国庆期间，老家那套房子的销售给我发了折扣信息，新房最低6600元/㎡起。

看完这条消息，我立马删除，好不容易稍微愈合的伤口，又一次被撕开，鲜血喷一地。

2017年我以均价7100元入手，如今新房最低6600，看了下二手房，挂牌价6700元/㎡，还了三年本金加利息，一共14万，再加上当初的首付，这套房子已经投入40来万。

如今在房产行业浸淫越久，越后悔当初不成熟的决定，再说一次，一线打拼就不要兴冲冲回老家买房了！

我不止一次把我买房失败的经验和大家分享，是因为想要获取买房知识，只有两个途径，一个自己掉过坑，一个看别人掉过坑，接下来才更知道怎么避坑。

不过，今天我不是来和大家说哪些城市房子不能买，因为选错了城市还可以及时止损，换个城市买，但不会挑选好项目，你换几个城市都没用。

我经常说流动性就是房产投资的命，无法流通的房子就是一堆水泥钢筋，涨再多卖不出去只是纸上财富而已。

和父母辈一套房子住一辈子不一样，现在买一套房子基本都会在5-10年会置换一次，不管是以小换大，以旧换新，以次换好等，总之，追求更好的生活品质是每个人本能的需求。

比如生了二胎想两房换三房的，楼梯房想换电梯房的，蹲厕想换坐厕的、没有干湿分流想换个有干湿分离等等，只要居住需求再升级，就会带动房产的迭代，促使房产滚动起来。

一旦你想卖房，衡量你房子买得好不好的最佳指标就是你买的房子好不好卖，能不能卖上价。

以下几个重点，认真看。

1、没有顶级学区和顶级地段，楼龄太老的房子，别碰

普通学区和地段无法延缓房子的衰老，你买的房子越老，以后每往后一年，你的房子折旧率就会增加5-10%。

如果老还加上破和小，更加不能碰，你会用停产的诺基亚登陆微信吗？不会。

而既没有优质学区又没有顶级地段的老破小，就像被停产的诺基亚，根本无法满足现代人的居住需求。

哪怕是装了电梯的步梯房，或者是内部重新装修野鸡变凤凰，也根本无法改变整个社区的产品价值，更无法延缓房子衰老和折价，真正去实地考察过的人都知道，老破小和新房的价格基本是打半价甚至更大，因为老破小品质不行，根本“不好住”。

这就注定了老破小这类产品未来市场接受度越来越低，供求结构影响价格，以后老破小注定既涨不上价，也难卖出去。

有人想赌老破小拆迁，实现彻底翻身和暴富，但牺牲几年甚至10几年去赌不确定能赢的牌面，真不值当。

2、所谓70年产权的住宅式公寓，别买。

这类产品前些年常见，所谓70年产权的住宅式公寓，就是土地规划是70年居住用地，本质是住宅，和普通住宅享受一样的福利，但为何又说是公寓？

这是按照《城市居住区规划设计规划》关于日照间距的有关规范，如果冬至日当天日照数大于2小时，则划为普通住宅，如果低于2小时，则划为住宅公寓。

简单说，就是产权上是70年，但是建设标准是按照公寓建设的，披着住宅的皮，干的是公寓的勾当，既不是主流产品，居住舒适度又不高。

你买了是为了住，他买了是为了办公，其他人买了是为了出租，你永远不知道你的邻居会给你带来什么惊喜，私厨、美甲、按摩、辅导班、月子中心、甚至是不可描述的职业，你懂的。

19年初朋友以单价4.4万的价格入手福田梅林一套商住两用的住宅，当时旁边住宅7万，如今旁边的房子从7万涨到8.7万，他的房子只从4.4万涨到5.1万，涨幅远低于周边住宅，而且最近成交一套的成交周期是209天。

千万警惕总是有些产品打着低总价来诱惑你，成年人了，在社会的鞭笞下应该知道，哪有那么多物美价廉，现在都是一分钱一分货。

3、超大社区和超小社区，都别碰。

百万平超大社区，社区内部配套一应俱全，满足上万人的居住，这不就是理性的居所吗？

不不不，对于房产流动而言，社区越大，你房子就越不好卖。

最直接的就是一定时期内的供需关系，一个上万户的大社区，同期挂牌数量碰上拥堵，买方选择性更大，直接拉长成交周期，他们有时间慢慢挑，如果有一个业主因为着急用钱降价出售，整个小区的成交均价拉低，后续业主就更不好卖。

何况其实超大社区，住得并不舒服。人越多，密度越高，舒适度就越打折，尤其一些超大社区，还不是纯粹的住宅区，有别墅、写字楼、商业、公寓等各种业态，小区居住人群很杂，租户、业主、商户，住的人什么都有，谈何品质。

比如贵阳的花果园、广州的祈福新村、北京的回龙观，典型超大社区，百度一搜名字，出来是贵阳花果园女生约、广州祈福新村七尸命案，哪怕买房小白，看到这样的字眼也会被劝退。

大社区不买，小社区也少碰。单独几栋，只有空中花园，连基本的入户大堂都很简陋的那种，也基本没有什么品质而言，非主流社区，买房群体越来越年轻，对这类小社区的抛弃速度只会越来越快。

少碰极端，保持中庸，在选择社区大小时尤为重要。

4、错配产品，别买。

那些豪宅堆里卖刚需产品，刚需堆里买豪宅产品的，都别买，鸡窝里很难飞出金凤凰。

深圳龙华的金茂府就是典型，金茂的品质确实好，可龙华人民真负担不起，富豪不是扎堆深圳湾就是去了福田香蜜湖，压根看不上。

（龙华金茂府）

周边港铁天颂均价才8万，结果就是刚需买不起，富人看不上，不上不下，难以下咽。

同理，也不要去买豪宅堆里的刚需产品，豪宅的圈层化非常明显，刚需关注性价比，想得是未来的地铁、配套。

但豪宅是高尔夫球场、豪华会所、国际学校等等，刚需产品根本做不到，你以为能蹭一下豪宅的地段，结果是个孤盘，周边的富人们看不上，刚需也只想往适合自己的圈层靠，两边不讨好，同样难卖。

影响你房子流动性的因素还有很多，比如物业，最简单判别物业费的方式就是物业费贵的绝对比便宜的好，不接受反驳，一句话一分钱一分货，哪怕真的有物业收了钱不做事，业主委员会也可以联合起来换掉物业，给得起高物业费还怕没有好物业公司愿意合作吗？

户型也是这几年影响房产流动性的核心因素，比如手枪型、跑到户型、马桶户型、高跟鞋户型、日不落户型···总之，没有想不到的，如果有，那就是你看的还不够多。

尽量选择方正的户型，布局合理的，优秀的户型和朝向可以加分，但基础分起码得拿了。

由于篇幅关系，真的没办法一一展开，但如果按照以上我说的关键几点去做选择和排序，大坑基本可以避免了。

人无完人，房子也没有绝对完美的。要懂得抓大放小，关注重点，这已经能保证你的认知比别人高上一度了。

以上我提及的几点，按照重要程度给大家做一下排序，错配产品＞70年产权的商住＞老破小＞超大社区和小社区

记住流动性的一句话：不管你是自住还是投资，除了顶配豪宅，最终接盘你房子的一定是真正的自住刚需，所以买房时一定要像个刚需一样去选房。

这句话记得要反复咀嚼。