物业合同中有关于物业服务收费的约定可以说是合同的重中之重，因为几乎所有的物业服务纠纷最终都会反映到物业费上，无非是哪些费用该交、哪些费用不该交；物业费过高；物业服务不达标应当降低物业收费标准等等。

物业服务收费是一个比较复杂的问题，既有相关的法律、法规、规章进行约束，实践中每个物业管理区域又有自身的收费特点。一般来说物业服务收费包括物业公共服务费、停车服务费、电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费。其实严格来讲只有物业公共服务费、停车服务费为物业服务企业提供相应的物业管理服务而收取的费用，而电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费物业服务企业往往只是负责代收，最终支付给电梯、二次供水设备的维护、检测单位、供水公司、供电公司，但是在实务中，各种费用的界限往往并不清晰，有时物业服务企业会将除业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费以外的各种费用统一作为物业费收取，代收的费用与物业服务合同的履行密切相关，所以在这里一并作为物业服务收费进行讨论。

（一）物业公共服务费

（1）物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号），物业公共服务费收费方式分为包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，也就是俗称的“一口价”。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，也就是说物业服务企业的报酬是固定的，保证了物业服务企业的利润，物业服务企业提供物业服务所需的管理服务人员的工资、维护、检测费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等费用由业主另行承担。由此可见酬金制更能促进物业服务企业积极主动的提供优质服务，因为保证了他的利润，而包干制是一口价，总费用是固定的，如果要提供优质的服务势必造成支出的增加，那么物业服务企业的利润就会减少。但是实践中使用较多的却是包干制，那是因为包干制对于业主和物业服务企业来说是比较方便的，账务也比较明晰，业主每个月交固定的物业费即可，不容易产生纠纷，而酬金制要求物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，保持收支情况的透明，对于物业服务企业来说比较麻烦，若是提供物业服务所需的费用不够了还要业主另行承担，容易产生纠纷。

所以，双方应在合同中明确约定“本物业管理区域物业公共服务费采用包干制/酬金制方式收取”。

（2）讨论完物业公共服务费的收取方式后，就要开始关注物业公共服务费的具体数额了。看到这里你也许会发问：服务费用的多少属于纯商务条款，由双方自行约定即可，不涉及法律风险，为何要审查和关注呢？这种观点未免狭隘，也是很多新手法务/律师的误区。确实合同的价格是由双方意思表示一致即可，本不属于律师审查和关心的范围，但是如果想要做到专业、全面、优秀，就应当对一些公用事业价格、公益性服务价格、商业活动的价格做到心中有数，并对自己的客户提出合理的建议，通过这些细节来提升自己，赢得客户的信任和好评，一件事如果稍加努力可以做到100%，为什么甘于做到90%呢。同时物业公共服务费有其特殊性，具有公益性质，属于比较重要的公益性服务价格，国家对此作出了相应的规制，并不是一种纯市场性的价格，所以作为法务/律师更应当知晓国家相应的政策，有助于对合同的审查和在相应的商务谈判中占据主动。

我们看一下《中华人民共和国价格法》第十九、二十条：

第十九条政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。

中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。

地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。

省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。

第二十条国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。

省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

我们知道，政府行政行为的一大原则就是“法无授权即禁止”，而《价格法》第19、20条恰恰为政府制定政府指导价提供了法律依据，定价权限和具体适用范围执行中央定价目录和地方定价目录。因本人位于山东省东营市，下面主要根据山东地区的政策展开讨论，其实各个地区在物业定价政策方面大同小异。

下面我们看一下截至目前最新的《山东省定价目录》（鲁价综发〔2018〕54号）：

可以看到，除了人们熟知的水、电、气、热价格为政府定价以外，第8项保障性住房及物业服务中的“普通住宅前期物业服务收费标准”也属于政府定价的范围，并且是授权市、县人民政府定价。基于此，《山东省物业服务收费管理办法》规定普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价；普通住宅前期物业停车服务费实行政府指导价，其他物业的停车服务费实行市场调节价。

那么“普通住宅前期物业”是什么物业？为何如此特别？

《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》第三条第四项明确了“普通住宅”的含义：“普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”。也就是说普通住宅将高档公寓、别墅等高档住宅及经营性用房排除在外。

普通住宅前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

之所以对普通住宅前期物业公共服务费和停车服务费实行政府指导价是因为区别于高档公寓、别墅、经营性用房，普通住宅的物业服务具有一定的公益性，与人民生活关系重大，而高档公寓、别墅较为高端，经营性用房是商业性质，他们所享受的物业服务内容、质量以及他们的经济负担能力与普通住宅有显著不同，完全可以通过与物业服务企业自行约定的方式来确定价格；在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前的一段相当长的时间内，都是由开发建设单位选聘的物业服务企业实施物业服务，业主也是按照当时开发商与物业服务企业约定的价格支付物业费，业主对该价格没有发言权，如果不对该期间的价格进行规制，任由开发商与物业服务企业自行约定，极有可能损害广大业主的权益，不利于社会的和谐稳定。

所以，在约定物业公共服务费的时候，如果是普通住宅前期物业，那么可以当地的政府指导价为参照依据协商确定最终价格，如果是高档公寓、别墅、经营性用房等物业，因为实行市场调节价，双方可自行约定。

如前所述，《山东省定价目录》将普通住宅前期物业服务收费标准授权市、县人民政府定价，以本人所在的城市东营市为例，东营市于2008年9月1日开始实行《中心城区物业服务收费指导标准》及《东营市物业服务收费管理实施细则》，时至今日该标准及细则仍然有效。依据该细则及标准，东营市物业管理公共性物业服务收费实行三级收费指导标准，由业主、业主委员会与物业服务企业根据小区的实际服务水平对照山东省《物业管理服务质量规范》标准，协商确定。

可见，东营市一级（最高等级）物业服务收费标准为0.7元/平方米•月，在此基础上最高可以上下浮动10%，也就是说东营市中心城区物业费最高收费标准为0.77元/平方米•月。纵观各省市的物业费收费标准，部分地区跟东营市差不多，最高收费标准低于1元/平方米•月，另外部分地区高于1元/平方米•月，但也主要集中在1.5元/平方米•月以下。

那么问题来了，既然规定了最高的收费标准，如果双方约定的收费标准高于政府指导价或者虽然没有约定但实际执行的收费标准高于政府指导价，那么这种收费行为的效力如何呢？物业服务企业是否应当返还多收取的部分呢？现实生活中实际收费标准高于政府指导价的现象不在少数，就以东营市为例，虽然规定了0.77元/平方米•月的最高收费标准，但实际上除了经济适用房等政策性住房以及个别老旧小区外，中心城区普通住宅小区的物业费基本都在1元/平方米•月以上。

通过查询裁判文书网，发现业主以收费标准高于政府指导价为由起诉物业公司要求返还多收取的物业费的案件非常多，但可以说较少获得法院支持，本人选取了几篇典型判决书或裁定书中的“本院认为”部分，供大家参考。

案例一：宋紫璇与长春益田物业服务有限公司物业服务合同纠纷再审审查民事裁定书 （2020）吉民申148号

本院经审查认为，一、益田物业公司与宋紫璇签订的《前期物业管理合同》系双方自愿签订，并不违反法律法规强制性规定，合同依法成立，合法有效。双方应当依据该合同约定的内容履行义务。益田物业公司与宋紫璇之间存在物业服务合同关系，双方签订的《前期物业管理合同》对宋紫璇具有约束力。对物业服务公司的资质、收费价格等管理属于行政管理范畴，非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据。如果宋紫璇认为物业公司存在上述问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，而不能据此认定其与益田物业公司签订的《前期物业管理合同》无效，并拒绝交纳物业费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”因此，宋紫璇应当依据合同约定交纳物业费。

案例二：中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司、马振宇物业服务合同纠纷再审民事判决书  （2019）粤民再23号

（二）关于本案物业服务的收费标准问题

《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》约定的住宅物业管理费标准为每月每平方米2.6元，马振宇认为该收费标准过高，应按照政府指导价每月每平方米1.2元的标准收取。对此，本院分析如下：首先，中化物业公司作为具有国家一级物业管理资质的公司，已按合同约定为小区全体业主提供了物业服务，小区业主也实际得到了应享有的物业服务内容。其次，珠海市法制局、珠海市发展计划局《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》〔珠府法（2002）51号〕第四条规定，若物业公司于50%以上业主就物业管理及收费签订协议约定高于政府指导价的物业服务费的，暂按协议的收费标准执行，待物业主管部门定级后，按实际评定的等级标准执行。即珠海当地行政主管部门已对高于政府指导价收取物业管理费的情形作出了规定。本案合同的履行情况是符合上述规定的。第三，《珠海市城区住宅物业小区管理服务收费办法》2001年颁布后多年未做调整，马振宇主张以该办法规定的政府指导价作为收费标准，不符合珠海当地社会经济发展水平，有失公平。本案合同约定的物业管理费标准虽然高于政府指导价，但随着社会经济的发展，物业公司支出的成本也会随之增加，而本案物业管理收费多年来一直按同一标准收取，在物业管理服务内容没有变化的情况下，按合同约定的标准收取物业管理费是合理的。正如一审法院所阐述的，物业管理涉及到小区所有业主的人身和财产安全，如物管服务机构的收费过低以致不能维持其必要的人员工资的支出，将会影响到其人员及设备配置，最终将影响到全部业主所得到的服务质量。因此，按照《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》约定的物业管理收费标准收取费用，同时兼顾保障了业主和物业管理的合法权益。马振宇主张返还部分物业管理费用的要求，有违诚信和公平原则，本院不予支持。至于马振宇提出的中化物业公司的物业管理服务不到位、小区安保工作不足等主张，不属于本案的审理范围。

案例三：吴明霞、大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书  （2017）辽02民终9610号

本院认为，综合当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点是案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准是否无效。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的开发建设单位宏宇公司与远洋物业大连分公司签订的《远洋荣域前期物业服务合同》依法成立且有效，该合同对业主具有约束力。远洋物业大连分公司有权依据该合同约定的物业费收费标准2.8元/平方米/月向业主吴明霞收取物业费。吴明霞主张2.8元/平方米/月的收费标准违反了《中华人民共和国价格法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市实行政府定价经营服务性收费目录清单的通知》，应认定为无效。对此本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定。其次，从效力等级来看，《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。再次，《远洋荣域前期物业服务合同》第十一条第三款虽然约定“本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效”，但当事人对合同效力存有争议时，合同效力属于人民法院依法审查认定的范畴，当事人无权通过合同约定条款来确定合同条款无效。最后，在吴明霞作为买受人签署的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》中，明确载明房屋交付前买受人应向前期物业服务企业支付12个月的物业费，每平方米每月2.8元，吴明霞签署的《远洋荣域临时管理规约》中亦明确载明远洋物业大连分公司是“远洋荣域”项目的物业服务机构，高层住宅物业服务费标准为2.8元/平方米/月（含电梯费），在上述内容依法成立且有效的情况下，说明吴明霞知悉并认可上述物业费的收费标准。综上所述，吴明霞主张案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准无效，无事实及法律依据，本院不予支持。

案例四：柳晓亮与绥化市福和隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书  （2018）黑12民终175号

第二，案涉物业服务合同确定的收费标准是否有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉物业服务合同系福和隆公司提供，在翡翠城小区业主入住时按照各自情况与福和隆公司分别签订，合同除乙方部分需由业主签订合同时添写外，其余部分均为事先打印，因此案涉物业服务合同应为格式合同。关于格式合同效力的认定，除按照合同法第五十二条规定确定外，如具有合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”情形，亦应认定为无效。本案中，福和隆公司提供的物业服务合同确定物业费暂定二级标准，收费标准为每平方米0.75元。根据绥化市人民政府[2006]86号文件规定，二级小区每月每平方米0.36元，物业服务企业在执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%以内，故二级小区收费标准最高为每月每平方米0.43元。虽然该文件试行期为两年，但至2017年12月31日绥化市城区住宅物业服务业基准价仍执行上述收费标准。福和隆公司确定的物业费收费标准已经超过政府指导价格，导致业主每平方米需多交物业费0.32元，明显加重小区业主负担。因此，案涉物业服务合同确定的收费标准中超过政府指导价即0.43元部分的应为无效约定。柳晓亮上诉称案涉物业服务合同确定的物业费收费标准超过政府指导价，超过部分无效的上诉主张有理，本院予以支持。

案例一、二、三中，法院均认为物业服务合同约定的物业费收费标准有效，驳回了业主的诉求。案例四中，法院认为物业服务合同约定的物业费收费标准超过政府指导价部分无效，支持了业主的诉求。下面我们再看一个案例，该案件经一审、二审、再审终于尘埃落定，体现出同一地区不同层级的法院对这一问题也有不同的看法。

千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷一审民事判决书  浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初236号

关于焦点二，对于物业服务费如何确定的问题，本院认为，原告已经提供物业服务，被告作为富安臻园小区业主应支付合理范围内的物业管理服务费用。但对于原告千翔物业要求被告支付2012年7月至2015年12月期间全部的物业服务费11111.50元。考虑本案情形，本院不予支持，理由如下：第一，根据我国《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。我市先后制定的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》旨在规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，对于在嘉兴市本级行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业是具有普遍约束力的。根据文件规定，普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价，物业服务企业负有向本级价格主管部门申报服务等级和收费标准的义务，在前期物业服务协议中约定的服务等级和收费标准未经价格主管部门正式核定前均为暂定内容，对约定的物业服务费价格应载明为暂定价。在正式核定后，具体收费标准由物业服务企业在核定的中准价格及浮动范围内确定。如与前期暂定等级、收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理。本案中，原告在与被告签订《富安臻园前期物业管理服务协议》时未按规定载明“物业多层、小高层、高层1.8元/月·平方米”的收费价格为“暂定价”，而事实上该收费标准也超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定的最高限价，因此对于原告在2012年7月提出的审批申报，价格主管部门未予批准备案。本案诉讼过程中，经法庭释明，原告千翔物业仍未能在法庭指定的期限内完成全部报批手续。考虑到目前原告千翔物业已撤出富安臻园小区、双方物业服务合同解除的现状，如按照双方约定的收费标准履行，使原告获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则。至于庭审中原告千翔物业提出“涉案房产系高级住宅，物业服务费不适用《实施办法》规定的政府指导价”的意见，经审查，普通住宅小区的前期物业服务费实行政府指导价，非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费实行市场调节价。根据法律规定，当事人对其主张应负有举证责任，而原告未能举证证明富安臻园小区为“高标准住宅”，且根据在案证据可知，原告曾于2012年7月向嘉兴市南湖区物价局提出过对富安臻园物业服务等级和收费标准进行核定的申请，因此如其认为小区实际为“高标准住宅”应实行市场调节价的话，那么与其申请行为和价格主管部门的回复意见存在明显矛盾，故本院对原告的上述意见不予采纳。第二，根据庭审查明的事实，原告千翔物业在向富安臻园小区提供物业管理服务时存在瑕疵，双方协议中也约定“因原告原因未达到服务质量的，被告有权要求原告及时改正，逾期未改正给被告造成的损失，原告承担赔偿责任”，故本院认为，考虑原告千翔物业在物业管理中的缺失程度和实际提供的物业服务水平，对于其主张的物业服务费总额可予以酌情扣减。同时需指出，涉案房屋所在单元为多层住宅，但每幢楼配有一部电梯，与普通的多层住宅相比具有一定特殊性，在物业服务费用上应适当考虑电梯日常运行电费、维保费等支出。综合以上因素，参考《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》的相关规定，对于被告在2012年7月起至2015年12月期间应缴物业服务费，本院酌情调整为5500元。

千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷二审民事判决书  浙江省嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1406号

有关物业费收费标准问题。根据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条等相关法规、规章的规定，前期物业管理收费实行政府指导价。如果物业服务企业的收费高于政府指导价，则属于价格违法行为，根据《价格法》第四十一条的规定，人民法院可以在政府指导价的中准价及其浮动范围内依法对收费标准进行调整。本争议的关键在于1.8元/月/平方米的收费标准是否高于政府指导价。本案物业服务合同签订于2012年，其收费标准虽超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》（2006年颁布）规定的最高限价，但该规定同时明确其附件中的中准价系以2006年为标准的“近期”指导价，而该指导价至案涉物业服务合同签订已有7年，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按照该规定确定物业费的收取标准不仅不符合文件“近期”概念，还忽视了社会客观的发展变化。况且，该试行办法还规定物业收费的中准价及浮动幅度由相关部门定期向社会公布，也表明2006年公布的政府指导价并非固定不变。由于本案物业服务合同签订于2012年，故可以参照2013年颁布的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》对双方约定的1.8元/平方米/月的收费标准是否过高加以评判。《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定，多层为0.95元/平方米/月，小高层和高层为1.55元/平方米/月，浮动幅度为20%，即多层的最高限价为1.14元/平方米/月，小高层和高层最高限价为1.86元/平方米/月。本案中，黄晓波的住宅虽为多层，但却配有电梯，宜参照小高层和高层标准进行比较，则双方物业服务合同中约定的1.8元/平方米/月的标准并未超过最高限价。千翔物业按此标准主张物业费，本院予以支持。

黄晓波、千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书  浙江省高级人民法院（2017）浙民申1704号

本院经审查认为，本案的争议焦点为案涉物业服务费的确定标准。被申请人在涉案小区经营服务期间未按规定完成核定其服务等级及中准价格的备案手续属实，但黄晓波与千翔物业签订《前期物业管理服务协议》已对收费标准予以确认，且《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》于2006年颁布，其附件2中的中准价是根据该实施办法第八条而确定的。该实施办法第八条载明“…物业服务等级的中准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同物业主管部门定期向社会公布。近期嘉兴市本级普通住宅小区物业服务费中准价格见附件2”。即附件2的指导价有一定的阶段性。考虑到相关指导价的发布至案涉《前期物业管理服务协议》的签订已有6年，期间我国社会物价水平、人力管理成本等已有较大变化，而且第八条中“物业收费的中准价及浮动幅度由相关部门定期向社会公布”之规定，相关部门并无具体实施措施；同时考虑2013年4月10日下发的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》上调了物业服务费的指导价和上浮比例，最高物业服务费超过案涉收费标准，而本案2013年4月前的物业费（10个月）仅占争议的2012年7月至2015年12月（41个月）之一小部分，二审参照争议发生时实施的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》中的小高层和高层标准与协议约定价格进行比较，并决定对案涉物业费不予调整，并无明显不当。

通过三级法院的审理可见，浙江省嘉兴市南湖区人民法院一审支持了业主的诉求，认为约定的物业费收费标准超过政府指导价违背等价有偿、公平合理的原则；而二审、再审则推翻了一审裁判，认为指导价有一定的阶段性，指导价开始施行至案涉物业服务合同签订已有7年，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，所以合同约定的物业费收费标准并未超过最高限价，业主应当按照合同约定支付物业费。

综上所述，法院支持业主诉求的理由主要有：

1、《价格法》关于政府指导价的规定属于效力性强制性规定，地方根据法律授权制定的具体的政府指导价对物业服务企业具有约束力，违反政府指导价的约定无效；

2、如按照双方约定的收费标准履行，使物业服务企业获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则；

3、物业服务合同为格式合同，因约定的物业费收费标准超过政府指导价格，导致业主每平方米需多交物业费，明显加重小区业主负担，所以超过部分约定无效。

法院驳回业主诉求的理由主要有：

1、《中华人民共和国价格法》关于政府指导价的相关规定并非能够导致合同无效的效力性强制性规定，而相关地方性规定均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形；

2、政府指导价是一个阶段性的价格，相关政府指导价施行后多年未做调整，以该政府指导价作为收费标准，不符合社会经济发展水平，有失公平；

3、业主明知政府指导价但仍然自愿与物业公司签订高于政府指导价的合同并且已经实际按合同约定的收费标准履行多年，视为业主对该收费标准的认可，可以认定双方已经形成了合法有效的物业合同关系。

综合上述多个案例，我们的启示是：

签订物业服务合同之后想要通过法律途径使物业公司返还其收取的高于政府指导价部分的物业费是非常困难的，花费的时间、金钱成本也很高，因此一定要把功夫用到事前。在审查一份物业服务合同时，就要提前关注合同约定的物业费收费标准，并与当地的政府指导价及周边同类物业的物业费作比较，如果认为收费合理，那么可以签署；如果认为收费不合理，比如超过了政府指导价，那么可以建议业主或业主委员会与物业公司进行协商，要求物业公司做出合理解释或者降低物业费收费标准，如果物业公司既不能作出合理解释又不降低物业费收费标准的，那么可以建议业主慎重购买相关物业或者向当地价格主管部门及房地产主管部门举报或者建议业主大会解聘该物业公司。

（3）审查完合同中约定的物业公共服务费收费标准后，就要开始关注何时支付物业公共服务费，是预付还是后付，是按月、按季还是按年支付，应当在合同中对支付物业公共服务费的具体时间做出明确约定。

（4）物业服务合同往往期限较长，随着经济社会的变化，物业服务成本也会发生变化，双方应当在物业服务合同中约定物业公共服务费的调整方式，下面罗列几种方式供大家参考。

物业公共服务费的调整方式：1、物业公共服务费收费标准在合同期限内维持不变，不作调整；2、合同期限内，物业公司若要调整物业公共服务费收费标准的，应当作出合理说明并将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；3、合同期限内，相关物业费政府指导价变动的，本合同约定的物业公共服务费收费标准在政府指导价变动范围内按照原浮动幅度进行调整，无需另行征得业主同意。

（5）有关物业公共服务费承担的其他约定，做简单罗列，供大家参考。

1、房屋交付之日前发生的物业公共服务费由建设单位承担，房屋交付之日起的物业公共服务费由业主承担。

2、符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

3、物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及建设单位的自有物业，其物业公共服务费由建设单位交纳。

4、因建设单位原因，在物业管理区域内配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准之前，业主或物业使用人按照物业服务收费标准的____%交纳此间的物业公共服务费，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

5、业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。空置时间超过半年的，按正常标准的____%收取。（《山东省物业服务收费管理办法》第十七条：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。）

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