上周五研习社精英群里，有人分享了欧神的的书《如何获得真正的财富》，我稍微看了一下，觉得里面的很多观点跟薛兆丰的北大经济学基本一致，但是分析得更加具体。

欧神自称是楼市的职业玩家，在书中自然有很多对楼市的见解。如果对楼市有兴趣，可以到欧神的公众号《水库论坛》里一睹为快。

投资界里面是有一个鄙视链的，即 楼市 > 股市 > 币市。

正和市场：楼市、跨国贸易
零和市场：股市、麻将、文物
负和市场：彩票、比特币

欧神认为比特币是一个不断失血的庞氏骗局，而楼市是一个共赢的正和市场。好了，下面讲讲欧神对楼市的生命周期的看法。

一、懵懂阶段

楼市的第一个阶段是懵懂阶段。大城市不缺房子，没有人睡在马路上。人们普遍的观念：买房子干嘛，房子本身不值钱，一点点折旧就不要了，坚决不买二手房。

因为房子太便宜，所以消费者都被伺候成了大爷。

二、启动阶段

楼市的第二个阶段是启动阶段，其具体的特征是部分楼盘已经有了翻倍的涨幅，但并不是全部楼盘，火车头轰鸣，但是时速并不高。

在启动阶段，主要特征是“怀疑和希望并存”。我们会发现，市场存在一股非常强大的力量，哪怕把价格节节推高，从8000元到1.1万元、1.2万元、1.4万元也在所不惜，价格翻番仍然买买买。而另一些人，他们的人生观跟10年前一样，指着看不懂的楼市大呼：“泡沫，泡沫”！

在楼市的所有阶段中，启动阶段是最重要的，因为他几乎是唯一可以踩刹车的阶段。我们把房价比作“火车头”，如果你想让一辆5000吨的火车启动，那是千难万难，需要极大的动力，而火车一旦启动，运行在轨道上，它需要的能量却又不是太多。等你想刹车了，也不是件容易的事情。

三、成长阶段

楼市的第三个阶段是成长阶段。如果房价从8000元涨到1.6万元是启动，依然唤不醒“沉睡的人”，则楼市再翻一个跟斗，1.6万涨到3.2万是成长阶段，再翻一个跟头到6.4万也是成长阶段。目前重庆处于启动阶段的话，武汉则处于成长阶段。

成长阶段有两个特征：

（1）楼市开始有赚钱效应
（2）开始有人买不起房子。

重庆人的收入大约是上海人的一半，但是在2016年8月，重庆房价只有上海房价的一成，比例完全不对等。那时候，重庆人买房，其实压力不太大。

但是，在楼市从8000元涨到1.6万元，又涨到3.2万元过程中，就逐渐产生了“财富效应”。你8000元买进，1.6万元卖出，每套房子近百万的利润。

于是中介就打出了如下标语：“工作再忙，别忘看房”毕竟涨100万比赚100万容易多了。

四、泡沫阶段
楼市的第四个阶段是泡沫阶段。但是有泡沫不代表不涨，如果楼市产生了“赚钱效应”，老百姓就会前仆后继地涌进去。今天不买，明天就再也买不起了。

问题是，这样一股热潮到什么时候终止。答案是：当人民再也买不动的时候。就像目前的上海房产市场，就有点“涨不动”的感觉。

在泡沫阶段，如果还想维持房价，那就需要逆调控。每当房价摇摇欲坠的时候，就需要发动限售，把供应全部打掉。

五、死亡阶段

楼市最后一个阶段，死亡阶段。如果说香港的高房价、高地租已经严重影响了香港的工商业，损害到了香港经济的发展，政府想要改变，该如何改？

你想要开闸多建公房，就会有很多中产阶级反对。香港房价那么贵，一套房子动辄上千万港币，人家祖孙三代身家性命都压在上面了。

为了维持房价，香港政府会不断削减供应，城市的竞争力会不断下降，而这个过程是不可逆的。

总结：

楼市的生命周期并不像某些投资小白想的，价格围绕着价值上下波动。楼市的生命周期其实是一个“不可逆”的过程。这里面贯穿着一条主线，就是“认知”。老百姓从完全不懂“楼市=财富”到完全懂得，就好比小孩子成长为老人，其知识和经验、其对社会的理解都是日益增加的。你绝对不可能再把他塞回娘胎，再抹去所有记忆。

在最初的时候，田园牧歌，民不知有饥，鼓腹而歌。而后，M2极速增长，降维攻击者冲进楼市，寻求保值。接着，财富效应显现，金融属性人人皆知。再次，楼市超过合理范围，靠调控防大跌。最后，所有人的财富都在房子上，大家绑着一起死。

整个周期有可能长达三四十年，许多人终其一生可能也就是其中过客，而不能跳出棋局。