大家好，我是美舟，目前在北京南二环北京南站附近开了两间民宿（兼职），身边也有朋友询问我怎么做民宿的问题，今天我把我知道的全部分享出来，希望对你有用！
我的民宿基本信息：
【民宿房东介绍】我本科学的设计，大四时刚到北京就开始着手做民宿，押一付三再加上装修费一共2万多元，我自己借钱做的民宿，当时不敢跟父母说我在北京做民宿，毕竟不知道结果是成还是败。原本就是希望自己住的舒服的同时还可以多交些朋友，后来才发现自己把事情想的太简单，做民宿就是做服务，哪点做不好都是致命的打击，以及面临各种琐碎的咨询，总体来说，还是很愉快的，做着自己喜爱的事情，很有成就感，感谢当初的勇敢与坚持
【地段】：北京南二环，北京南站附近，步行10多分钟到地铁，毗邻多家医院，到达天安门、复兴门等中心景区平均地铁行程25分钟左右，小区门口是长途汽车站
【每月上缴房租】4000多元（当初租来的房子近似毛坯房，室内基本物件都没有）
【装修花费的成本】近7000元
【装修方式】大学学的设计，设计灵感多来自官网和公号。选购材料、搬运家具、刷墙都是自己一人，后期请了工人安装电路，装修时间近2个月
【目前盈利状况】在开始运营的第三个月就几乎不用交房租，目前运营整整一年了。最旺季的时候，每月交完全额房租之后还可以盈利近一个月的房租，淡季时候的收入也能交齐全部房租（旺季房客全满，没有一天空房，淡季时每月入住时间在22-25天）我的民宿在盈利这块经验不具有普遍适用性，我的民宿地段还算不错，靠近大型交通枢纽北京南站（二环），距离中心景区近，所以盈利这块具备点优势
【我的民宿案例的经验适用于的群体】
①兼职做民宿，平时还是主要忙本职工作的上班族
②想要住在一线城市的市中心的同时又希望通过做民宿达到不交房租的奋斗者们
③想要做大一点规模的民宿，但是又想从小民宿着手从而学习经验的创业者
④不想做民宿，只想装饰自己的房子，规划装一个既美又实惠的温馨小蜗
⑤自己家中有空余房间，想充分利用，这样既不浪费，又最大限度的赚钱收房租（如果你没怎么装修就投入市场长租，那一定没有装饰好之后的短租赚钱，短租是长租盈利的2-3倍）
⑥租了房子，但是公司经常安排你出差或者说你经常出国游，那么短租是个不错选择
一、政府关系的处理
1.研究当地政府规划
清楚未来几年的发展规划，掌握政府的政绩要求，千万别因政策方面的失误造成误判，这一因素会造成巨大损失
2.接受当地管理与引导
安全、治安、消防、环保等各项要求都要达标，只有排除安全隐患，才能避免崩盘式的伤害
3.积极办理相关证件
有的平台需要出租证明，但是对于规模小的民宿而言，绝大多数平台只需要身份证或者租房合同
（失败例子：一个朋友在大理洱海投了200万做民宿，刚开业一个月遇到了政府整顿时期，至今一直在亏损）
二、选址、选址、选址
1.临近商业中心、城市中心景点、大型火车站汽车站、医院学校
2交通便利性：到达中心景点控制在20-40分钟地铁行程；步行到最近地铁站5-15分钟
3.周边设施完善：水、电、网、排水、停车位等因素的考虑
4.小区治安好，避免老化的老房子，尽量选择电梯房（房客出行行李多电梯房要方便，而且老房子存在水电等隐患，下水道易堵塞的可能性更大），避免老房子，正是因为你是兼职做民宿，没有太大成本去解决老房子存在的问题，但是如果你是全职做民宿的专业人士，你确实可以花一些程序把它转危为安，充分利用老房子的优势
【特别提醒】：
⑴有些房存在安全隐患，你在不易发现的情况下，建议你看房时带上一个施工队的工人和你一同前往，一个房子选的好才可能给你带来盈利，否则损失惨重；
⑵一个房子看了半天就决定签合同是不明智的，你要在房源附近观察交通路线，晚上时要到所在小区去探路，看看有没有照明的路灯，是否有盲点（房客中很多是女孩，而且晚上近11点回来，如果没有很安全的路灯照明，千万别租）
⑶和房东交谈你要用此房做短租时，多观察房东是不是难缠的人，要看房产证，签订合同时一定要再三强调，以及万一房东在租赁期未结束时想收回房子，给与什么样的赔偿，互相协商好了，万一真的中途被迫收走了那房子，你要确保把损失降到最低（此点和选址一样重要）
⑷你的房源一定要让房客很好找到，否则房客会网上吐槽，影响好评度，影响排名
⑸你的房价如果可以达到200以上，就应该考虑到停车的问题，虽是小民宿也要考虑周全，我的房子两间房整租一天的价格是400多，有30%的房客需要方便的停车位
⑹洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，地漏要选好的，未来减少有异味的隐患。
⑺房间漏水：民宿经营的时间长了或者是老房子改造成的民宿，会出现漏水情况，其实是装修时防水做得不太好，所以这块刚开始做的时候要求施工师傅做双层防水。
三、设计
1.设计灵感来源:
民宿的颜值始终是第一印象，占据着主要位置，你在准备设计房屋时一定要想好：你的客人是谁？他们喜欢什么？你未来定价标准是什么？根据你的民宿定位设计好你想要的风格，别照抄网红民宿，要形成自己特色的民宿是重中之重
推荐APP:简二家、拜托了收姐、尖叫设计、设计邦（我平时不敢看这些公号，尤其前两个，看完后总是想去某宝下单换掉家里的物件）
官网：马蹄室内设计网 ABBS建筑论坛 中国室内设计联盟 世青会
找学设计的朋友帮忙出谋划策
多翻阅专业领域的杂志
2.“床”的重要性
虽然咱们做的是小成本的民宿改造（2000-10000左右），但是该有的硬件还是要具备，我特别强调下“床”的重要性，这也是之前遇见的一个在深圳做酒店经营的老板告诉我的，房客来入住，最直接接触的就是床，床的舒适度尤为重要，关于这点，我非常赞同，在我家民宿的好评里面已经不止一个房客夸床很舒服，因为家里最贵的就是床，次卧的一个床800元，主卧的床垫400元（在这块投入是最能直接获得明显效果）；如果你实在不想花费太多钱在床方面，你可以买个普通床，在普通床的基础上买个稍微好点的床垫；总而言之一个原则：一切直接和身体接触的物品尽可能用最好
3.设计中一定要有自己喜欢的空间
你特长是画画，那么接待区的客厅可以是画廊或者露天阳台处摆放画板、画笔、涂料；
如果你喜欢茶，接待处可以有茶文化的空间；
你爱全世界出游，爱摄影，那么进门处的墙壁上就可以张贴你在世界留下足迹的照片；
民宿要在“宿”的基础上突出“民”，主人是民宿的核心，价值之所在，个性化、温度感是民宿的归属
四、去哪些平台挑选自己需要的物美价廉物件
二手市场挑物件：作为兼职做民宿的人来说，节约成本是首要考虑的，所以你要先去二手市场挑选（闲鱼APP,转转APP），请不要认为二手市场的东西就是差，只要你会挑，耐心选购，你就可以买到比同价位更美更实用的宝贝，比如我挑选的主卧的大吊灯，晚上亮起来时你根本发现不了它是新的还是旧的，我买的那盏大吊灯在淘宝上的价格是上千元，我二手淘回来才几百块。如果不是那盏大吊灯，主卧的整个氛围就不会达到我想要的温馨感，再比如我买的二手宜家桌子，其实那个买家买回来才3个月，基本算是95成新，我半价就拉回来了，你也可以去线下实体店转一转，比如老市集、古董店、潘家园那块看看（但是被单被罩拖鞋等都要买新的，某宝就很便宜）
选择什么平台的工具拉货最省钱：
货拉拉、58速运（转转平台合作的拉货工具），提醒下，北京的金杯车要贵很多
五、上线运营步骤
㈠发布房源的各大平台
Airbnb（爱彼迎）：正在席卷全球，短短几年已经覆盖192个国家，超过3500个城市，爱彼迎也是全球最大的旅行短租网站；（既可以整租，也可以分租，共享其中的任意空房出去）
蚂蚁短租：只能整租出去，房东房客不能住在一个空间（蚂蚁短租更像是酒店似管理），蚂蚁平台有抢单的功能，就好像滴滴打车，你想接单，就可以点击抢单，也有大量房客是主动咨询想要入住的，整租模式里，蚂蚁流量很大，做的很不错；
途家：整租，分租都可以，还可以把房子交给他们平台打理，
小猪短租：整租，分租都可以，小猪平台口碑在国内很火热
自如：整租分租都可以，相对于前几个平台，自如人流量较小，
自建流量渠道：微博、贴吧、公众号
本地生活平台：美团、58、闲鱼也能带来小部分订单
㈡上线具体流程
①先手机拍照发布到各大平台，审核通过后，分别打电话到每个平台免费申请专业摄影师拍摄（这样的话，你的房源图片才会更美观，吸引房客入住）
②在不知道定什么价位时，尽量定一个低于同等地段差不多装修的房源价格，这样入住率高，好评率也会不错，等尝试十天半个月后，你再慢慢把房价提高（我的房源主卧一开始才定价120元一晚上，后来最高单价达到280元一晚）
③床单被罩必须坚持一客一换，被子要经常拿阳台晒，这是原则性问题，做民宿如果这点都做不到，更谈不到信任、回头客。（我个人特别注重床品的干净卫生）
④多和房客分享免费的食物，水果等，热情点，毕竟民宿是需要温情的，要让房客感觉到被关心，好像去朋友家做客一样亲切（我几乎每次都会带些吃的给她们品尝，我记得我刚到北京时住了5环边一家别墅的民宿，我要住5天，希望自己买菜在他们厨房做饭，房东说她家食用油特别贵，要我每顿饭多交些油钱，第二天我就走了，）
⑤最好在门外安装一个监控，手机上可以看到图像（只是安装在门外，不涉嫌隐私，监控会在适当的时候避免不必要的麻烦）
⑥入住时，加房客微信，以方便提供帮助，房客入住结束后，通过微信分享适当的红包，（如果你的民宿签订的合同年限比较长，你可以做个有心人，记住房客生日，到时发送祝福）
⑦为了避免麻烦，建议你不要私下交易，要在各大平台线上交易，虽然平台会扣除一小部分房租，但是你和房源的安全性得到了保障，毕竟房子是租来的，万一私下交易，房屋破损你身为二房东承担不起责任
㈢哪些方式可以吸引房客入住，增加收入
1.从房东的个人品牌建立的层面而言
①如果房东的摄影技术好，你可以打个招牌：住民宿，免费拍私房照
②如果你是瑜伽教练，房子装修时一定要有做瑜伽练习的空间，（资金充足、条件允许的情况下把屋顶和门做成通透型，躺在室内就能看到外面的美景）再打造一个“我想静静”的理念，一定很吸引人
③如果你是一个画画很厉害的人，你可以打出这样的宣传语：住满7天免费送一副肖像画，或者是住满3天，肖像画打五折。
2.其他可行性的战略
2.其他可行性的战略
①假如你是个自媒体运营的创业者，你可以把自己的公众号加入关于房客的故事、你所在的周边景点美食的介绍、旅游攻略。 一旦品牌建立，后期的价值一定超乎想象
②民宿的越界：
其实面积小的民宿，如果全职做民宿的话，总体收入远不如兼职做民宿，毕竟本职工作才是收入的绝大多数，如果想在兼职做民宿的基础上多一点收入，你可以寻找与民宿气质相符合的产品，比如茶、咖啡、字、画、绣荷包等出售给客人
③多参加途家、蚂蚁短租、爱彼迎、小猪等平台官方活动，比如各平台会有免费入住一晚的抽奖活动，中奖的房客会帮你传播，从而扩大宣传
④让民宿更加“智能化”：在线预订、智能门锁，增加民宿安全性、时尚感、智能化
⑤在各大平台上线你的房源时，请注意头像的重要性，如果你颜值很高，一定不要忽略头像，它会为你带来更多订单，你的头像要放一些生活照或者偏向艺术性（别放职业照）
结束语：
民宿一定要有形成品牌化的意识，一定要细分市场，做一部分人的生意（不可能所有人都喜欢你的民宿）
民宿是有灵魂的，来入住的人都是追求一定生活品质，热爱生活的人，所以民宿的主人最好是有一定生活阅历的积累或者是有一定文艺气质的熏陶、有强烈的服务意识，否则你开的依然是披着酒店外衣的空壳民宿，不能形成自己独特竞争力。
主动拥抱自媒体营销，民宿才能在激烈的竞争中冲出自己的道路，获得更多客源
衡量民宿运营好坏的标准：能否在淡季迎来高入住率？房客入住你的房源后是否有发朋友圈分享的欲望？
