好多人第一次买房去银行面签都会被银行工作人员问这么一个问题，你选哪种还款方式，等额本金还是等额本息？
这个时候很多人一下子被问懵了，什么鬼？到底有什么不同？哪种更划算一些？
这不，我就来给大家说道说道这两种方式的不同。
首先，我们得搞清算法原理才能真正理解这两种的不同。
等额本金全称是等额本金递减还款法，顾名思义，这种方法首先他的本金是每个月一样的
举个简单的例子，假如你贷款120万，分十年还清，那么平均到每个月你需要还的本金=120万/120个月=1万/月。
本金部分很简单，那么那个递减又是什么意思呢？也很简单，假如你的年利率是4.9%，那么第一个月你的本金余额就是120万，120万一个月产生的利息=120万*4.9%/12=4900元。
那么等额本金还款模式下，第一个月还款额=10000（本金）+4900（利息）=14900元。
我们以此类推第二个月的还款额，因为本金固定是每月1万，由于第一个月已经归还1万本金，剩余的本金余额是119万，那么这119万产生的一个月的利息=119万*4.9%/12=4859.16元。
那么等额本金还款模式下，第二个月还款额=10000（本金）+4859.16（利息）=14859.16元。
以此类推我们可以计算出每个月的还款金额，你会发现随着归还，本金余额逐月减少，自然每月产生的利息逐月递减，而每月归还的本金是固定的，所以每月总还款额也是逐月递减的。具体如下表所示。
简单吧，那下面我们接着说等额本息。
等额本息我们讲的模糊一点，因为计算等额本息的公式涉及到了乘方运算，公式也比较复杂，摆出来反而扰乱思维了，我给讲明白就行了。
等额本息，简单理解就是让你每个月的还款金额是一样的数目，那么怎么做到呢？
因为我们每个月的还款金额是由本金+利息构成。而因为借款金额120万是固定的，执行利率也是一样的4.9%，那么第一个月的利息其实也是固定的，并且金额和等额本金的方式是一样的，也是4900元。
重点在于本金部分的分配，我们需要找平衡点，首先等额本息每月还款额是一个固定值A，那么第一个月所还本金=A-4900。
我们来算等额本息下的第二月还款额，首先算利息=[120万-（A-4900）]*4.9%/12。第二个月本金=A-{[120万-（A-4900）]*4.9%/12}。
至于第三个月，第四个月就是以此往后推，直至最后一期刚好还清所有本金和利息。
所以等额本息还款方式归根结底就是根据还款年限找到每月还本还息比例的一个平衡点，这个动态的平衡点让整个还款周期每个月还款额为同一个值就对了。下表为等额本息下的还款情况：
不知道这样一番讲下来，大家发现没有，其实两种方法各有所长也各有所短。
等额本金递减法，初期还款金额比等额本息多，还款压力较大。但是整个还款周期算下来，利息的总支出比等额本息要少。
等额本息法，每月还款额相对小一些，还款压力小一些，但是整个还款周期下来，利息的总支出比等额本金递减要多。
其实银行计算利息的方式还是相当公允的，总的原则是按照你的占用银行资金的时间成本来计算。
打个比方说，你若觉得你还等额本息利息总支出多，不划算。那么你换一个角度去想，假如和等额本金还款方式相比，你之前那些月份少还的那部分钱其实可以拿去投资啊，做生意啊，那样创造的价值说不定比你用等额本息所多还的利息要多呢
我国房贷利率相比于生产经营贷款利率还是不高的，属于资金成本比较低的资金，若能生财有道反而等额本息能让资金的价值最大化呢
所以，两种还款方式怎么选需要辩证来看，但是从资金的时间价值角度出发，其实这两种还款方式并不存在吃亏不吃亏的情况。本质上是一样的。
所以啊，选择房贷还款方式就像选鞋子一样，合脚的才是最好的。下次银行工作人员问你选哪种还款方式的时候，你让他算个还款计划，然后对照自己的现金流情况对号入座就好了。
假若等额本金还款无压力，并且资产增值收益率跑不过房贷利率，那就选等额本金。除此以外，就选等额本息吧。
ps.以上计算均建立在基准利率不发生变化，没有提前还款情况下做的推演，实际上房贷利率每年一月一日会进行一次调整，若央行基准利率不变，那么便不做调整，若央行基准利率调高则相应调高，调低则相应调低。
