近些年房地产行业发展迅速，城郊别墅也成了有钱人的一大置业选择。然而，在别墅售卖、装修的过程中，经常会出现违建的问题，在新闻媒体上层出不穷。

第一个问题，为什么别墅会产生如此多的违建问题？别墅违建就一定要拆除吗？

1，有时别墅违建不能怪别墅业主，都是开发商惹的祸

目前房地产开发商在售卖别墅项目时经常会刻意留出一部分空地，简单堆积一些垃圾，将这些地块以“赠送面积”的形式进行营销销售，吸引买家。很多业主就是在看房过程中盲目信任了开发商，误以为该部分“赠送面积”真的可以施工建造，谁知轰轰烈烈半年多，一纸“拆除令”一下子回到解放前，且不说付出的人力、物力，仅仅这口气也够别墅业主憋一阵子的。

2．部分别墅质量不过关，违建其实在“保健”

作者近日接到一起别墅业主的委托，也恰恰是违建受到城管部门的询问。实地考察中发现，其实上该别墅的质量极其堪忧，所谓的违建在某种程度上也是对房屋的保护。对于这种违建，是否拆除，在实际操作中是存在争论的。

上图是别墅业主收的“新房”，可以看到明显的裂缝。

3、别墅内装电梯，难以算违建

有不少别墅业主，为了老人小孩方便、安全考虑，选择在别墅内加装电梯，加装电梯就务必出现电梯井的问题，那么对于电梯井，在合理按照范围之内的，是不应当认定为违建的（该部门后续文章中会有详细探讨）。

第二个问题，为什么别墅违建会在新闻媒体上屡见不鲜呢？

1、确实有部分别墅业主，为了自身利益私自大肆开工建造，严重超出房屋的规划设计范围，占用小区公共空间，此类违建，必然惹的邻友共怒，举报不止；

2、部分别墅业主在装修建设期间，不分时间地点随意开工建设，灰尘漫天噪音不断，好好的花园小区搞成工地，甚至极个别压坏小区道路，使得怨气冲天。

实质上，90%的别墅违建项目都是在邻居的“举报”下发现，走入行政处罚阶段的，也就是说，搞好邻里关系，是别墅业主开工装修的首要前提。

那么，别墅业主可以违建吗？

对于别墅业主违建问题，法律层面是很明确的，不得违建。

第三个问题来了，别墅业主已经违建了，就必须一定要拆除吗？

对于已经建好的违建，每个省市都有不同的规定，现仅以广州市为例，进行说明。

在2013年颁布实施的《广州市违法建筑查处条例》中，明确说明，本条例所称违法建设，是指违反城乡规划管理有关法律、法规规定的下列情形：

（一）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的；

（二）未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的；

（三）未经批准进行临时建设或者未按照批准内容进行临时建设的；

（四）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

违法建筑物、构筑物违反城乡规划的事实持续存在的，属于违法建设的继续状态。

懒得看法条的请直接看这里的大白话：也就是说，永久性建筑，必须要取得建设工程规划许可证，临时建筑必须要经过批准，而且超过批准期限要拆除。也就是说，凡是别墅业主手中的商品房买卖合同上附属的房屋、土地规划图中没有规划到的地方，如果业主建设了，就算违建。

在别墅业主中，最常见的莫过于搭个棚子、修个地下室，也就是说，严格从法律意义层面上，这都是违建。

那么这些违建，就一定要拆除吗？这也不见得。

根据第二十四条城市和镇规划区内的违法建设属于本条例第十八条规定的情形，且有下列情形之一的，可以认定为不能拆除的违法建设，由城市管理综合执法机关依法没收实物或者违法收入：

（一）部分拆除影响建筑物、构筑物主体结构安全或者整体拆除影响相邻建筑物、构筑物主体结构安全的；

（二）现有拆除技术条件和地理环境无法实施拆除的；

（三）拆除将对公共利益造成重大损害或者其他严重后果的。

懒得看法条的请继续直接看这里的大白话：如果别墅违建拆了这别墅就危险了，这就不能拆，不能拆怎么办呢？没收违法收入（罚点款）吧！

这下有的别墅业主高兴了，不用拆了。您高兴太早了，咱接着往下看：

城市管理综合执法机关在认定不能拆除的违法建设时，应当会同城乡规划、国土房管、建设等行政管理部门组织专家进行论证；案情重大、复杂的，还应当征求该违法建设所在地人民政府的意见。违法建设被认定不能拆除的，应当书面告知参与论证的行政管理部门和专家。

第二十五条违法收入按照违法建筑物、构筑物查处时当地相当等级房屋价格确定，房屋价格由城市管理综合执法机关委托有资质的评估机构进行市场价格评估；不能以房屋价格计算的，按照违法建设工程总造价确定。

大白话继续：城管说这别墅违建拆了别墅就危险了没有用，得专家说了才有用，这个专家不是城管一家选的，还有城乡规划、建设等行政部门一起选，案情重大的，还要会同人民政府意见。罚款的计算方式呢，也是按照查处时候的当地同等房屋价格来确定的。可谓“劳民伤财”。

看到这里，已经走入行政程序的别墅业主们可能要灰心了，事情这么麻烦，房子也建了一半，这可怎么办呢？

第四个问题，在这种情况之下，有技巧的应对是必经之路，可以通过以下几个途径进行：

1、确实拆除违建对房屋产生危险的，通过合理渠道认真写申请递交材料

这一点非常重要。很多别墅业主期待于关系解决问题，诚然，在中国的关系社会，关系确实能解决不少问题，但是关系能解决的问题限于未进入行政程序之前。进入行政程序之后，执法部门为了程序合理，必然要走应该要走的程序，加上拆除违建并不是城市管理部门一家说了算，因此，业主自己合理、清晰的表达自己的诉求非常重要。

2、行政执法程序是否合理合法

在进入行政程序之后，所有的流程都必须按照相关法律法规规定进行。业主在这期间可以仔细观察行政执法的程序是否合理合法，以便于维护自己的合法权益。

3、针对具体违建情况，做出相应的措施

部分业主抱着不管怎样我一点不拆不动的心态，在进入行政程序之后，这样的心态就已经不是业主一方可以找几个熟人、或者拖延时间就可以解决的。在这个过程里，业主要衡量自己的违建状况、房屋状况，根据实际情况，分为三类：一类为拆除对房屋安全存在影响的；一类为违建程度轻、对公共区域没有危害，没有必然拆除必要的；一类为违建程度高、对公共区域产生了危害，必须拆除的。按照这几类划分，给出相对应的措施，就此与执法部门协商，这才是最理智的应对之策。