对当代中国人来说，除了孩子，房价几乎可以说是最热门的话题了。连年疯涨的房价，是无数人茶余饭后必聊的热门话题。那么，为什么中国的房价这么高，而且还有继续上涨的趋势呢？
有人说，房价是炒房团、炒房人炒起来的。这话放在部分城市有道理，比如比如鄂尔多斯，温州，以及柬埔寨的西港，泡沫已经破灭，房价也回归了理性。但纵观全国，更大多数的城市，包括北上广深和杭州武汉南京等二线城市，房价一直向上，已经连续涨了十几年。总不能归咎于炒作了吧？
也有人说房价高是政府纵容的缘故。如果至今还有人这么说，只能说他们还是巨婴心态，连常识都没有，啥事都怪政府，就差怪政府不给每个家庭发一套房子了。众所周知，高房价带来了很多问题，比如低生育率、人才外流等，甚至影响社会和谐稳定。如果政府真的是无所不能，房价早就被摁得死死了。但客观现实是，从温总理的“道德血液”论到限购限价等多种行政手段折腾无果之后，政府已经意识到了房价上涨这个趋势无法避免，故退而求其次，把目标定成了限制房价过快上涨。注意，是“限制过快上涨”，而非“限制上涨”
从经济学的角度来分析，一切都非常明了。想要买房的人多，好的房子少。在人人都可以用人民币投票的情况下，房价不就涨起来了吗。道理是这么个道理，市场里卖菜的大妈都能懂。不过，这里面的具体门道还是多的，咱们来详细分析一下
一、需求
房价上涨的历史背景，是中国经济这20年来的飞速发展。人均GDP从2000多美金上涨到现如今的1万美金，全国整体步入了小康社会。衣食住行是人类生存的几大基本要素，而这其中住是最大一笔开销。收入提高了，改善住房条件的需求也就多了。
全球的规律，经济增长过程中，住房条件回持续改善，房价一定会上涨。放眼全世界，几乎所有国家的发展历程，无一例外。
二、供给
顶着960万平凡公里国土面积和“地大物博”的名头，其实中国是一个人口分布非常不均衡的国家。70多年前提出的“胡焕庸线”，至今依然杠杠有效。与地广人稀的美国不同，中国中西部很多地区都不适合人类居住，全国大部分人口分布在沿海地带，而这其中条件优越的城市也就30来个。加上土地为国家所有，在18亿亩土地红线、优先保障工商业用地等多重约束条件下，能用于开发房地产的土地资源确实不多，更何况还有很多城市属于多山或者丘陵地形，可用土地更少。
举两个例子就很清晰了：珠海和厦门，都是环境优美的宜居城市，但由于厦门主城区在岛上且面积狭小、珠海主城区多山，两座城市的可用面积非常小，因此房价在全国都是排行前列。而长沙和成都，都是GDP超过万亿的省会大城市，人口数量和经济规模都比珠海和厦门大，房价却只有前者的三分之一左右。无它，就是因为这两座城市都处于平原地带，容易搞摊大饼式开发，土地资源充足。虽然人口多需求大，但房价一直上不去。
需求和供给的不平衡，固然造成了房价越来越贵。但这还不是重点，因为还有一个更重要的因素，它来自金融领域。
在货币增发和信贷等因素驱动经济发展的模式下，通货膨胀是不可避免的副产品。为了对抗通胀造成的财富缩水，人民就必须寻找为财富保值增值的途径。在此情况下，如果利率高，人们会选择把钱存到银行，以利息来抵消通胀。这也是多年来的传统，众所周知，中国人是全球出了名的爱储蓄的民族。但问题是，这20年来，实际情况是，很多年的实际利率都是负数，存款=亏钱，人们不得不寻找投资的机会。
怎么投资？答案显而易见，房产是最稳定最可靠的理财产品，同时兼具居住功能和投资功能。更重要的是，在房贷政策低利率的加持下，买房有杠杆效应，可以以小博大，实现财富快速增值。简单地说，房价每上涨10%，三倍杠杆率（首付33%）的收益率就是30%，这使得不到5%的房贷利率显得微不足道。在房贷利率较低，杠杆率高达3倍以上的情况下，购房投资成为成本低，风险小，收益率高的投资。因此，房产不可避免地吸引了越来越多的投资者。在原先供需本来就不平衡的情况下，需求猛涨，价格自然也就越来越高了。
（PS：实际利率 = 一年期存款利率（即年内每个月一年期存款利率均值）- 当年的通胀率）
为了佐证这个观点，我们来看看中美日三国的历史数据
中国的历史
1999年以来我国真实利率平均较低，且除了2009年外，一直处于下行的趋势。1999-2017年以来的真实利率平均只有0.9%，如果去掉1999年的4.3%和2009年的2.9%，则只有0.3%，其中2004、2007、2008年这三年的实际利率为负数，而且都小于-1.5%。而房价上涨最快的年份，刚好也正是2004、2007、2008这三年。而真实利率明显上升的年份，如2005、2006、2009年，房价增速都出现了回调或者下降。
美国的历史
美国土地资源充裕，而且所有权归私人，土地市场发展完善，房屋的供给受到土地供给的影响很小。然而，美国房地产还是经历了泡沫，其中最著名的莫过于2008年次贷危机。这表明，在土地供给充裕的情形下，低利率依然可以大幅推高房价。在2002—2006年的房地产泡沫中，一些地广人稀的地区如亚利桑那州、内华达州和北卡罗来纳州，尽管当地土地供应非常充裕，但这些地区的房价依然快速上涨，这说明土地供不应求并不是房价高的充分条件。
2000年互联网泡沫破灭之后，美国经济开始衰退。为了刺激经济，美联储在2001年4月开始降息，基准利率从2001年1月6%一路降到2003年6月1%的水平，并且在2004年保持低利率。虽然美联储在2004年6月30日开始加息，但是到年底也只有2.25%的水平，而此时通胀率已经在3%以上。因此，2001~2004年期间的低利率，形成了房贷实际利率的一路下降。相应地，在此期间的房地产价格一路上升，直到2006年4月出现拐点，而此时也正是实际利率开始触底回升的时候。
美国次贷危机的经验表明，即便没有收入增加、城市化、供地紧张等因素，如此低的实际利率也足以推动房价大幅上涨，也就是说，以负利率一己之力足可以推高房价。
日本的历史
说道日本的房价，很多人都会联想到1990年代的房地产泡沫，并且把它归咎为《广场协议》和《卢浮宫协议》之后日元的大幅升值。其实仔细研究历史数据，我们会发现，其实直接的罪魁祸首并不是日元升值（汇率），而依然是低利率。
首先，1973—1974年和1987—1990年两次地价快速上涨都伴随着实际汇率的大幅下调。1973—1974年，由于通胀高企，真实利率从1972年9月的1.3%迅速下降到1974年2月的–17.9%，并保持在小于–10%的水平，直到1974年年底。同样，1987—1990年的房价上涨也伴随着一次实际利率的显著下降，一年期实际存款利率从1987年1月的3.5%下降到1989年5月的–0.6%，并保持低位，直到1990年利息大幅上调。
其次，只有伴随着实际利率降低的汇率升值，才有房价的快速上涨；而没有实际利率配合的汇率升值，之后并没有发生房价的快速上涨。如：
1）1976年4月至1978年8月，日元快速升值——从1美元兑约300日元升值到兑190日元，升值了58%，然而，房价在这一时期并未大幅上涨。
2）1980—1981年，房地产价格的上涨速度略微高于那一时期的均值，这一次上涨也伴随着一次短暂的实际利率下降。由于实际利率很快回升，这一次地产价格加速上涨的幅度不大，且增速很快回落。
3）再如，在汇率大幅升值的1985年9月到1986年8月，尽管日元升值了大约50%，由于实际利率处于较高水平（2.63%）——实际上是20世纪60年代以来的最高水平，房地产价格的增速幅度较小，不到3%。
再次，在汇率没有变化而地产价格大幅上涨的时期，也伴随着实际利率的下降。日本地产价格上涨最快的时期是在1960—1963年。四年间，日本地产价格分别上涨了约30%、42%、23%和16%。此时世界货币体系还处在布雷顿森林体系时代，实行固定汇率，日元没有升值。“犯罪嫌疑人”根本不在现场，因此这段时间地价的上涨不能怪到汇率头上。而另一方面，当时日本的实际汇率从1958—1959年的5.4%，降低到1960—1963年的2.1%、0.001%、–1.5%和–2.4%，与地价飙升表现出紧密的相关性。
最后，实际利率的回升，往往伴随着地产价格的下降或者增速放缓。最直接的证据就是1991年日本大幅提高利率直接导致了房地产泡沫的破灭。此外，1965—1966年和1975—1976年这两个阶段，真实利率都处于上升的趋势当中，导致了房地产价格的增速大幅回落，甚至在1975—1976年还出现了短暂的价格下降。
综上所述，我们可以得出清晰的结论，日本社会长期奉行的低利率政策导致了房地产价格的持续上涨，汇率并不是直接的原因。当然，汇率也并不是无辜的。一个很明显的可能性，是1980年代日元大幅升值之后，日本的出口导向型经济受到较大影响，为了刺激内需，日本政府更进一步降低利率，实际利率多年为负，导致了房价持续飞涨，最终破灭。简言之，就房价这个问题而言，汇率只是“从犯”，而不是“主犯”
总结
那么问题来了，既然中美日三个大国的经验都表明，低利率会导致房价高涨，而利率可以由政府管控，为什么这些政府都不约而同选择了长期维持低利率，“放任”房价上涨？
美国和日本的情况说来话长，暂且不表。先说说中国的情况吧。关于为何风行低利率政策，目前砖家们总结了几个主要的原因
一、保护国企。众所周知，97年亚洲金融危机和98年国企改革之后，有大量被迫改制并进入竞争市场，它们长期依赖各级政府背书的银行贷款维持生存。经过20来年的发展，虽然有部分优秀过期已经成功转型并形成强大的造血能力，但依然还有很多国企仍旧依赖低息的银行贷款维持生存。如果中央政府放开利率，这些国企都会受到冲击，可能会带来大量企业破产，员工失业等社会问题
二、保护银行。众所周知，中国银行系统对存贷款利率差的依赖性很高，其它衍生服务的占比都非常小。如果利率市场化，也会有大量的银行受到冲击。
三、防止国外热钱大量涌入。由于主要国家普遍实行低利率，国际游资会选择进入利率较高的国家以享受存款或投资利息，与民争食。
前面1）和2）点属于ZZ考量，不在经济效率评估范畴，因此不作评价。但关于第三点，确实值得商榷。实际上，低利率是无法阻止游资进入的，因为最近这十年来人民币一支面临升值压力，对美元汇率已经累计升值了30%以上，这个因素也进一步吸引了国际游资。热钱可以不进入银行吃利息，而进入其它领域赚取投资收益。
当然，除了以上三点，还有些其它可能的因素，比如以低利率降低广大企业的融资门槛，扩大内需，刺激消费，等等。在全球贸易战、内循环呼之欲出的大背景下，低利率确实是刺激经济的一个利器。
最后，未来的房价怎么看？
现状：全球各国普遍超发货币，尤其是美帝，大水漫灌，钱不值钱。
疫情之下全球经济不振，而且目前还看不到完全控制住的希望。只有中国是例外，风景这边独好。可能会有大量国际游资涌入，从而进一步推高市面上的资金存量。房地产虽然已经过了暴利时代，但作为少数高利润行业之一，有较大可能会吸引较多资金进入。
截至2019年末，我国常住人口城镇化率首次超过60%，但仍远低于发达国家80%的平均水平，因此未来仍有可能有较大规模人口进入城市，进而继续需要住房。而且，中国人口集聚程度与发达国家相比，比例仍比较低，还有进一步提高的空间。
综上所述，房价还会有进一步上升的空间。
但是，“分化”已经是显而易见的大势了。北上广深和大量新一线、有独特优势的二线城市，会持续向好。但人口持续流出、经济后继乏力的三四线城市，以及无数个已经泡沫化的县城，会非常危险。
