据路边社透露：环京房价已低于成本价，抄底时机到了。

所以，我们最近组织了一场环京一手房看房活动，有专业人士现场分享房产及贷款的相关知识。

最近，唱空房价的人终于找到了一个可以“佐证”自己理论的例子。这个例子，就是环京区域的房价。

北京中原市场研究部数据显示，4月环京市场商品住宅成交587套，成交面积6万平方米，同比下降90%。如此凄惨的成交量并不仅仅体现于四月。1-4月环京商品住宅累计仅成交25万平方米，同比去年下降89%；成交额仅30亿元，同比去年大幅下降89%。与去年同期房地产市场相比，香河、燕郊、固安销量降幅较大，均超9成，廊坊市区下降较少，但同样降幅高达85%。

除此之外，环京的房价，也已经从高点回落一年有余，于最火热时三万多逼近四万的价格，回落至一万多不足两万的单价。

由于非常符合「房子是用来住的，不是用来炒的」的国家政策，以及调控后“成效”显著，环京区域，自然要受到众多媒体长篇累牍的报道：

同样，也少不了众多唱空房地产市场的网民的追捧，「房价即将崩盘」说，甚嚣尘上。相关的自媒体自然不会放过这一消息，关于环京房价腰斩的文章，也非常火爆：

当然，我们知道官方的数据向来是“不靠谱”的，因为数据具有欺骗性，且数据非常滞后。之所以说数据具有欺骗性，以下面的2018年城市房价排行榜中最高的北京为例：

北京目前入市的房产，普遍集中于五环外六环内，这样的房价，如何能够代表主城区的房价？新房房价多是被调控的，这样的房价，如何能够代表真实的需求？而目前市场上在售的楼盘，又多是高端的改善型住宅，千万及以上不动产，这样的房价，又如何能够代表小户型？

再以北京为例，一位买房者，从看房到交定金确认购买，大概需要2-4周时间，而从交完定金到交完首付款网签，将网签价格显示于住建委网站上，有需要2-4周时间，相关数据被统计、被公布，更是至少需要2-4周时间。如此一来，即便我们看到了数据，也是2-4个月之前的真实市场，但市场的行情，常常在几天之内就会有翻天覆地的变化。这样的数据，又怎能指导我们了解最真实的市场？

所以这一次，我们特别留心地看了一下环京的房地产数据，并结合它之前的规划、定位、限购显瘦政策，以及询问了多位环京地产的从业者。经过了认真细致地考察之后，我们得出了惊人的结论：

环京房价腰斩之后，已然到了抄底的时刻。

之所以敢如此确信，自然是有相关的逻辑支撑，让我们用几个问题的形式，来进行详细的论证：

1.环京房价真的被腰斩了么？

不同楼盘、不同区域、不同价位的环京的房价跌幅，很不一样。有的楼盘没有任何基础设施，交通不发达，旁边环境不好，之所以能够暴涨至2-3万，完全是因为房价炒作，这种楼盘，确实可能会被腰斩。

但是，大部分楼盘并没有出现这样的现象，而且部分环京楼盘虽然同样有降价，但降价比率并没有夸张到50%，毕竟成本所限。但就目前的数据来看，我们不难看出，之前一段时间房价暴涨所产生的水分已经全部都被挤掉，甚至到了触底反弹的时期。以燕郊房价为例：

从2009年的5000元/平低点，一度上涨至2017年的28611元/平，而今因为政策性打压，已然下降至21974元/平。2018年以来，房价已然企稳。同样是来自北京中原市场研究部的统计。1-4月，环京商品住宅成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%。

2.环京房价之前为什么会“暴跌”？

因为环京的限购政策导致了外地人想要购买环京的房产，必须满最短一年、最长三年的当地社保或纳税，且最多限购一套。而环京房价之前很长一段时间的购房人群，都非本地人口，而是以北京为主的外地投资/自住者，这一系列政策出台后，便直接导致了环京楼市成交量大幅下跌90%，随着成交量的下降，房价自然也再难上涨。以下是相关具体内容：

至此，我们不难得出这样的结论：

环京房价确实已经出现了不同程度的下跌，且这些下跌目前已经稳定，很难再有继续下跌的可能性，因为房价下跌的原因是限购政策，而限购政策一旦当限制住房价后，便不会有继续加强的可能，而限购政策出台至今，已经满一年有余，政策效力已经完全释放出来。

3.环京的真正潜力在哪里？

曾经的环京，仅仅是作为北京的附属品，作为没有任何制度保障的野蛮生长之地，没有规划、没有投资，只有买不起北京的外来客在此购房。北京的资源虹吸效应，即便是天津也未能幸免，大量的人才、资金都被北京牢牢地吸引住，导致了周边地区长久的停滞不前。

但是，自2016年以来，国家便大力推动着「城市群」的建设与发展，控制以北京为首的特大城市人口规模，以通州为首都副中心，以雄安为战略级经济开发新区，大力发展以北京、雄安、天津为点的，分为起步期100平方公里、中期发展区200平方公里、远期控制区2000平方公里的国家级城市群——京津冀城市群。

而国家级城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，城市群是在地域上集中分布的若干特大城市和大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市集团，是大都市的联合体。

国家级城市群一般是指在特定地域范围内，一般以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。截至2018年2月初，国务院共先后批复了7个国家级城市群，其中就包括最重要的京津冀城市群。

城市群的大政策之外，环京还有日益成熟的一环、四横、四纵、四航、四港，力图构建出四层的轨道交通网络。第一层的干线铁路网，往返于150公里及以上的区域；第二层被称为城际铁路，主要是快速连通京津冀主要都市圈；第三层铁路线网是市郊铁路，也将成为接下来交通的一大发力点；最内一层则是地铁，主要解决短途通勤的需求。

当这些轨道交通网络发展起来之后，环京地区到达北京的时间也会缩短，北京的人、财、物流通进入环京区域的可能性夜景更大，未来的京津冀将会是协同发展的主体，而协同发展的，自然也会包括环京的房价。

4.为什么说现在是买入环京的最佳时机？

买房是很分时期的，不同的时期进入，收益率会有相当不同的差别，而不同的买房策略，也有不同的买房最佳时期。房子不能用来炒，但我们却可以跟随国家政策，做长线的投资。

房产圈有这样一个共识：政策从出台到生效，大致上需要一年的时间，而从生效到逐渐弱化失效，也需要一年的时间。

以北京2016年的930系列限购新政为例，至2017年10月，房价得到了明显的遏制，而步入2018年6月，北京的房地产市场正在逐渐回暖。环京区域也是如此，2017年4月开始密集出台的限购政策，至2018年4月终于使得房价见底稳定，1-4月，环京商品住宅成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%。

接下来，环京的房价势必逐渐回暖。

而“政策”之所以会失效，原因也是人们会找到各种各样的破除政策的方法，比如，环京霸主华夏幸福，近期就推出了一系列积极的购房政策，即便是暂时没有资格的买房人，同样可以购买其房产。

此政策一出，售楼处立即被众多的买房大军所挤爆，而这些“隐形”数据，又无法体现于住建委的报告中，故此，在外界看来，环京依旧一片死寂，但消息灵通的人士，已然第一时间奔赴了相关售楼处现场。