十年期国债收益率的中位值，指的就是这十年之内十年期国债收益率最高的值和最低的值加起来除以二，也就是中间的那个位置，一般我们是取这个值，但是呢，我们在实际的实操过程中，不一定非要取这个值。

实现财务自由是我人生的长远规划和目标，这就是人生的意义！为了让自己和自己家人变得更幸福人生更美满，一定要克服困难实现财务自由！

总的来说，只要以生钱资产的逻辑去投资，耗钱资产的房子千万别买，哪怕房价下跌，也不用担心，这套房子依然给你生钱。

人生最重要的两件事：工作挣钱只是为了生存。而财务自由不但解决生存，还让你生活的更有尊严，更有意义。让你自己和家庭更加幸福。

人生以实现财务自由为坚定的梦想，而为之努力，为之付出。

再次希望大家重新拾起学习的信心！自强不息！砥砺前行！

租金收益是确定性很强的收益，我们通过房子实现财务自由主要靠的就是租金收益。只有净租金收益率比较高的房地产才值得我们投资。

4.房地产售租比的公式

根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价有泡沫。中国的售租比应该调整为：300*1.8=540。也就是当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候。

70 140

房龄最好不要超过10年，如果房子其他条件特别好的，可以适当延长几年，但是不能超过15年。

贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的房子不买。

金庸先生笔下的绝世高手都是内外兼修的。金庸笔下武功最厉害的高手应该是张无忌。张无忌的外功只练过武当长拳，水平是很低级的。这个水平出门只能是被秒杀的命。后来张无忌机缘巧合学会了九阳神功和乾坤大挪移两种最顶级的内功， 在光明顶与六大门派高手的对战中，直接用对手的招式秒杀对手，然后一战成名。

张无忌虽是虚构的， 但是 “ 欲成高手，必修内功 ” ，却是真实存在的。

投资的武功也可以分为内功和外功。内功主要指心态，外功主要指方法。大部分学投资和教投资的人都把重点放在了投资方法上。

因为投资方法相对比较容易上手操作。而投资心态是看不到摸不着的东西，学习的人很难学，教的人也很难教。于是投资心态这个影响投资成败的关键因素就被有意无意的忽略了。

而从“知识” 到 “信念”必须要进行反复的思考，让知识成为自己主观世界的一部分， 变成自己的观点，然后才能成为自己的信念。这需要一个过程。

投资心态它对于投资收益到底有多重要呢？ 它真的能创造价值吗？

在万科的个人投资者中，有个人赚了1000 倍。被称为“万科的扫地神僧”。

这位投资界的绝世高手什么来头呢？这个人叫刘元生，是一个香港商人。经商之余的最大爱好就是拉小提琴。不是投资，更不是炒股。感觉他应该是逍遥派的。

他在1988年花了360万投资万科的股票。一直持有到现在，现在市值大概30多亿，2018年1月份，市值大概60多亿。中间没有进行任何买卖，无脑持有 30 年。这心态是不是超级无敌好？

只要严格按照如下标准去做：好价格买入好公司，只要公司不变坏，持有到符合卖出标准的时候卖出。你就真正学会了。

巴菲特投资至今共计62年，实现的年化收益率19.91%，单一年度最大收益率59.3%，单一年度的最大回撤9.6%。从单年度的表现来看，稀松平常，但拉长了时间来看，让人真正理解了复利的威力。对照之下，我们作为理性的价值投资者是不是应该管理好自己的预期收益，全世界最会投资的巴菲特，年化收益率“仅”19.91%！

善弈者通盘无妙手，但最终在复利的作用之下，也是最有钱的人之一呀。

人生的意义,我认为就是一辈子做自己喜欢的事情，工作自由时间自由，家庭幸福美满

那到底怎么才能拥有好心态呢？好心态源于正确的信念，而正确的信念来源于正确的认知。如果我们能在投资的关键问题上有正确的认知，心态就会好很多。

美国过去40年中主要资产的收益率排名是： 股票 >债券>房地产>通胀>现金。

我们再来看一下中国的情况。中国资本市场诞生比较晚，时间短，我们看下过去15年的情况。

中国过去15年中主要资产的收益率排名是： 股票 >债券>通胀>房地产>现金。

这里需要注意的是中国的房地产回报率计算用的是百城的价格指数。也是没有加杠杆的。如果算是杠杆收益率应该是能超过债券的。如果只看北京、上海的房地产，加杠杆的回报率会更高一些。

红色标注的投资工具都是跑不赢通货膨胀的，持有这些工具短期实际会小亏，长期实际会巨亏。绿色标注的投资工具都是中长期能大幅跑赢通货膨胀的，持有这些工具短期必定会浮亏（几乎没有人可以买在最低价），长期必定会大赚。

所以中长期（10 年以上） 来看， 好股票、好REITs、股票指数基金风险是最小的，而现金类投资工具的风险却是最大的。

投资者在人生的大部分时间应该持有好股票、好 REITs、股票指数基金而不是现金类投资工具。这是不是和大部分人的认知不一样呢？ 大部分人都认为现金类投资工具的风险最小。

所以明智的投资者更愿意持有好股票、好 REITs、指数基金，哪怕它们在中短期内可能会有较大浮亏，而不愿意持有现金类投资工具。

从波动的角度来看，股票指数基金 < 好 REITs < 好股票

然而生活中害怕亏损的人基本都是把钱存银行或做“ 保本型 ”投资。他们不知道其实所谓的“ 保本型 ”投资实际是“ 保亏型 ”投资。

他们认为“ 无风险 ”的投资其实是“ 高风险 ”的投资。如果一项短期和长期都是必亏的投资都不算“ 高风险 ”，那还有什么是高风险的呢？

根据上面的内容，就有了第一个重要的认知：中长期来看，股票指数基金、好REITs 、好股票才是风险最小收益最高的投资工具。投资者在人生的大部分时间应该持有这类工具而不是现金。

第二个关键问题：什么价格买进最好？

好价格我们根据课程里的方法可以计算出来。但是好价格一般都不是最低价格。好价格买进之后往往会要忍受一段时间的账面浮亏。而且这个账面浮亏的时间长度和幅度都是不能提前知道的

那么能不能好价格出现后先不买，等到最低价格买呢？这样就不会出现账面浮亏了。多好呢？

这个想法很美好，但是没人能做到。因为价格在短期内的涨跌没有规律，价格的短期波动是没有办法预测的。我们能做的就是在好价格买进。

比如一个价值 100 元的东西，价格跌到50元已经超值了。50元买进相当于就赚了50元。

那50元应不应该买进呢？如果50元买进，后面价格还可能会跌到30元。如果真的跌到30元，账面浮亏40%。

那能不能50元的好价格先不买，等到30元的时候再买呢？

价格到了30元你真的会买吗，会不会还去等29元呢？

如果一味地追求最低价格，是永远买不到股票的。

你确实可以选择等到30元再买。但是很有可能价格跌到了45元就涨上去了， 然后涨到了150元。你就失去了买进的机会，只能持有现金。而持有现金的长期风险是很大的。

好价格买进有浮亏的风险，不买有买不到的风险。

最好的方式就是好价格出现就买进或者分批买进。如果后期价格继续下跌，有钱就接着买，没钱就不用管。等着赚钱就可以了。

有人可能会想，真的没有人能买到最低价吗？是的，真的没有人能买到最低价！！！

世界上最聪明绝顶的人最顶尖的投资大师都做不到，何况是我们呢？即使有人买到了也纯粹是运气，一个人可能买到 1次最低价，但不可能多次买到最低价。历史上没有任何一位投资大师是靠买到最低价取得成功的。即使是天才买进股票也会经历浮亏的过程。

比如 20 世纪最有影响力的经济学家凯恩斯，也是英国股神。他投资股票的时候也曾浮亏62%。美国股神巴菲特，买华盛顿邮报和富国银行都曾浮亏30%，并且时间长达2年多。如果天才投资股票都会出现浮亏，那么作为普通人的我们就坦然接受这个现实吧。

认清楚这点很重要，如果你不可能买到最低点。这就意味着你买进之后必然会遇到账面浮亏。区别只是浮亏多少的问题。可能是 5%、10% 、20% 、30%或者更多。

至于具体会浮亏多少，永远只能事后才知道。浮亏的幅度和你的能力无关或者说几乎无关，你无论如何提高自己的能力都不可能避免浮亏。可以说只要你进行股票、REITs、股票指数基金投资，你就一定会遇到浮亏。

对于好公司来说浮亏往往是一件好事，说明市场在给你持续投资的机会。

如果你想要避免浮亏，唯一的方法就是不买。但是你却要承担长期持有现金类资产产生的巨亏。是接受短期浮亏长期高收益？还是接受短期小亏长期巨亏？这是你必须要选择的。没有人能够回避这个选择。

于是就有了第二个重要的认知：

只要你进行股票、 REITs、股票指数基金投资，你就一定会遇到浮亏。既然无法避免，最好坦然接受。

下面我们来看一下第三个关键的问题。

第三个关键问题：好价格买进后价格长期持续下跌怎么办？

关于价格暴跌会对长期投资收益造成什么影响，小白训练营做过专门分享。这里就不说论证过程了，只说一下结论。只要你买的是好公司、好REITs、指数基金，价格跌的越多，你的长期收益就越高。

价格暴跌会比暴涨带来更高的长期收益。只要理解清楚这点，价格暴跌了就没有什么好担心的。

这里再强调一下：好公司、好 REITs 的价格暴跌长期收益会更高。如果是垃圾公司、垃圾REITs 的价格暴跌可能会发生实际亏损。所以投资的时候一定一定要买进好公司或好 REITs，远离垃圾公司垃圾REITs。

在资产下跌的时候同样的分红，可以买进更多的份额，这样等到资产上涨之后获得的收益会更高

于是就有了第三个重要认知：只要你买的是好公司、好 REITs、指数基金，价格跌的越多，你的长期收益就越高。

理解的对的，在获得同样多的分红后，如果资产价格下跌，可以买入的份额更多，这样在资产回归它的价值之后取得的收益会更高

既然我们有了正确的认知，我们再来看一下正确的投资策略。

因为市场和人性都是疯狂的，如果没有制定投资策略，那么当市场大涨大跌的时候，我们很有可能会跟随市场做出疯狂的投资决策，最终导致投资失败。为了避免这样的情况，今天老师给大家讲一下市场和人性，让大家清楚投资策略的重要性，最后再帮助同学们制定投资策略

我们来详细回顾一下中国过去20年的股票市场。

A股近20年有两轮大牛市，一轮是在2006底到2007年底，一轮是在2014年底到2015年的上半年，这两轮大牛市都极其疯狂。

尤其2006年到2007年这轮大牛市，上证指数从2006年年初的1100点附近，在短短不到两年的时间上涨到6100点附近，股市整体涨幅高达6倍，走出了一轮波澜壮阔的大牛市。当时股市火热程度难以想象，无论走到哪里都能听到大家讨论股票，家里、公交、公司里到处都有人才谈论股票，到处都是赚钱的喜悦声。

当真正遇到牛市的时候，前期你根本不知道这是不是牛市，所以买股票往往是小心翼翼的，仓位非常的小。随着股价不断上升，收益越来越高，并且在身边朋友的渲染下，你不会因为获得收益而喜悦，只会后悔之前为什么没有全部投入。

你将不断的加大投资，甚至加杠杆，你的大笔资金都是在牛市的末期买入，当你满心欢喜的期待着股市进一步上涨的时候，市场可能会让你绝望。

上证指数在2007年的10月份达到历史最高点6124点之后，在未来的不到1年时间内，跌到最低点1665点，跌幅高达73%，如果在牛市高点投入100万的资金，1年之后仅仅只剩下26万，如果在此期间你动用了杠杆，那么极有可能损失殆尽甚至负债累累

很多人就是这样对于中国股市彻底失望的，甚至认为股市是国家获取利益的地方。

所以说真正让投资者亏钱的不是熊市而是牛市。

那么熊市是什么情况呢？我们再来看一下熊市，熊市的时候，市场上往往遍地黄金，但是当我们真正处于遍地黄金时候，又有多少人会捡呢？

A股从2015年的大牛市破灭之后，又一次开启一轮漫长的熊市，尤其是在2018年，当时中美贸易战闹得人心惶惶，国内经济也处于下行趋势，市场对于未来越来越悲观。

贵州茅台在2018年最低跌到了500元，双汇最低的时候不到20元，老板电器跌到了18块钱，今天回过来来看，这些好公司都跌出了白菜价，可能这个时候很多投资者都忘了还有股票这回事了

当你真正处于大牛市的时候，你会因为贪婪而买入。当你真正处于大熊市的时候，你会因为恐惧而错失机会，这就是人性。而投资是反人性的，股市中真正赚钱的时候是在熊市，熊市买入的时候虽然会经历浮亏，但是当牛市来临的时候，你会赚的盆满钵满。

只有克服人性的弱点，当机会来临的时候我们才不会错过，克服人性弱点的一定要制定投资策略！让理性的投资策略来控制人性！

三、投资策略

具体要如何制定投资策略，其实不同的投资者投资策略不同，咱们先来学习下投资策略的基本原理，再根据不同学员的情况制定相应的投资策略

买卖方式

首先根据买入方式可以分为投入、分批次投入和定投，这三种方式各有优缺点，适合不同的投资者

一次性投入是指当好机会出现时在底部一次性买入，这种方式的优点是当机会足够好、价格足够低的时候，一次性买入能够实现收益最大化。同时，由于一次性买入，之后也不再需要频繁操作，省心省力。缺点是即便是在好机会好价格买入，也难以保证买在最低点，那么最后一定会遇到浮亏，尤其是浮亏较多时，投资者压力较大，对于心态有非常高的要求。

一次性投入适合有一定存款、对公司非常看好、不在乎短期浮亏，具有非常好的心态准备长期投资的投资者。

分批买入是指在股票低估时买入一部分，当股价继续下跌10%到20%时继续买入，一般会分三次买入。这种方式的优点是无论后期股价涨跌，都能够参与市场。如果后期股价大涨，那么由于买入了三分之一，不至于错失机会。如果后期股价大跌，由于只买入了一部分，后期可以以更便宜的价格继续买入，从而降低整体的买入成本。

缺点是如果第一次买入之后，股价大涨，那么后期则没有再买入的机会。

分批投入适合有一定存款、对公司看好、但是又比较担心浮亏，具有较好的心态准备中长期投资的投资者。

定投的优点是无论资金多少、无论市场行情都可以参与到股票市场，不至于错过股市的机会。如果定投之后，股价一直下跌，那么定投能够不断降低整体的买入成本，同时由于每次投入的资金量不大，所以对于投资者的心理负担相对较小。

定投的缺点是由于底部停留时间较短，容易错过底部的绝佳机会。

假设我们可投资的金额一共10万元，那么投资一只股票的资金占比应当如何分配呢

一只股票的投资比例取决于你对于公司的了解程度以及这家公司未来发展的确定性，取决于你所认为的这家公司的好坏。

当然再了解一家公司，也不要将所有的资金投入到一只股票上，全部资金投资一只股票需要非常强大的投资能力，即使是巴菲特也从来没有只投资过一只股票。

所以这里给大家强调一下，无论多么了解的股票，无论这只股票多好，不要超过50%的比例！

因为投资市场往往会出现意外事件，谁也不能对未来100%的把握。曾经的手机巨头诺基亚或者说相机行业的王者柯达，看似大到不可能倒塌的公司也走向了谷底。

1）有一定存款的同学该如何投资？

咱们这一类同学想要实现财务自由，赚取自己的非工资收入还是相对比较容易的，那有大量存款的同学该怎么做呢？

首先需要把自己的存款做一下归类，老师说的存款指的是近三年之内不会用的闲钱，如果你对于投资技能掌握还不熟练，这个时候将一部分资金投入到指数基金，一般不超过30%，剩下的70%用于投资股票。

咱们投资指数基金一般投资1-2只，投资股票一般不超过5只

如果你非常看好一家公司的股票，首先你深入分析这家公司并确定这家公司是不是一家好公司，根据公司优秀程度确定这家公司的仓位并投资这只股票的资金量。

同时，根据咱们还要确定这家公司的合理价值，如果当前的现价远远高于合理价值，那么这个时候是不能投资的，只能耐心等待。如果当前的现价低于合理价值，这个时候你要么选择继续等待底部一次性投入，要么选择分批投资，最多不超过30%

如果后期股价继续下跌，你也不用担心，当这家公司股价下跌10%-20%的时候，你就继续买入，直到把手里面投资这只股票的金额买完为止，买完之后这支股票你长期持有等待卖出标准。同时，你还需要再去寻找下一只可以投资的股票。

2）存款不多、每个月工资稳定的同学该如何投资？

这部分同学有着自己的工作每个月都有工资可以拿，对于工资部分最好的投资方式是定投。

建议选择好1-2只指数基金进行定投，或者同时选择1-2只股票进行定投，咱们说的定投指的是根据市盈率标准定期变额定投

3）只有工资，没有存款或者还有很多外债的同学该如何投资？

针对于这类同学，首先第一要务就是先还清楚负债，如果负债资金规模太大，一时间还不起，也没问题，那么我们就拿出工资收入的10%，进行投资。剩下的90%，根据自身情况合理安排还一部分贷款，同时满足家庭生活开支的需求

这个就是针对于咱们同学不同的情况，可以制定出这三条最基本的策略，这个咱们同学可以根据自己的实际情况进行调整

制定投资策略的目的是让咱们在市场上保存理性的思考，从而获得稳定的收益。每位同学都要认识到策略的重要性并严格执行

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