图：安月寳丨文：安月寳
01
去年9月底的时候，我就预测了房价会（或者不涨=跌），在2019年10月4日，我就写了一篇文章：房价又回到了两三年前了吗？
当时我是这么写的：
在今年银行的按揭贷款利率有所上调的时候，我就知道一手房价最近会跌了，当然因为随着土地资源和各种成本的涨价，如果要房价再回去我们父母那个年代的价格是不可能的了，这里谈的跌价是回到两三年前的价格，而我们也不讨论那些北京上海深圳大城市的房价，咱们就谈谈三四线城市的房价，我生活的地区的房价。
为什么我说按揭利率上涨会影响当地的房价跌呢？
1、价格影响需求，按揭利率上涨导致每月还款金额增加，市民觉得有经济压力。
2、为什么按揭利率会上涨或者下跌呢？大多数人只会关注按揭利率的上涨或者下跌，但却不知道这个信号背后真正的含义。实际上银行的利率都是由政府指导的，楼市需要调控，根据国家的指导方针，重点提出“去杠杆，降风险”。为什么这么做呢？因为从2016年初开始到现在的两时间里，我国买房人口的杠杆率出现了大幅上涨，引起了相关部门的注意，高杠杆带来的影响是十分巨大的，如果一旦房地产市场的泡沫出现破灭的话，带来的危害是不可估计的。
这样一来，按揭利率上涨影响了市民的购买欲望，房地商也被政府限制价格，需求减少，自然价格就下跌，人是有羊群效应的，当房价涨的时候，人们是会害怕今天不买明天又涨价的心理；当房价跌的时候，人们是不会买的是会继续观望的，而房地产因为负有巨额的贷款要还，因此各种促销打折就出台了。
10月份还会有一次利率调控，而我个人根据多年观察楼市和自己买房的经验判断，明年年底前还会有一次房价的低潮，如果刚好碰上有需求买房的朋友可以趁现在好好的去看房了。
我本来是预测了今年的年底才是楼价的低点，但是突然而来的疫情打破了我的计划，楼市的最低点就在这段时间内了。
02
为了更好地论述2020年房价的走势，我们先来复盘2019年的房价情况，可以有这么几个关键点：
1、一线及热点城市的房价的确跌了，二三线城市的房价绝大多数停止上涨。国家统计局10月份70个城市的房价统计数据显示，二手房环比下跌的城市数超过了一半，这在过去一般意味着市场转折点正在到来。
2、房地产调控在至少21个城市悄然放松，但总体而言，房地产调控的严厉程度超过了我们的预期和想象。根据有关机构的数据，截止11月，全国房地产调控次数达到了554次，超过了2018年全年的次数；
3、截止11月，全国破产的房地产企业达到了446家，超过了2018年全年的数量，并且不乏前100强的房企；
4、土地市场总体降温不明显，前10个月，全国土地出让收入同比增长6.9%。预计全年将达7万亿元！前11个月，一二线城市卖地超过了3万亿，土地市场没有预期的那么冷；
5、虽然房地产销售数据在10月份之前基本都是负增长，但今年全年超过15万亿已成定局，甚至可能超过去年创造的历史高点。
这些数据说明，尽管2019年，房地产调控不断加码，但房地产市场大家感觉非常寒冷与房地产市场的数据不太一样，在一个天时并不怎么好的年份，房地产市场最终录得的数据还是相当不错。
03
在2020年开年，我们遇到的全国的武汉疫情，在疫情的下，国家把春节假期延迟，许多企业都在2月10日才上班。
受这次疫情影响最大的无疑是小微企业。小企业资金链薄弱，受到开工延后影响，本来的合同可能会违约，需要面临着巨大的赔付，而且厂房的租金和员工的工资照样付，盈利的来源却完全没有。一旦资金链断裂，就是倒闭的结局。
所以，那些以小微型企业为主要经济贡献的三四线城市，经济和房价肯定会受到疫情影响。再加上售楼部关闭，返乡置业潮消失，和本来就人口支撑不足的现状，三四线恐怕就更是雪上加霜。
今天，我们GDP的增速已经来到了6时代，政策面也来到了“房住不炒”和“短不刺激”的盘整期。所以通过经济增长和政策刺激带来的房价上涨动能，已经没过去那么强烈了。
靠着“大锅饭”式的房价回暖，已经不存在了。所以这次疫情过后，部分三四线城市可能会迎来一波小幅度的房价下跌。地产商在这段期间销售惨淡，将会用价格下跌促销房子，争取资金早日回笼还银行的贷款。但是整个中国现在的企业状况都不好，经济下行，大概率的操作都会降准降息，放水。别忘记了，在1月央行就降准了。
但是，我们集中发展核心城市及都市圈的发展战略，和2亿人口的城镇化进程并没有改变。
大家的买房需求并没有因疫情而减少，我国的金融系统也没有受到疫情而出现混乱，而且中国房企目前已经高度集中化（2018年，top100的房企销售额占58.1%，TOP50的房企土地储备规模占到81.3%，规模排前15%的房企实际的竣工，销售面积均占到了85%），抗风险能力强。因此，我觉得在价格短期的下跌以后，楼市将会迎来新的反弹。
04
我们还可以参考一下在2003年非典的时期，我们的房价又是如何的？
2002年，中国的GDP增速是9.1%，整个中国处于一个劳动人口红利快速兑现、经济高速发展的阶段，疫情期间国内房价延续稳步上行趋势，疫情对国内房价的影响甚微，除了房价增速有所降低，基本没多大影响。
据国金证券统计，当年疫情对国内Q2GDP的影响大约为0.9个百分点，并不算经济上的重创。由于疫情被控制后，因疫情而被压抑住的投资、消费和出口迅速得以释放，经济开始企稳反弹。
所以，既然对经济的冲击都没有那么明显，波及到楼市层面的影响，也就更是微乎其微。
当然，当时的经济背景（高增速）和政策背景（促进房地产发展）都与今天不一样。
