1989年，东京银座大街最贵记录是每平米接近100万美元。2006年，东京银座大街是每平米接近130万人民币， 130万人民币是20多万美元而已！即使最贵的地段也就250万人民币左右哈。20多年过去，当年以很高价位买了银座商业的人们怎的一个惨字了得！到今天，东京银座最贵地段依然只有1989年的1/4-1/5左右！

1989年，全球十大富人名单，有六名是日本人，全部是因地产起家。

今天，带你一起看看也曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？

曾经的日本房价

经过了飞速发展，日本地产市场开始繁荣，从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.

当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。

20世纪80年代，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。

相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”

而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。

强势插入

随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。

1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。

一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。（这个TM和中国创业者卖房创业十年再买回自己的房子多么相似）

然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。

从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。

日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。

与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。（接盘侠走了...）

1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。（房产税，短期内真的不会推出，不然，哼哼哼 ...）

几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关。

“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。

据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。

房价跌落后的日本

1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。

过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。日元进一步暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，让高傲的日元一下跌下了神坛，开始了20十年的贬值，爆买的日本人从此消失在国际上。

企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。

房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让日本人在还债中度过了一生。

研究者估计，自从上世纪90年代初房地产和股市崩盘以来，日本人的收入在近20年时间内陷入停滞甚至下降，其贫困率已翻了一番。下面让我们来看看日本地产泡沫破灭后，底层人民的凄惨生活。

半夜再回东京都议事厅大桥下看看，大多数流浪汉已经睡觉了

45岁的三浦对胶囊旅馆没有什么可挑剔的。他只需要个地方睡觉，天亮了，又要去找工作。对于三浦，这里有他今夜一切需要的东西：一张床，一台电视和一台收音机。甚至在一楼还有公用的浴室和桑拿房。最重要的一点是，很便宜。住这个“棺材”一夜的费用约30美元。在东京这个世界上居住最昂贵的城市，这个费用算是很便宜了。

流浪汉吃什么呢?据说日本超市食品15小时必须下架扔掉，有些店就把这些食品送给流浪汉，他们的伙食比打工族都好且免!费!

日本人讲究脸面，流浪汉外出时地铺要求打包、遮盖好。

不过，这些流浪汉都还是很干净整洁的，静静的街道，用夹子遮的严严实实的纸箱“家。

他们有的在地上铺点东西盖着被子敞着睡，有的用纸盒子遮羞，人躲在纸盒子里面住。一眼望去，这里的流浪汉群体人数还真不少。

走出桥下，抬头便是东京都议事厅的高楼大厦。

白天，不知道用纸箱这么挡着是不是也是面子?

流浪汉们的炊具，食材也都是捡回来的货超市的过期物品。

垃圾分类的意识是日本全民共有的。

纸箱里的流浪汉很多都在聚精会神地看书。

这一位……似乎全部家当都是书

51岁的佐藤聪美是一位单身母亲，为了抚养年仅17岁的女儿，她同时要做两份工作。即便如此，佐藤的年收入还不到1.7万美元，处在贫困线以下。“我不想使用贫困这个词，但我确实很穷。”佐藤说。为了生活，她每天都要早早起床做快餐，下午还要送报纸。

“胶囊酒店”虽然貌似棺材，但却曾经是日本繁荣的象征，住这里的多半是工作到深夜来不及乘搭末班车回家或和朋友通宵喝酒的业界人士。三浦住的这个胶囊旅馆，今晚的顾客中没有一个这类传统的顾客，有的，只是像三浦这样的在找工作的人。

两双鞋，难道这里面可以挤两个人?

到处都是流浪汉

一个在看书一个在修雨伞，后面还有睡觉、看书的，流浪汉扎堆，却相安无事