——交易双方如何快速进入角色 

2018上半年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续保持稳定态势，炒房现象不见了，市场处于理性换房阶段。作为刚需家庭来说，换房也是必要的选择。

但很多人听起朋友谈买卖房屋的事情，头就大了，感觉换房很麻烦，确实换房是件操心的事。那么买卖房屋到底有哪些头疼的地方呢？下面就个人经验简单介绍下二手房交易过程中，买卖双方应该注意的哪些问题。

买方

准备买房，找房源

通过中介公司找房源，尽量不要直接从个人手里购买，因为房主可能向你隐瞒关于房屋的真实情况，比如有纠纷、是凶宅、泡过水等等。而中介一般对本小区的房源以及周边情况比较清楚，能够提供更多有用信息。

房产中介的从业人员素质参次不齐、构成复杂、流动性大，建议尽量找正规中介公司的学历高、经验丰富的房产经纪人，这有两个好处：其一，品牌中介公司对交易能有安全保障；其二，有经验的经纪人更善于发现问题，排除问题，可以避免不少坑。

房屋带看

了解房屋基本信息：房屋户型，格局，性质，税费，业主是否有贷款、纠纷，房屋批建年份、小区环境、交通、周边配套设施。

房屋内部情况：上下水，电总阀，天然气，暖气（包括暖气费、采暖方式、温度），有线电视，网络，物业费，车位。

选中房屋后，谈判

1）了解房屋详情

由中介约业主一起面谈，面谈中务必多了解业主和房屋的信息。例如：房屋来源、年限？房屋性质（确认购房后所要缴纳的税种）？自主还是出租？装修情况如何？房屋财产的所有者？

2）价格谈判

最重要的当然是落到实处的价格谈判，这当中也有些技巧。

首先，买方要对所选房屋的小区及周边房价做事先了解；其次，参考房屋楼层、朝向、户型、采光、以及装修等情况提出一个合理的价格，比如，新装修的房子肯定要在市场价基础上往上加，一楼、顶楼的房子要低于市场价，带院子的房屋又不一样了，会是抢手货。当然给出的这个价格要低于自己的预期价格，再根据谈判情况可以有往上加的空间。

3）谈判注意问题

谈判不一定一次就能成功的，当然中介人员是一定会抓住这次有意向的机会，会尽一切说服买卖双方交易达成。

所以买方一定要保持客观清醒的头脑，不要轻易被中介打动，除非自己非常中意所选房源。并且在价格谈判中根据具体情况，慢慢加价。如果谈判没有成功，在最后都要要求买卖双方见面，以防出现假谈现象。

买卖双方约定签约

在确认各种信息后，并且价格也谈妥的情况下，买卖双方在中介帮助下签约。最后价格的谈判和签约过程较长，要做好4小时以上的打算，当然也有谈判签约快速进行的情况，那是皆大欢喜的场面。

卖方

了解房屋价格

根据当时市场情况，以周边房屋价格为参考，自己对房屋的价值有一个较合理的评估，比如：房屋户型、年限、楼层、装修、税费（是否满五唯一）、小区环境、是否是学区房等。

在周围平均参考价的基础上，根据具体情况加减房价，以下影响房价的因素仅供参考：房屋售价=参考价+新装修的装修费+中间楼层/－一楼或顶楼/+带花园－税费（不满五唯一/不是一套）+学区房+好的小区环境+不临街。

在中介挂售房源

先跟当地知名品牌中介签代售协议，其他中介自然会提供服务；不签订协议不让代售。这样的好处是，一个是先看看市场反应，第二是其他中介公司会及时根据龙头品牌的房源信息积极和业主联系，业主不仅节省找中介公司的时间，而且也有选择的主动权。

与中介人员打交道，绝对是斗智斗勇的过程，需要注意以下情况：

1）不能过早跟中介透露卖房真实目的，以及心里底价，以防中介压价。比如已经买了新房，或者公司资金周转困难，需要着急出售此房。

2）由于中介行业品牌较多，规模大小不一，并且人员构成复杂、水平高低也不一样，为了避免被过多打扰，要求每个中介公司由专人负责，否则不予接待。

3）销售过程中，以防中介虚假客户信息来套取房屋出售条件和底价。根据不同客户情况，提出不同的付款条件及价格。

4）针对部分经纪人以低于业主报价在外网做广告的现象，及时发现及时投诉，并且申明一旦再发现，就不予代售。

如何助力提高交易的专业性

买方需要注意

1）房源选择

 买方除了考虑房屋周边的交通、环境、配套设施等因素外，还需重点考虑房屋的户型、上下水、取暖、采光，甚至人文环境等细节问题。

2）税费

在选中房源后，需要了解清楚各种税费类型，并且结合不同贷款条件计算出税费金额，这也是房价的一个参考因素。

3）对房价合理把握

对所要购买的房源做信息采集（周边同类型房源市场均价，房屋信息，业主所售房屋心态，购买流程，周围配套，交通）；跟中介有理有据分析房屋售价，以避免过高买入。

4）中介费控制

中介费是买方考虑的问题之一。在委托中介的选择上，首推当地知名品牌/口碑品牌，这类中介房源充分，能最大化的降低虚假房源的情况发生，并且谈判交易等过程规范化程度高，安全保证性高。但服务费也是要高一些，如果更在意中介费，可以选择其他中小品牌中介公司，在中介费的可控度上要高一些。当然这是在对购买和过户流程、房源、市场以及周边情况都有较详细了解的情况下。如诺不然，还是找知名品牌/口碑品牌比较放心。     

卖方需要注意

1）客户看房源

重要的事说三遍，与中介接触时，卖房目的要有保留，要有保留，要有保留，不要轻易透露给中介人员，以防被压价，陷入被动。中介人员试探房屋底价和付款方式时，不可轻易告诉房屋成交底价，在与客户见面谈时方可酌情处理。

2）选择客户

在目前的市场情况下，客户看房后，尽量抓住有意向、付款条件好、出价合理的客户，房屋买卖与客户谈判是个速战速决的过程，如果谈判时间长，客户容易跑单。（需要注意的是，买房过程不同于其它生意，谈判时间长客户容易改变主意。）

3）谈判时

在初次谈判的时候，中介会分别和买卖双方谈，了解双方的价格底线，尤其是卖方的底价。所以不要轻易向中介亮出底价哦，否则很被动。无论谈判是否成功，最后都要要求买卖双方见面，以防个别中介公司单方面约谈，仅仅为了套出客户价格，尤其是对卖方来说更要注意中介试探房屋底价的目的。