《安家》刚刚剧终人散，潇潇律师带领大家追逐法商的脚步却从未停歇。如果说这部剧以房产经纪人为视角带大家见证了小人物大老板的酸甜苦辣；那么从律师视角看，老百姓拥有代入感终归是因为始终围绕着人生中最大的一笔消费——买房买房买房！一幢房或许就是一个时代，时代只一个，房倒处处有，若遇房产纠纷牵连人的命运！
插句题外话，魔都的《安家》浓墨重彩提及三处老洋房，绝对海派绝对附加值！要知道上海稀有的老洋房每平米的价格可能就是郊区或二三线城市一处房产的总价，如2018年售出的严家花园成交单价近60万每平米。倘若魔都天气好的午后，找辆自行车从淮海中路、永嘉路、乌鲁木齐中路、安福路、长乐路、雁荡路一路骑行，去寻寻上世纪黄金建筑的雕刻之美，没有1个亿“看看”上海老洋房还是可以哒~
言归正传，本期捕捉的法商话题关于《安家》剧中老耿和向公馆的故事，剧中的向公馆是现实中的应公馆，建于1919年，耗资10万两白银，是当年地产大亨应子云的住所，剧中提及的彩绘玻璃确是百年前从意大利进口的，上世纪三四十年代这里常常推杯换盏宾客云集呢；目前报价3.8亿出售中！老耿作为看守保护这幢老洋房的后代（祖孙三代恪尽职守当好管家且出资修缮维护向公馆），同时持有一份向玉荣赠予老耿爷爷两间耳房的赠予书（裱好挂墙上），面对不认账不感恩的向氏后人（出让人）和无奸不商的饲料大王（受让人），这份赠予书历经71年没有产权登记，赠予书还有效力吗？
潇潇律师此处敲黑板1：我国《合同法》对赠与合同有专门规定。赠与合同就是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。赠与合同一般不被轻易撤销，但若受赠人有严重侵害赠与人及其近亲属、不履行赠与约定的扶养义务等，赠与人有权在一年内撤销赠与。另外，如果受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以在六个月内撤销赠与。当然，如果赠与人经济情况恶化破产无法生存的，可以不再履行相应的赠与义务。剧中有个重要细节，因向家后人不认可这份赠予书的真实性，徐店长从”中人“（见证人）倪教授身后物着手找到另一份一模一样的赠予书补强了老耿持有的赠予书的真实性！（就凭这一点，徐店长赚居间费赚得理直气壮，太难了。。。）按照剧情事实向家后人无权撤销该赠与，因此该赠与合同合法有效。赠与合同有效与老耿可作为老洋房的部分产权共有人，剧中省略了一个风险系数极高的房产确权诉讼呢！剧中买受人就是那个买老洋房还跳房产经纪的饲料大王，因为他明知老耿的故事法律上不能认定其对该房产”善意取得“即使他已将房产登记自己名下，最后不得不与老耿来和解（乖乖给安家费），老耿终于既不负祖上托付又对得起三代的勤勉尽责！
潇潇律师几年前曾办理一个房产案件，这套房产系虹口的老房子（可惜不是老洋房，旧时日租界比不上法租界），房屋买卖协议就是一张发黄的纸，协议内容就是”20万元买哪里的房，过户税费各自承担“等寥寥四五行字，落款于2000年，房主已经逝去（代理人是房主即出让人的小儿子健在）；而这套房产至我接手诉讼之时产权仍在房主一人名下，我的委托人即房屋受让人早就付清20万给老母亲住此十余年（老母亲死后出租），当时过户遇到继承析产就搁浅了。其实，受让人不知2002年这家人继承析产打官司，此房产最后判定共有（法院判决明晰了份额，产证上的房主只得65%产权，但不知何故迟迟未去房产交易中心变更），我接手之前其他共有人要求居住房屋才把受让人牵涉进去，最后通过长达近两年的诉讼，凭借之前法院曾对原房主做笔录“她表示是自己让小儿子卖房且收到全部房款”的卷宗档案，和房屋当时出售价格符合市场行情的评估报告两项重要补充证据，最终为受让人赢得官司拿到产证！
潇潇律师此处敲黑板2：房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，必须办理产权登记才产生物权变动的效力。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(一)受让人受让该不动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产的所有权，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。无论是剧中饲料大王不符合受让时善意还是我的委托人未办理产权登记，其实严格意义上都不是善意第三人，所以他们都付出了金钱成本和时间成本先不论多烦心！最后且最重要的，法律不保护躺在权利上睡觉的人！遇上房产纠纷切不可心大，务必咨询专业律师尽早维护权益！
论精致，命运最精致！现实中还有许多钱房两空的故事（事故），潇潇律师陪你继续追剧涨法商哈~上期推出时发现大家都爱侦探推理女王阿加莎，其实每一部阿加莎电影里总有一个法商主角——遗嘱！追剧捕捉法商的真相未完待续......
