近日，一张“双11阿里拍卖全国万套房源首批清单”的截图在网络上疯传。我们从阿里拍卖获得证实，今年天猫双11，全国确实将有上万套特价房源进驻，尤其会覆盖全国各地诸多热门“学区房”。买二手房也要靠网上“抢”，这种方式靠谱吗？

网传截图

特价起拍不一定特价成交

说起特价房拍卖，不得不提上个月杭州通过拍卖形式成交的一套二手房——1块钱起拍，609.5万元成交。业主报价1块钱，真是名副其实的“特价”。

这房子位于杭州马塍路32号，建成于1995年，建筑面积81.9平方米。在一些竞买者看来，这里距离学军小学很近，步行只有10多分钟。学军小学是浙江省示范性实验小学，建校于1908年。

从“身份”上看，与阿里拍卖所说的如出一辙。“因为是学区房，业主就对房子有信心，也对拍卖平台有信心。”受委托拍卖这套房子的浙江省直房地产服务公司一位负责人曾向记者披露，以一块钱的起拍价卖房，此前非常少见。

但其实成交结果并不如大家所期待的特价成交。杭州这套房产在不到两天的拍卖时间里，有239次出价记录、142次延时，成交当晚七点喊出609.5万的最后报价，均价7.4万元。从多个二手房平台上，同一小区户型、面积相似的房源报价也在7.5万元左右。在委托拍卖方看来，这套房源的成交价格基本是“市场价”。

是噱头，还是交易新模式？

报价1块钱让杭州这套房子一经推出就迅速蹿红。浙江省直房地产服务公司这位负责人介绍，这种方式也能助推房产更好成交。杭州这套房产在不到两天的拍卖时间里，有239次出价记录、142次延时。

早在8月初，同一房源在杭州某中介以640万元的价格挂牌。该中介经纪人介绍，这套房源之前并没有价格变动，但业主认为看房人较少，所以到拍卖平台上拍卖，也能获得较高的关注度，“原来640万报得稍高”。

淘宝拍卖方面称，当前在阿里拍卖上买房已成新趋势，过去一年有近3000万人次在阿里拍卖上看房、买房。需要注意的是，这个数据包含看房和买房，并不是交易数据。

但也有不看好这一形式的观点。“这更多只是企业广告宣传。”中原地产首席分析师张大伟认为，对于拍卖交易来说，不论是国内还是国外都是小众的交易行为，因为只有少部分业主和客户能够接受这种交易形式。这过程中，很难核实背后的出价者动机，也很难说清到底出价者里面有没有恶意烘托价格的报价存在。

有人期待，也有人担心

淘宝拍卖方面称，目前还无法确认网传房源信息的真实性，但今年天猫双11当天将会有来自全国各地的上万套特价房，类型涵盖学区房、地铁房、景区房等。

借着“双11”的声势，“万房拍卖”是否会对房地产二手房交易带来影响？

起码在北京，“炒作学区房”是住建部门严厉打击的违法违规行为。比如在今年3月，北京市住建委执法部门联合海淀房管局、丰台房管局严厉打击炒作“学区房”以及违法群租、违规租赁等扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，16家房地产经纪机构存在发布违规房源信息的问题被查处。

网上，一些网友对这种拍卖的方式表示期待；但还有一些网友担心，这万套特价房的成交能否在公开公正的环境下进行，且全过程受到法律保护。从“1元房”先例来看：即使一块钱起拍，也很难捡到便宜；而如果价格太高偏离了实际行情，也难以成交。

没有零风险的房产交易，无论是新房、二手房还是法拍房。我们在此提醒读者，如有购置法拍房的打算，请注意以下几点风险：

1、权属瑕疵的风险

法拍房可能存在权属瑕疵，如未缴纳土地出让金，未办理房产证，导致拍卖完成后办理过户手续比较复杂。

2、原房主的身份风险

一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦，所以这个风险不容忽视。

3、不能落户的风险

很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，就存在没法落户的可能，意味着子女就学等问题没法解决。

4、无法马上入住的风险

如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

即使通过调查或者法院公示，看好了房子没租约，也未必能及时住进去。为啥？法院司法拍卖的公告通常下面会有一句话：“法院不负责清场交付”，就是说买了之后得自己去收房。这时问题就来了，如果遇到老赖，死活不走，那就很麻烦了，到时候很可能面临一场新的诉讼要求对方交房。

5、补缴费用的风险

（1）要实地查看

购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。部分房产如果长期无人入住拖欠了很久，这可是一笔不小的费用。即使实地看房，但毕竟不能像看二手房那样看的那么仔细，一些细节可能很难注意到，然而法院对瑕疵并不承担瑕疵担保责任，也就是说如果有什么瑕疵，风险要自行承担。

（2）查清是否抵押

法拍房可能因为房主债务问题被多次抵押，而法拍房后续的所有费用均有购买者承担。如果有抵押一定要了解清楚是否可以办理解押，否则可能面临债务偿还风险。

（3）预交保证金

法院拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金，保证金的多少由法院或拍卖执行方确定，但是通常不低于评估价或市场价的百分之五。也就是说如果你想要拍卖一套价值500万的房子，首先你要准备几十万的保证金。如果竞拍失败，可以申请退还保证金。

（4）税费高

法拍房通常都是要求买家承担全部税费的，但是法院通常是不会公布前手的交易情况。前手的交易情况决定了这次的所得税，所得税顾名思义，卖价和前手购入价格的差乘税率就是要交的税。除了这种情况之外，还可能前手是公司，公司在转让房产除了所得税等等之外还会面临土地增值税。

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