政策利好叠加美联储降息,万科能否穿越低谷实现“光荣与梦想”?

作者:何以明

出品:全球财说

“世界上没有什么事情是值得担忧的,唯一值得担忧的事是担忧本身。”这是美国著名历史学家威廉·曼彻斯特作品《光荣与梦想》中的经典语句。

《光荣与梦想》是万科董事会主席郁亮最爱读的书之一,这本书大气磅礴,从1932年富兰克林・罗斯福竞选总统开始,一直写到1972年的水门事件,勾画整整40年间的美国历史,叙述了美国从最低谷(大萧条)到复苏和崛起的过程中很多关键时刻。

业绩与美联储利率强相关?

经济学专业出身的郁亮,在读《光荣与梦想》的时候,不知是否会思考那40年间美联储利率,对美国乃至全球的影响。

“春江潮水连海平”,美联储利率像潮汐一样,让世界经济随之陷入一个又一个“繁荣-危机-低迷”的循环之中。巨轮如万科,也怕风浪。

24年前,郁亮踏浪而行,逐浪而上,抓住了时代的机遇。1990年,时年25岁的郁亮在北大同届校友的引荐下,敲开了39岁万科创始人王石的办公室。

王石对年轻的郁亮欣赏有加,走出王石办公室后,郁亮从体制内辞职,加入万科,勇敢登船。11年后,2001年成为万科总经理,那一年,郁亮36岁。

2004年,万科成立20周年,郁亮抛出一个当时看来异常膨胀的想法:10年后的2014年,万科销售额将达1000亿元。

为什么说膨胀呢?2003年,万科全年销售额是63亿。

那么做到了吗?做到了。

2010年,万科销售额1081亿元,首次跨入千亿级企业。

看看那一年的美联储。

2010年的美联储主席是本·伯南克,他于2006年2月1日接任格林斯潘出任美联储主席。2010年1月28日,伯南克获得美国国会参议院最终投票确认连任。2022年,伯南克获得诺贝尔经济学奖。

作为前美联储主席,伯南克是一名真正经历过金融危机的政策实践者,曾遇到2007年的次贷危机,并领导美联储应对2006-2010年全球金融危机和大衰退。

在伯南克2006年至2014年的任期内,长期采取0.00-0.25%的“零利率政策”,促使全球资本流动性增加,资金倾向于从接近零利率的美国流向其他市场,某种程度来说,就是向全球“大放水”。

再把眼光从美联储转到万科,那些年,万科势如破竹,销售额逐年水涨船高。除了2008年销售额低于前一年之外,从2009年开始逐年增长,2010年销售额达到1081亿元,比前一年增长70.5%。

接下来,更是一路高歌猛进。到2014年销售额达到2151亿元,比2010年又翻了一番,那一年,美联储依然是零利率政策。


通过一张表格来看更为直观。《全球财说》根据公开资料,整理了从2001年到2023年,万科历年房地产销售额及大事记,和对应年份的美联储利率情况,发现万科业绩与美联储利率有极强的相关性。

之前提过的2009年到2014年,在美联储零利率政策下的快速增长自不必说。

比如说,2007年的523亿元比2006年的212亿元,销售额增长147%,当年美联储由前一年加息周期转为降息周期;2020年万科销售额站在高岗上,站上7000亿元台阶,当年美联储处于降息周期。

而到了2022年和2023年,万科业绩遇冷,特别是2023年只有3054亿元,不及2020年7041亿元的一半。与之相应,美联储从2022年3月开始进入加息周期,加息极为激进,当年由0.00-0.25%加至4.00-4.25%。

时代的一粒沙,落在每个人肩头都是一座大山。一只在亚马逊雨林中的蝴蝶扇动翅膀,可能会在两周后引发美国德克萨斯州的一场龙卷风。美联储的利率,传导到万科巨轮就会影响其业绩数据。

白衣骑士降临?

2024年甲辰龙年,地产龙头仍不太平。8月30日晚间,万科发布2024年半年报,上半年实现营业收入1427.8亿元,归属净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%。

这是万科上市33年来,首次交出亏损的中报成绩单,前几年即便艰难,万科也始终保持盈利。

万科也许早有预期,早在2018年,万科就喊出“活下去”这样振聋发聩的话语。但是,继续蒙眼狂奔,拿地依旧没有手软,居2018年全国房地产企业拿地top1,当年拿地金额1316亿元,之后2019年1610亿元、2020年1349亿元、2021年1247亿元。

截至2024年上半年末,万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%,仍踩红线。

万万没想到,美联储成了万科的“白衣骑士”。

北京时间2024年9月19日凌晨2时,美联储宣布,将联邦基金利率的目标区间下调50个基点至4.75%-5%。自从2022年3月以来,美联储启动了一轮近乎史无前例的激进加息,并从2023年7月起将政策利率维持在5.25%-5.5%高位。

公开报道显示,就此次美联储降息发表观点的万科人士来自中国香港。万科香港董事总经理周铭禧表示,美联储宣布减息0.5厘,确定正式进入减息周期,恢复了观望客户的信心,加快入市意欲,为香港楼市带来刺激作用。

选择从中国香港发声,究其主要原因是香港的联系汇率制度。自1983年就开始在香港实施的联系汇率制度,通过严谨、稳健和透明的货币发行局制度,使港元汇率保持稳定在7.75至7.85港元兑1美元的区间内。

利率与汇率正相关,9月19日早间,中国香港金管局宣布,将基准利率下调50个基点至5.25%。利率一降,利好香港本地房地产,这是直接可见的。


然而香港的销售金额只占万科整体销售金额不到1%。

但是,从此前的美联储利率与万科业绩相关性来看,如果美联储从本月开始的降息进入降息周期后,“为有源头活水来”,上半年净亏损98.5亿元的万科,能否接住美联储降息的“泼天”富贵?

“相信春天会来的”

回溯1990年,从郁亮走进王石办公室开始,命运的齿轮开始转动。郁亮也于2017年6月正式接棒王石,成为万科董事会主席,当时在发布会上他的发言颇为感性,哽咽说:“如果说没有王石就没有万科的话,没有王石也就没有万科郁亮。”

万科2003年开始对标的美国地产翘楚帕尔迪(另一翻译“普尔特”),历经70年发展屹立不倒。走过了《光荣与梦想》那个时代,也是美国2007年次贷危机后,在逆境中完成战略调整,并相对成功地重新走出逆境的美国地产标杆企业。

虽然万科销售额仅仅用六年就超越了帕尔迪,但不得不承认,大哥还是那个大哥。

也许是受到美联储降息的鼓舞,郁亮9月21日发文庆祝万科成立40周年,称“相信春天会来的”。万科成立时间为1984年5月30日,40周年庆祝文章选在美联储降息后发,颇有深意。

几日后,万科还等来了9月24日中国央行会同国家金融监管总局出台的五项房地产金融新政策,包括:1、引导银行降低存量房贷利率,预计平均降幅在0.5个百分点左右,将惠及5000万户家庭,1.5亿人口;2、统一房贷最低首付比例至15%,全国层面的商业性个人住房贷款,将不再区分首套房和二套房;3、房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策,从2024年12月31日延长到2026年12月31日;4、优化保障性住房再贷款政策;5、支持收购房企存量土地。

这其中的第五条简直就是万科的“强心剂”,万科不惜高负债拿了那么多地,也可以用来盘活。“在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上,研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地,盘活存量用地,缓解房企资金压力。”中国央行行长潘功胜表示。

截至2024年9月30日,万科A(000002)股价较美联储9月19日降息那天累计涨幅近50%,叠加政策利好和市场整体走高,已收获三个涨停。

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