房地产抵押贷款简单来讲就是以实物房地产为抵押物的一种贷款形式。传统上，房地产抵押贷款对大多数房地产购买和投资活动来说是最重要的一种融资手段。房地产抵押贷款又可以进一步细分为住房抵押贷款以及商业抵押贷款。

1. 住房/商业抵押贷款

商业性房产抵押贷款的规模要远远小于住房抵押贷款。

2011年，美国住房抵押贷款总额达到了135亿美元，商业抵押贷款达到了31亿美元。从1998年到2018年，我国个人住房贷款余额从0.07万亿元提高至25.75万亿元，增长了367倍。房地产开发贷款余额则从2004年的0.78万亿元上升至2018年的10.19万亿元，增长了12.1倍。

住房抵押贷款是通过业主自住的住宅来担保的。而商业地产抵押贷款是通过能产生收入的物业来担保的。因此自己使用型的住房通常不会产生收入，而商业地产抵押贷款是可以通过房屋产生的收入来偿还贷款的。

此外，对住房贷款的社会和政治关注，以及由此引发的政府介入与商业地产贷款相比要大得多。对这两种贷款的取消赎回权和破产的法律规定会有所不同。

因为这些差异，住房抵押贷款业务如同批量生产的标准化业务，而商业抵押贷款更像是定制的产品，可以设计协商的。

2. 政府担保与常规贷款

以美国为例，住房抵押贷款按照担保结构的不同，可以进一步划分成政府担保和常规贷款。

政府担保贷款，如果贷款发生违约和取消赎回权的情况，有政府担保的抵押贷款的贷款价值比可以达到百分之百。我国也有政府支持住房信贷，即住房公积金贷款。不同之处在于住房公积金是一种政策性的住房信贷，由缴纳住房公积金的个人在购买住房使申请借贷，城镇在职职工，无论其工作单位性质如何，家庭收入高低，是否已有住房，都必须按照条例的规定缴存住房公积金。用人单位也要为职工缴纳一定的金额，属于公共福利政策属性。

传统贷款，是没有政府提供违约保险的，但是可以通过购买私人的抵押贷款保险，可以让贷款价值比提高到房屋价值的百分之九十五。我国的住房抵押贷款保险制度在20世纪90年代开始建设，但是在实践中，购房业主对住房抵押贷款保险有诸多抱怨，因为保费是一次性收取，而不是按年收取的。购房者缴纳保费，而受益者确是发贷机构。这些制度安排与国际通行的住房抵押贷款保险制作的差距比较大，未来需要逐步完善住房抵押贷款保险的基本制度。

3. 房地产证券化与美国金融危机

受益于房贷的标准化以及违约保险的广泛应用。20世纪70年代，美国建立了运作良好的住房抵押贷款的二级市场，与股票市场机制类似，在二级市场上，第三方可以对住房抵押贷款进行购买以及出售。

一级市场是商业银行、抵押贷款公司、或者其他金融机构向借款人直接发放住房抵押贷款的市场。因为住房抵押贷款本身就是一种资本资产，是对未来一系列现金流的债权。因此这个资产就可以被交易，被初始的发贷人卖给第三方，第三方还有可能再次出售给其他人，这就是二级市场。其建立的主要目的就是为了促进大萧条和第二次世界大战之后的美国住房市场。

在20世纪70年代早期，房地产抵押贷款的二级市场经历了非常密集的证券化过程。大批个人的房地产抵押贷款，通过打包的方式转化成了大量的小的同质化的证券，就如同股票一半。基于这些打包的房贷，这些证券在债券市场上出售。因此美国市场上大多数的住房抵押贷款实际的持有者已经不是原始的发贷机构，而是作为抵押支持证券被卖到了二级市场。

作为被政府支持的企业，房利美和房地美在提供抵押贷款和证券化方面的二级市场一直处于主导地位，并为常规住房抵押贷款提供了事实上的标准化的成交准则和程序。但从90年代开始到2000年中期，传统的住房抵押贷款的私人融资来源大量地进入市场，首次与房利美和房地美形成了巨大的竞争。这些私人融资来源有投行，也有专门的私人抵押贷款公司，为房贷二级市场提供了巨大的流动性。

在激烈的竞争面前，甚至房利美和房地美的贷款方式都变得激进，承销的标准被削弱，而且私人融资来源在发展和推广新型住房抵押贷款方 面更为创新，他们瞄准了那些信用评级较低的借款人，也就是风险更高的借款人，这种新型的贷款就叫做次级贷。对于贷款规定的家庭收入没有任何核实程序，也使得美国在2006年拥有房屋的家庭比例占有到了所有家庭的69%。这些发行次级贷的私人机构，立刻将这些不合格的住房抵押贷款打包销售到了资产支持证券市场，这也是为什么这些机构一点都不担心需要仔细核查贷款人情况。

当2007年初房价泡沫破灭的时候，许多由此产生了证券就崩溃了。更糟糕的是这些证券中许多已经被以信用违约掉期CDS的形式发行的衍生品进行了对冲，而且发行这些衍生品的金融机构的资本并不足以弥补房地产市场崩溃造成的损失，因为他们根本没有预见到这场风波。除了这些情况，债券评级机构也忽略了房地产市场的潜在风险，并且许多屋主继续再融资，并进一步提高了贷款价值比。因此次贷市场上其实只有很少的实物房屋资产与抵押贷款价值相匹配。

一系列的事件导致了美国发生了比1930年代更严重的金融危机，甚至在2008年末到2009年初威胁到了全球的金融和经济系统。这次的金融危机非常难以恢复，因为这次危机导致了大量的债务堆积，需要对整个经济体进行大量的去杠杆过程和削减总需求。

尽管住房抵押贷款，尤其是风险更高的次级贷，是导致此次金融危机的主要诱因，但潜在的背景其实是许多金融部门的过度加杠杆。因为住房抵押贷款占到我国商业银行总贷款很大一部分，对居民部门债务杠杆率进行去杠杆甚至更为重要。

正是认识到了房地产市场过度膨胀可能会导致的潜在负面效应和风险，2009年7月20日召开的中共中央政治局会议，不仅再次强调“房住不炒”定位，还首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

4. 住房抵押贷款再融资

在抵押贷款开始还款付息之后，贷款价值比就会不断地降低，杠杆效应也在下降。再融资的目的主要就是为了增加财务杠杆的作用。再融资取得的附加资金还可以用于新的房地产项目投资。

在我国，如果想再融资的话必须提前还款再另行申请抵押贷款。这样的做法成本会比较高。一般而言，当贷款利率下降时，人们更愿意进行抵押贷款再融资，这样可以提高投资的边际收益。

5. 逆向年金住房抵押贷款

逆向年金住房抵押贷款，简称反向抵押贷款，指的是贷款人以房屋作为抵押资产，金融机构在贷款期内定期向借款人支付生活年金，贷款期结束一次性偿还本息的贷款方式。这种特殊设计是专门针对老年人的房产，通过年金的方式向老年人提供生活费用。贷款期间老人如果去世，贷款机构可以获得房屋全部产权出售房屋来偿清贷款。

由于提供此类贷款了金融机构在贷款期间或者结束时需要变现资产，通常会遇到增加成本和风险的问题。欧美发达国家在开展反向抵押贷款的时候，通常由政府来担保，作为一项社会福利公共政策来执行，以应对人口老年化的社会需求。如果贷款到期时，房屋出售的资金不能够偿清贷款本息，其差额将由保险以经济补偿。如果发放贷款的机构倒闭，政府也将保障借款人能够按时足额地得到年金。

中国已经处于人口老龄化的初期，并且私有住房率较高，尤其是老年人的自有住房率更高，但是现金却相对匮乏。我国从1999年开始步入老龄社会，老龄化进程在加速。养老压力持续增大，仅靠社会养老和家庭养老是远远不够的。

借助反向抵押贷款工具，可以缓解国家社会保障的压力，但是直到现在仅有一家保险公司在经营类似的业务，进展缓慢。因为目前政府的政策支持不足，金融机构对未来通胀风险，房价风险，处置成本等有所担忧，影响了金融机构开展住房反向抵押贷款的积极性。此外中国的传统是父母把住房传给子女，反向抵押贷款的形式在情感上也可能难以让家庭成员接受。

因此反向抵押贷款市场的未来还需要政府提供政策保障，以及提高全社会的认识，才能够推进这一种金融创新模式。