前不久一个做地产的朋友问我在哪买的房，我说“北大资源”。

她的第一反应是照母山的北大资源项目。

我说不是，她很惊讶。

让我惊讶的是，另一个做地产的朋友听说我没有在重庆北边买房也表现得很吃惊。

自两江新区成立以来，一路向北似乎是所有重庆人达成的“共识”。

但未来，重庆还是一路向北吗？

01.重庆一路向哪？

关于重庆房地产的发展，一路向北的声音仍然最大，随着时间的推移陆续又出现了一路向西，向南，向东，还有城市中心论等言论。

我们逐一看看。

· 一路向北—大竹林、照母山、礼嘉、中央公园、蔡家、龙兴。

理由：

政策向北，从2003年市政府批准北部新区总体规划开始，从观音桥到加州、新牌坊、再到汽博、空港、照母山、礼嘉、悦来、蔡家。

从卖地、交通完善、配套跟进、学校进驻，政府在北部打造了一个又一个的板块新城。

而后两江新区成立，高新智能产业相继签约入驻，更是坚定了“一路向北”的信念。

地势平坦，土地资源多，环境好。北区几乎是重庆主城最平台的区域了，没有高山没有坡坡，完全感受不到自己在重庆，开发难度降低，一定程度上也缓解了交通拥堵。

一路向西—大学城、西永。

理由：大学城众多人口支撑、西永产业支持、提出“科技城”概念、1小时到核心区域的轻轨等。

一路向东—茶园

理由：城市副中心、两站到解放碑、东站规划及开建、未来3条轻轨等等。

一路向南—巴南、龙洲湾、李家沱、鱼嘴。

理由：大品牌开发商相继拿地，连龙湖都去了巴南、政府对巴滨路和龙洲湾的打造，重庆价格洼地等等。

城市中心论—两江四岸

尤其近两年到重庆的投资客户。

理由：地段、地段、地段，核心区稀缺景观资源，和其他一二线城市核心地段的价格差距等等。

我们发现，每个区域都有优势，各个置业顾问讲得都有道理。

然后，分析重庆趋势的买房人懵逼了。

02.结论很打脸？

2018年主城区商品住宅板块成交量T0P 10

一路高歌猛进向北时，无论是成交价格还是成交量北区都远远高于其他区域。

但从2018年的成交量上看，重庆东西南北，各个板块成交量都很热闹，北区不再一枝独秀。（两江四岸新房供应不足，没上榜）

难道重庆人看不清城市发展方向了吗？

不，重庆人的智慧你想象不到。

为什么各个板块都卖的很好？

为什么楼市成交量或许不再一路向北？

且看。

2018年重庆主城区商品住宅板块成交量T0P10价格排名

从价格排名可以看出，区域之间、板块之间的价格差距引起了客户群体的板块流向，而且这种流动未来会长期存在。

划重点，以上这段话很重要。

具体解释一下。

我相信绝大部分买房人都不傻，不会绝对依赖舆论导向买房，购房前都是经过认真思考决策的。

影响个人购房决策的因素有：价格、工作、交通、户型、品牌、学校等等。

但其中最重要的刚性因素是价格。

你只有30万首付，所以只能买总价100万以内的房子。

你有80万首付，所以你可以自由选择北边还是两江四岸。

无论是自己住还是投资，都遵循这个规律。

同样买100平米的房子：

大学城和照母山，按照30%的首付差出超过15万的首付资金。

在市场疯抢的时候，各楼盘需要5成首付，区域间首付更是有30万的差距。

对刚需客户来说，差出了另一套房的首付，差出了房子的装修款，差出了一家人一年的收入。

巴南成交量的火爆便是这样发生的。

所以，从2018年开始，重庆各个区域的房子是属于不同人群的。

有钱人，包括主城有钱人，区县最有购买力的人，随便买，当然要买最好的。

没钱的，主城的中低收入群体，选离工作最近的性价比最高的；区县给孩子买学区房的中产阶级，选一三八巴蜀，价格能承受就买。

两年前市场没那么火爆，板块之间价格差距没那么大的时候，所有人都能买得起北区的房子，一窝蜂全去了北区，北区楼市的火爆程度可想而知。

但房价上涨拉开差距后，如同把人分成三六九等，房价分化了人群，然后激活了各个板块。

因此，我们才会看到每个区域的房子都卖得出去，购买的客户群体有差异而已。

03分化既已形成，就很难改变。

所以，

未来考验北区楼盘的是，重庆到底有多少有钱人？有钱人还在买房吗？有钱人愿意为什么样的项目、产品买单？

考验巴南楼盘的是，和其他区域形成多少价差？巴南区的有钱人会不会去北区买房？刚性的购买力会不会转移到其他低价区域？

······

年后和一个同龄的地产营销总聊天，分享她在市场不好的时候去救盘时的操盘思路，就一条：先让项目做到区域第一，做成区域必看的、必买的项目。

然后她的项目活了，而且是重庆持续很多年的明星项目。不得不感叹和佩服她当时思路的清晰。

拉开一定价格差距的情况下，重庆主城各个区域所针对的客户群体已经完全不一样，未来各楼盘营销总监要思考的或许仅仅是如何成为本区域的NO.1，因为你根本抢不到其他区域的客户。

然而更艰难的是同一区域内，几乎所有项目能享受到的政策、配套利好都是同质化的（交通、配套的远近有一些差距），你的项目凭什么脱颖而出？

唯有，清晰的项目定位+独特的产品优势+营销团队气质。

必须找准客户定位，项目为谁而建？他们在哪？

项目有独特的卖点吗？我说的是其他项目完全无法超越的优势。

营销团队专业、自信、真诚吗？是打心底的那种，而不是忽悠客户，而且这种气质是自上而下的。

而对购房者而言。

评估项目到底有没有独特的卖点，观察置业顾问是不是专业、自信、真诚，多半就能有自己的看法和判断。

真的不用理会重庆到底往哪里发展，任何区域政府都不会允许自己的辖区死得很难看的，认清自己的购买需求，你有多少钱，在哪工作，对房子有什么偏好，更重要。

再抽时间认认真真多看些楼盘，也不用太纠结，只要项目能达到你80%的需求就买吧，不存在价格便宜、位置好、环境好、户型满意的那种项目。

如果有，价格也不会太便宜。

价格太便宜的，你也不敢买。

···

最后。

近期，巴南、茶园、大学城板块的成交量超过北区，并不是因为楼市复苏了。

而是刚性需求已是楼市的主要成交力量，而他们最关注的是高性价比。

若继续保持和北区的价格差距，这些板块将有巨大的销售机会。

届时，重庆北，或将不再是成交量最火爆的区域。