公积金贷款

第十八讲 百岁人生：选择养老房的“八大要素”

养老房要考虑保值增值的潜力，所以城市的发展潜力，才是最重要的考量

常见已知四大要素：城市规模（用GDP总量或人口总量衡量）、人口流入、人均收入、土地供应

不常见的四大关键要素：儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比

国外的房子并不便宜，投资回报率也不高，投资价值并不大

第十九讲 哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单

潜力大的城市分为三类，分别是一线城市，区域核心二线城市，和都市圈次中心城市

第一类，一线城市：北京、上海、广州、深圳

第二类，区域核心城市：厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛

第三类，都市圈次中心城市：东莞、佛山、苏州、天津

胡焕庸线：中国地理上的一条分割线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45度角斜线

第二十讲 租房比买房便宜吗？人类第八大奇迹的奥秘

由于房租的高速增长，买房比租房便宜，而不是相反

买房是买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀的性质

暂时买不起房，必须租房的话，要遵循便利原则，租工作便利的房子，投资自己

第五部分  国际都市房价

第二十一讲 东京地产：泡沫没有告诉你的故事

东京1990年的房价，确实很贵。泡沫破灭以后，房价确实跌了很多，商业地产跌75%，住宅也跌了60%

从2003年开始，东京房价触底反弹。2013年以来，东京核心区的房价涨了40%左右，每年8%，泡沫早已是过去的事情

日本人口总量在减少，房子比人多，东京以外地区的房价基本不涨。考虑到各种持有成本和税费，东京房产的投资回报率并不高。

第二十二讲 东京地产（二）：一场史诗级的金融战败

东京地产泡沫的原因，既有长期原因，也有短期原因。长期原因包括日本经济的长期增长，很强的经济竞争力，在亚洲的领先地位，以及日本国民的乐观情绪。短期原因，包括汇率升值，货币宽松

日本泡沫的破灭，是汇率停止升值，央行快速加息，以及国际银行监管加强的共同结果

我国的情况，和日本各方面都很不一样，不用过于担心泡沫。一定程度上，我国已经吸取了日本的经验教训

第二十三讲 纽约：世界之都的房价有多高

纽约曼哈顿的房子特别贵，单价从1万美金到十几万美金不等，均价两万多美金，中高端的公寓均价在4万美金以上，这和人民币28万以上

纽约房价差异很大，曼哈顿岛最贵，一旦离开曼哈顿岛，价格就快速下降。而且曼哈顿岛内区域差异也很大，中央公园附近最贵，北部地区的价格低很多

纽约房产投资回报率并不高，净收益率在4%左右，和我国的理财产品产不多

第二十四讲 芝加哥：没落的贵族

芝加哥虽然是美国第三大城市，但是房价真的很低，核心区均价只有不到4万人民币，相当于纽约的四分之一

芝加哥房价低的直接原因，是新世界以来房价涨速太慢，这十几年的房价基本不涨。房价不涨背后的原因，是经济停滞和人口流出

芝加哥经济停滞和人口流出，有两个原因很重要，一个是高科技产业发展缓慢，另一个是气候不太宜居。这两个原因，打架在国内买房时也要参考

第二十五讲 德国低房价的真相

德国房价曾经很便宜，但是金融危机以来，大幅上涨，德国大城市的房价已经很贵，低房价成为历史

近年来德国房价快速上涨，是两个原因共同作用的结果，意识德国经济相对健康，二是利率水平大幅下降，人们不得不买房保值增值

第二十六讲 打破幻想：德国的历史经验不可复制

德国房价过去很便宜，与房屋供应充足，城市规模不大，人口老龄化严重，物价水平稳定等因素，有直接关系

德国房价在金融危机以后增长很快，与德国经济在欧洲一直独秀、利率水平降低这两大因素有关

完全学习德国的经验，即便学习了，还是不能够阻止房价的上涨

第二十七讲 首尔：历史的一面镜子

韩国的经济发展历程和中国很像，房价也经历了快速的上涨和反复的调控，和中国也很像

通过大幅增加供给和严格限制需求，韩国曾经在1990年代保持房价的基本稳定，但是新世纪以来，随着政策的放松，房价又恢复上涨

韩国曾经退出房产税，而且是累进的，最高税率也到到2%，但是依然没有能够阻止房价的上涨

第二十八讲 香港：中国房价的标尺

香港的房产很贵，比北京上海贵了一倍以上，但是租金收益率依然超过政府债，再加上房价上涨带来的升值收益，投资回报率依然合理，很难说有泡沫

过去这40年，香港房价几乎是一路上涨的，金融危机也不能阻挡

1980年以来香港房价唯一的一次大幅回调，是1997年到2003年。回调的原因是因为有效房屋供应的大幅增加。这一经验，对于我国的房地产调控，很有启发

第六部分  房产投资中的坑

第二十九讲 商住公寓能不能买？住宅是股票，公寓是债券

公寓有固定的期限，续期要交一个比较贵的费用，住宅的续期成本很低，可以看作是永久产权

公寓的回报，只有租金，而住宅的回报，还有学区等公共服务

公寓的成本高，居住舒适度低

购买公寓与否，需要计算公寓的回报率，主要看租金水平和租金增速，如果炒股5%，大致是可以买的

第三十讲 东南亚国家的房产投资机会

新加坡是高收入国家，房价很贵，房产的税费也很重，对于普通家庭而言，投资价值不大

文莱是很小的国家，投资价值也不大

柬埔寨、缅甸的风险太高，房产还不是安全资产

泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾的经济早已起飞，比我国起飞还要早，我国居民去投资房产，并没有优势

越南是后起飞国家，是全球人口第15大国，倘若经济能够保持增长，房产有一定的投资价值