众所周知，租赁住房的房屋来源除了新建就是盘活存量。

首先，新建租赁房基本上都是开发商的事情，小品牌公寓甚至个人房东基本上没什么机会。除了新建，就是存量房的改造，那么在这件事情上谁最有机会?12城住房租赁试点推出之后，国家大力支持发展国有住房租赁公司并且鼓励国有企事业单位拓展住房租赁业务，业内纷纷传出“住房租赁国家队上场，二房东没得玩!”的猜想。

既然如此，对于竞争实力相对较弱的传统二房东和一些依靠融资还谈不上盈利的品牌公寓来说，住房租赁又有哪些机会呢?今天文章不谈开发商能做的内容，只说各个城市品牌公寓以及广大二房东在租赁蓝海中究竟哪些是能做的，能够真正实现盈利的赚钱项目。

这8种参与模式才是二房东的正确打开方式

1分散式“n+1”合法化，再不担心拆拆拆

对于二房东来说，拿小区房做公寓想要赚钱，能不能改成“n+1”就至关重要。在收房成本确定不变的情况下，多出来一间房子，就多一份租金收入收益更加有保障。

2016年6月国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。随后一些城市相继提出改造要求，内容上大同小异，通常会限定最低人均租住使用面积，4-6㎡不定，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。

目前上海、杭州等地是允许“n+1”隔间出租的，但是深圳明确规定出租人、住房租赁企业将原房间改造为“房中房”的行为是严厉禁止的。除了常规的厨房、卫生间、阳台等空间不能居住之外，深圳的“房中房”、“打隔断”等违法违规出租行为将会被严查。

改造出租成常态，客厅成关键点

上海、杭州客厅可改，“n+1”行得通：

上海市《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》规定上海单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。

上海进一步明确N+1“代理经租”备案流程，“非改居”加码严打

8月30日，杭州发布《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》(征求意见稿)，其中明确允许成套住房按间出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

重磅!杭州“隔断间”合法，19条租房新政正式落地

上海合法“n+1”办理流程：

1、“代理经租”企业需要拿到的经市场监督管理部门核发的营业执照中必须具有房地产经纪的经营范围;

2、参与“代理经租”的企业需要到该区房管局办理房地产经纪企业备案;

3、到区房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街镇(园区)综合整治办公室登记具体房源信息，并及时更新。

目前“代经租”实率先实行的是上海宝山区，其它地方有待跟进。

2厂房改公寓，被允许了!

上周次世代发过一篇关于12城租赁试点之后，目前各个城市对于厂房改公寓的态度问题，南京、广州、杭州、佛山、武汉等地相继提出厂房改公寓的一些观点，涉及程度不同。但相对而言，杭州政策比较完善，明确指出厂房改公寓可以做，同时还指明了审批和验收对象以及流程等相关内容。关于其它城市厂房改公寓内容以及成功的案例事件可以参考以下链接。

厂房改公寓，又有的玩了!?

3产业园区、人口聚集区规模化租赁

深圳鼓励各类产业园区、基地或大学城区管理机构及驻地单位开展规模化租赁。“十三五”期间，鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营，或者委托给专业租赁企业进行规模化租赁经营，优先面向园区单位或职工出租。也就是说园区的这些自有员工宿舍将来极有可能会被委托给专业的租赁企业进行运营管理。

南京园区周边租赁需求：改变土地性质，开发商新建自持

形成鲜明对比的是南京的租赁政策，市中心城区商业、办公、就业密集区或工业园区、产业园区集中区域，是要求选取新建商品房项目，出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由开发商自持，用于长期租赁。

4住房租赁企业与开发商合作，盘活存量

武汉住房租赁试点方案中指出，引导住房租赁企业与房地产开发企业开展合作，通过对存量商品房进行整体打包、售后租赁、定制开发等方式，将投资性住房消费转变为租赁住房供应，由住房租赁企业开展住房租赁服务。

住房租赁企业与开发商合作，通常是房企提供房源，运营公司提供运营和专业化的租赁管理服务。例如保利地产和四川优客逸家合作，联手打造“UOKO公寓”，阳光城与寓见公寓的合作。

郑州市租赁试点中强调，政府搭建平台，积极促成房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式，或鼓励房地产开发企业采取入股、投资等方式，推动住房租赁企业规模化、集约化发展。

对于住房租赁企业来说，只要做好运营管理，就能很“轻资产”的在长租市场分一杯羹。

5掘金城中村，积极助力城市旧改

相对于一些只能国企以及开发商才能拿到的物业来说，城中村改造是众多二房东以及品牌公寓可以轻松自主操作的项目。

广州在租赁试点方案中推出发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。

除了广州之外，深圳、武汉等地也提出了针对“城中村”的改造计划，对于二房东来说，城中村相对于其它物业来说更加熟悉，运作起来灵活度较高，发展空间很大。

100万套“农民房”的二房东，火的很!

6与国有企业合作开展租赁业务

深圳在 《深圳是住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)中提出要引导国有企事业单位拓展住房租赁业务，自行或委托专业化住房租赁企业开展自有住房、商务公寓的规模化租赁。允许将符合条件的国有企事业单位经营管理的租赁住房纳入公共租赁住房或人才住房体系。

从上面的内容我们可以看出，即便是“国家队”在政府的支持和引导下拿到了优势租赁住房，但是最终操刀执行的极有可能是专业化的住房租赁企业，而这就是广大公寓从业者的机会。

7农村集体经济住房的出租、管理

8月28日，国土资源部住房城乡建设部发布未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点的政策通知，也就是说未来村里的土地也可以建房进行出租。

中国楼市4大翻天变化，集体租赁房比市场价便宜80%?

同一天，深圳在租赁试点方案中提出，鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。

就深圳政策来说，专业化的住房租赁企业有可能拿到农村集体用地的新建(或改造)及运营管理工作，插手集体建设用地建房出租事宜。

8转型建筑现代服务业，提供“管家式”服务

对于公寓从业者来说，拿物业是难点，但是后期的改造及运营管理也是现在市场上稀缺的。广州在试点方案中建议要发展既有建筑现代服务业，支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。

深圳在住房租赁试点工作方案中也提出，在“十三五”期间，鼓励300家房地产开发、经济、物业管理企业获其他市场主题转型为住房租赁企业获设立子公司拓展住房租赁及其它“管家式”业务。

对于品牌公寓以及一些能够提供“管家式”服务的运营团队来说，这种参与模式相对较轻，市场需求大同时发展空间也很可观。

特色支持：绿色通道+资金奖励+重点培育

12城租赁试点工作已经是在大力推进住房租赁，部分城市在试点方案中除了加大金融支持、提供交易便利和税收优惠、完善住房租赁支持政策之外，在细节上也有一些亮点，值得一看。

1南京：备案+工商+改造，一路绿灯!

南京对积极参与规模化租赁服务的民营和混合所有制企业，在开展规模化租赁业务时，可按照规定享受相应的支持政策。相关部门会在税收缴纳、租赁备案、工商登记、建设改造等方面，建立绿色通道，形成便捷快速办理机制。

以前的难点在政策的支持下，畅通无比，一下进入快车道还享受绿灯的感觉，对二房东来说，审批改建不再难!

2杭州：3年1亿住房租赁企业奖励专项资金

杭州在未来3年，市本级财政将安排1亿元资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。

二房东从事长租事业，还能拿到政府财政补贴，政策支持力度之大可见一斑。

3优选15家住房租赁企业，重点培养

杭州在此次租赁试点方案中除了提出给予财政奖励之外，还提出未来将选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点企业，制定支持政策，进行重点培育引导。

租赁行业大行其道，政策支持更是锦上添花!对于二房东来说，2017年之前对于市场判断所存在的疑虑随着7、8月份的一大波“租赁政策雨”已经烟消云散，拨开迷雾能看到的是一大片租赁蓝海。现如今，如何在这个迅速崛起的行业中抢占一席之地，如何早日盈利分一杯羹才是重中之重，而从以上8种参与形式中选一种或者几种来进入也至关重要。

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