客户整理案情：

YXJX·江南sx商品房案

2018年，业主在广西sxlb伟业房地产开发有限公司（开发商）买了五证齐全的商品房，付款方式为一次性付清，合同约定于2019年12月31日交付房屋。未办理网签，至今只有部分业主交付，大约还有75户业主没有交房。

现在开发商被建筑供应商起诉，疑似负债一个亿，商品房的土地疑似被查封，商品房尚未被查封。业主担心房子被查封以后拿不到房子，后续也无法拿到购房款。

业主诉求：交付房屋，办理产权证

业主疑问：

1、李主任将如何展开解决问题的思路及方法，最终使我们尽快拿到房并备案？

2、是否会与开发商和政府协调，早日让委托律师的业主收到房及备案？

3、委托之后，律师是否会帮我们随时注视着南宁清秀法院关于房子查封的动向，随时做执行异议申请，及下一步的执行异议诉讼？

商品房未交付，开发商面临抵押

李晓宁律师：本案基本事实比较清晰，五证齐全，但是没有办理网签、逾期交房、逾期办证，开发商是被起诉的，欠债过亿，土地情况根据业主介绍虽然不太清楚，但是土地涉及查封，我们现在业主特别希望能够通过维权去房屋顺利交付，还有办产权证！

开发商抵押与查封的法律分析

李晓宁律师：我们首先梳理下本案的案情，我们本案是在取得预售的情况之下出现了纠纷，商品房预售许可的一个大前提是商品房预售制度，预售制度是什么概念？房子我还没建完，我可以卖楼花？可以卖楼花的前提是法律对这种卖楼花的行为必须得进行一定的监管，如果没有预售制度，没有相关的监管，就很有可能出现开发商收了业主的钱，最后不拿这个钱去建房或者这个钱花到其他地方，这个问题就比较严重了。

所以在这种情况之下，既然允许你卖楼花，就是你房子没建成之前，我就允许你卖计划中的楼盘，所以一定要对它进行一个资金的监管，资金监管其实它就是法律管理的一个最低底线，目的就是要保证你的房子要按照计划建起来，能够交到交到我们的业主的手里，所以他预售制度是对卖计划中的楼盘的一种安全的设置，那么预售制度它是有很多的前提条件的，除了我们预售之后要做资金监管，那么在预售之前我们还要做一项工作，那么法律规定开发商在取得预售之前是必须得解除土地以及在建工程的抵押贷款的，这是什么概念？

我们开发商去建房子不是完全拿自己的钱，他是拿一部分的钱来撬动这个项目，它会向银行贷款，它可以用土地向银行贷款，它可以用在建工程银行贷款，那么这一点我们都是比较清楚的，预售制度他从法律层面上来说保护我们的业主，第一个点就在于开发商在取得预售之前必须得做合法的解封，他必须得把他用土地以及用在建工程去向银行抵押借款的这些钱都还掉，还完了，那么他卖给你的土地和房屋上没有银行的抵押贷款了，这个时候他才可以取得预售，所以我们从现在的情况来判断的话，预售之后又存在了查封，它就存在两种情形，第一种情形我们认为查封有可能跟业主的利益冲突不大，比如说我现在分几期来开发，

我有剩余的其他土地，那么我用其他的剩余的土地、未开发的土地进行抵押是有可能的。

所以从目前我们业主提供了两个重要的信息，本案是有预售的。第二本案在有预售的情况下，土地又存在了查封，那么我们简单分析他有可能有两种情形，第一种情形就是预售之后的查封是合法的，因为刚才我们分析了预售之前的查封都得解封，他的解封还完钱之后他才可能取得预售，那么预售之后的查封是合法的，因为他跟业主的利益冲突不大。

第二种情况就是有可能违法查封，土地以及房屋已经卖给业主了，银行是不能再给他去抵押贷款的，或者是它不能用来做抵押的，但是有一些违法的查封，有一些违法的抵押存在，那么导致了现在出现了一个预售之后的查封，那么我们认为这种违法的查封，现在目前与业主的物权存在比较大的利益冲突，所以我们简单的通过预售制度的介绍给大家理一理这个思路，完了再进入我们本案的分析。

烂尾楼，开发商抵押，信息公开

李晓宁律师：案情是项目烂尾了，项目没有顺利交付，那么他没有按照预期的进行交付，其实我们这个案子他需要做大量的信息公开调查，首先我们要查查他不能网签的原因是什么，现在有可能是我们现在部分地区的土地或者是工程还没有做解封，但是他没有做解封的话，他就不应该给预售，所以我们本案前面分析来看的话，虽然提供的信息比较有限，但是根据比较有限的信息，我们认为是存在比较多的问题的，所以这些问题都要通过一个系统的信息公开调查，先解决这些问题，找到这些疑问背后的真实原因，我们才能做下一步的对策。

所以说这个案子我们觉得其实在目前出现了一个集体违约，不能网签、部分不能交付，全部不能办证的这种情形，我们是需要通过一个信息公开对整个项目的进行调查的。

那么首先需要调查是什么？不能网签的原因是什么？我们要知道现在导致我们不能网签的客观原因能不能去解决，有可能是我们交的公共维修基金，或者是我们交的一些其他费用被开发商挪用了，或者是说这里头有一些我们根本解决不了的原因，因为我们是按照合同的约定，我们目前是可以去起诉开发商，给我们继续办网签、继续交付、继续办证，但是法院支持你的同时有可能执行不了，而且如果说我们法院经过调查，发现这个地方因为一个客观原因，他根本做不了网签，法院也不会这么判。

所以现在如果不去调查原因，单纯去起诉，合同约定了你应该给我交房子，你应该给我办网签，直接起诉就行了，民事起诉解决不了任何实际问题，因为你可能胜诉也有可能败诉，最后执行不了。所以我们上来要先看看不能网签的原因在哪里，找到它的客观原因之后，我们找解决办法，这是我们第一个要做的工作。

第二个是我们要调查一下开发商资产被查封的情况，这里头有没有涉及到业主的利益的错误查封。查封的情况我们需要调查的，查封是在什么？查封是因为什么样的抵押来到导致的，是我们预售之前的？还是预售之后的？查封到底合不合法？有没有涉及到跟我们业主的利益冲突？这都是我们要通过信息公开调查去了解的一些内容。

那么这个项目里头还有一个调查的重点是什么？是我们这个项目中政府是否存在可能的违规行为。因为房地产开发项目，刚才我介绍到预售制度是我们开发商建房的一个最低法律要求，预售制度就要保障开发商收到业主钱是用于建房，最起码你得能把这个房子建起来，交付到我业主手里，至于开发商可以在这个项目中挣多少钱，利润空间有多大，法律是不管的，但是法律要通过预售制度管一个最低的底线。那么预售制度为了达到最低的底线，他后头就配合着资金监管。

开发商一旦取得预售许可证之后，同时设立资金监管账号，资金监管账号要求你签合同的时候，必须把业主的钱打到资金监管账号里头来，资金监管账号里头的钱有一定的比例必须留存下来，而且按照工程进度去拨付资金款项的，进入监管账号钱进入到账号，而且分批拨付，这个事情都要有政府的参与，所以在这里头我们就反过来看一个案子，如果说开发商违约了，不能交付房屋，我们背后一定要问一问开发商，预售制度之中的资金监管责任有没有尽到？有没有失职之处？

如果有，那么单纯起诉开发商不能实现目的，因为它已经可能亏损了，或者是卷款潜逃了，或者是把资金挪用了，那么这种情况下找开发商明显就没有太大的作用，可能胜诉还执行不了，这个时候我们要找找政府在这背后它的预售，它的资金监管有没有违规之处，如果有违规之处的话，我们可以通过给政府施加压力的方式，促使我和开发商之间的纠纷得到进一步的解决，这就是我们的一个大概的思路的介绍。

楼盘停工，民事诉讼，行政诉讼

李晓宁律师：这个案子里头因为提供的信息比较有限，但是案情其实相对也比较简单，所以这个案子我们要做一些详细的调查，其实就这几个方面的重点。

第一，为什么不能网签？如果本案可以网签的话，首先我们要通过诉讼或者通过举报投诉，或者通过一系列可能的可能实现目的的工作来促使本案可以达到网签，因为现在本案有一个重要的特点是什么？开发商已经被起诉了，他有可能面临破产，如果我们的房子没有被网签的话，那么好，如果在开发商破产的过程中，其他的债权跟我们的业主物权，是否在这些债权当中有优先受偿权，它就很重要，所以本案里头能不能网签。

对我们的利益，对我们业主的利益影响是重大的，所以我们首先做的一个工作就是我要调查取证，他不能网签的真实原因，看看客观的原因，我们能不能去克服，能不能去解决，如果可以先不要说收房，也先不要说后期的维权的事情。

首先我们想做的第一步就是使我们能够拿到网签，因为网签在法律上是一个准物权登记，有了网签之后，那么即使开发商破产了，那么也属于准业主物权，当我的准业主物权和其他的债权发生冲突的时候，业主物权是不在开发商的破产财产里头的，所以网签对我们现在没能收房，但是房屋又已经建成了这种小区里头这种情况的业主，他的权利的保护是有比较重要的意义的，所以本案我提醒业主，网签要作为一个重点工作去对待。

第二个，查封也是要了解的，还有我们要开拓一个新的思维，就是要通过我如果跟开发商之间的民事纠纷，已经可以预见得到它的局限性，那么我们能不能看看受政府监管审批之下的项目，如果出了问题的话，可以通过找政府的责任促使政府来调解我和开发商之间的这点纠纷，这是一个新的思路，我在很多的直播里头也有讲到，那么我们这个案子就不做过多的介绍，我们这个案子我们认为可能会存在问题的可能是预售制度，因为在预售之下它又被查封了，完了之后还有一个资金监管的这么一个问题，所以我觉得这个思路其实在我们这个案子里头也是可行的。

经过刚才的分析之后，我们就会给大家一个建议，这个案子要通过民行结合来进行维权，首先就是我们要调查清楚，客观上导致我们不能网签的原因之后，我们要尽快的提起要求开发商进行网签以及交房之诉，交房之诉它意义不是太大，因为房子没建完或者他没经过竣工验收，他就是因为缺乏资金，他不能交付的话，你去起诉他，可能你会胜诉，他执行不了，但是起诉网签的意义可能比起诉交房的意义还要大，如果现在这个案子是处于可以网签，但是开发商又故意拖的不网签的状态。

那么这种情况之下，我觉得因为现在这里有一个情况，准业主物权就是你的预告登记，如果是因为业主的原因导致没有去做网签的话，那么法律是不保护你的准业主物权的。

所以在这里头我们一定要调查清楚，不能网签的原因在哪里，积极去行使权利。那么即使因为这个案子确实客观上不能网签，但是我去起诉了，我积极要求开发商去做网签，但是因为开发商的原因，最后不做网签，这样的诉讼，对最后我们的权利认定也是有一定的意义的，所以本我们会要求民行同时进行，民事维权手段和行政诉讼手段同时来进行，那么同时来进行，我们要提起开发商进行网签和交房之诉。

那么第二个就是我们前面提到的，我们要通过信息公开的方式收集证据，那么来找到开发商以及政府在整个项目开发过程中可能存在的行政违法之处，那么最重点的就是什么？他在预售预售登记许可取得的环节，还有说他在资金监管的环节有没有背后审批政府同样需要承担责任的这种情形，如果有我们看看能不能通过行政手段来施压，促使本案得到一个比较满意的结果。

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