房价真的贵吗

如果选一个过去40年交易地位爬升最快的商品，房子可能是争议最少的一个，从一个鲜少投入市场流通到民众心目中同行国际城市地位的风向标，“房事”牵扯着很多人的思绪，我试着从不同的角度看看房子的情况，尝试探讨着会不会能够出现有别于一般角度的观点，这是第一篇。

一、现在买房更难了还是更容易了

自从79年开始的经济制度改革以后，原来实施了超过一代人的单位解决住房问题也逐渐推向市场化处理，原来主要由国营机构公务员单位为主体的体制内住房配给、租住等福利性住房方案到2000年为止基本结束。全国城镇房价一片涨升，渐渐有了市场化等于涨价，年轻人买房难，三代供一房等等说法。这些都是公众舆论的声音，不过从数据来看却又有另外一番景象，不管你怎么想国人住房的待遇在这些年以来可是好太多了。由于住房问题主要是城镇问题，这里我也侧重展示城镇居民相关的数据，根据统计局数据显示，1978年人均居住面积6.7平方，到了1984年居民自有住房率只有9.4%，市场化深度运行34年后的2018年，人均居住面积达到39平方米，自有住房率到达了70%，似乎跟感官上的情况相去甚远，其中关键的原因可能在于统计方法上面：城镇居民住房拥有率分母取值是户籍人口，还是2018年的数据全国城镇居民户籍人口比例只有43.37%，原来户籍人口大多都有房了，买房困难的大部分是尚未取得城镇户籍的“外地人”。

二、居者有其屋是应该的权利吗

不少对房地产市场现状不满的朋友所提出其中一个观点在于，住房是生活的基本需求，所以如果这样的需求未能被满足，就是社会的某个环节或者机构出了问题。然而，真的有应该被满足的权利吗？从直觉上好像是有的，所谓天赋人权不就是默认规则中本来就该有的权利吗？如果仅从坐而论道的角度来说，的确是有一些权利是默认的，比如说生命安全不受威胁，私人财产受到法律保护之类，不过到了居住乃至到具有私人产权的房屋这里问题就变得有点复杂了。房屋的建造是需要真实资源付出成本的，城市新增的居民加入，必然分薄了事实上有限的城市服务资源，意味着原有的居民需要让渡出部分的权利，如果获取居住权是一个应该获得的权利，那这个被居住的房子应该由谁义务地提供呢？管治机构吗？他们的资源也仅能从城市的其他地方收集上来，如果多支出一些给新用户盖房子不是让本来就被分薄的城市资源本来已经被分走的其他居民的权利又多分走一份吗？通常的情况是，那些新加入城市或者意欲加入城市生活的人们，在出生长大的地方都是拥有一个席位的居住权的，搬迁的城市生活一般意味着他们暂时或者永久地放弃了原来的居住权换取一个在城市的居住权，这个交易在他们的角度来看是公平合理的，但是从外部来看他们所放弃的家乡的居住权跟城市的居住权并不等价，也没有让城市的其他居民受益，所以这笔潜在的交易对于他们自己来说是平衡的，对于城市的其他居民来说则成了净损失。因此我找来了一个比喻，从家乡前往城市的朋友就像从一个国家移民到另外一个国家，那座位于城市的私人产权住房就是属于这个新“国家”的绿卡，有人会觉得我想去另外一个国家，那个地方就应该给我发绿卡吗？

三、经济学观测的是行为而非意愿

把话题收一收，回到房产这个商品上面，在很多舆论呈现的声音中，买不起房或者买房很困难已经成为了主流，从2000年以后城镇房地产价格持续上涨也是一个基本没有争议的事实，我们还是先把这些声音放在这里来看看数据是怎么样的。根据统计局发布《2019年1~12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2019年全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1~11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点；全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1~11月份回落0.8个百分点；商品房销售面积打破连续两个月上涨趋势重回负增长，2019年1~12月累计增速为-0.1%，下滑0.3个百分点。简单来说总体数据稳中有涨，如果没有在其他年份里面找到交易数据大幅变动的案例，几乎可以确定的是不管社会舆论怎么讲，实际参与房地产交易的那个群体仍然在用行动表达了对当前交易价格水平的认可，每一宗具体交易的价格都落在交易双方预期可接受的范围内，如果我们排除掉具有欺诈或者强迫的违法犯罪案件后，认可每一笔交易都在自愿的背景下达成的话，应该可以推定参与交易的所有人对价格都是满意的。

四、稀缺的不是土地而是位置

对于房价高，其中一个大家认可的理由的地价贵，发展商购置土地的价格已经很高了，最终商品的房屋怎么能便宜，所以房价贵要怪高价卖地的管理部门。我认为之所以有这样的误解是搞错价格的构成，一般人们对价格构成的理解更接近于会计方式的角度考虑，认为最终产品价格就是各种成本堆起来再加上“一定”的利润，这个理解在商业逻辑上其实是说不通的这个有机会再展开讨论，今天先从土地价格这边来看。从直觉上来说，土地是稀缺的，不稀缺价格怎么会那么贵呢？但这不是事实，事实上是，待开发的土地还多的是。以北京为例，下辖土地面积共1.64万平方公里，放到欧洲的话这个面积能排到斯洛文尼亚后面黑山前面，相当不小的一块地方，如果把五环（其实五环边上已经离中心挺远了）以内算作市区的话，市区面积仅有1224.5平方公里，占辖区面积约7.5%，也就是说市区以外可供发展的空间还有当前市区范围的13倍，这样的能说土地很稀缺吗？其实稀缺的不是土地而是位置，五环外的房价就有不到3万的，再远一点鹤岗的房价也就2000左右。

五、房屋是综合服务的载体

稀缺的位置背后，就是以城市综合服务为填充物的，城市尤其是大型城市之所以能够吸引年轻人趋之若鹜的包括更多的个人发展机会、更便捷通达四方的交通、更好的教育资源、更优秀的医疗服务等数不胜数，这里提到或未提到的条件都比城市以外的区域明显优越，这是既定的事实成因暂且不在本文讨论范围内。以上的很多资源都是对多数人具有价值，但是并不一定具有明显的门槛的，比如说你想要从某个知名艺术博物馆中获取新的灵感或者思路，你并不需要先行获得这个城市的户籍，只要刚好住在附近就好了。因为有这些客观存在的差异化社区服务，而每一种服务都存在对应的获取价格，如果你本来不住在这个城市附近又想要获取这些资源，价格自然会附加在当地尤其是靠近市区的商品房产上面，你在大城市所购置的住房，所支付的费用除了所占份额有限的居住以外，其余的部分就是用来缴纳购买这些服务的费用。同时由于绝大多数服务在使用过程中都具有竞争新，一个知名医院的热门科室床位，甲已经在使用就不能同时给乙提供服务，任何一个新用户的加入自然就让原有的用户可以分得资源少一分，房价包含的同样有这样的一分增容费。关于房子的问题值得讨论的还有很多，为了控制篇幅暂时就谈到这里，有时间我们再从其他角度来谈。