这几天多读了几篇关于楼市发展趋势预测的文章，其中不乏有名气的经济研究人员。总的观点是在国家前期连续发布的一系列政策的实施和影响下，2021年至今后的几年里，楼市应该是稳中有降，还是值得期待的。

自己大致查阅了这两年里国家几个影响房地产行业的政策。首先是去年下半年出台的融资监管新规“三道红线”：即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。虽然对新规里的专有名词不能有准确地解释，但是根据字面意思还是大致能理解，就是要房地产企业降负债、降杠杆、回笼货币资金。根据相关资料，新规发布后，大部分房企表示将在三年内达成”三道红线“目标。

第二个政策是去年底，央行和银保监会联合发布了一份通知，给房地产贷款划了两条线的”限贷令“。一方面限制银行在个人住房贷款余额占比的上限，即约束房贷占比高的银行，另一方面银行收紧个人房贷。

从表面上看，这两个政策如果实施下去，会让房企降负债、加速回笼货币资金，限制资金大量地涌入房地产市场、降低银行风险，会抑制房价的上涨。并且一些人说，调控政策在三四线城市已经显出作用，去库存已经降低了房价。

但是，今天下午我查了我们所在的小区的房屋挂牌价，上个月还是27000元/平，今天小户型的报价就提至31000元/平。上涨的原因自然是跟风，因为周边的区域二手房价已经上涨了2000多元/平。这个勉强算是个二线的城市一直循规蹈矩地执行国家各项政策法规，为什么房价居高不下？许多一线的城市也是如此。

如果用最简单的经济学知识来分析这个问题，那就是市场价格由供需两方决定。目前的政策都是从供方入手，没有稳定需方。政府针对供方的政策意义只是降低了房地产企业、银行的市场风险，想让房企在加速回笼资金而去库存、银行降低房地产贷款的过程中顺便起到抑制房价的作用。这种只针对供方的政策对市场房价起到的作用实在有限。因为如果需方一直有买房的意愿和能力，房价就只会升不会降。

房价一直在涨，一直有市场，我们曾经认为还是有很多的”刚性需求“，但是根据相关部门的数据，城镇居民家庭户均有住房达1.5套（一套住房的占比为58.4%，两套住房的占比为31%，三套住房的占比为10.5%)，这说明所谓的”刚需“已经不是房价上涨的原因。那么为什么还有那么多人不停地加入买房大军呢？因为他们坚定不移地相信房价就是会一直上涨不会降，如果现在不买，恐怕明年至以后就更买不起房了。房产是实现他们有限的资产保值并升值的最好的工具，他们买房的需求和意愿一直未动摇。只要需方对买房的意愿和热情不减，房价就不会降。

所以我觉得如果真的想稳定房价，就要从降低需方的买房意愿入手。个人觉得很简单，只要传达出来的明确信息是几年之内房价不会上升（实际上房价涨了这么多，早就超出了它的实际价值好多倍），那么大家自然不会争着抢着现在去买房，而会把有限的资金用于其他消费或投资，因为没有人会愿意把大笔的资金用于一个不会增值的东西上。第二，取消必须有房子才能享有的其他权利的限制，比如孩子的入学教育。

有人会说，这样的政策实施后，人们会把一二线城市挤爆，我不这样认为。人口越多的地区，生存竞争越激烈，生存不下去的自然会放弃，开放的环境更有力于优化城市人口素质，有利于城市的长远发展。人们的买房意愿降低了，此过程中房企为了降低自己的市场风险、偿还银行贷款等就必须加快资金回笼，实行去库存，辅助银行的限贷，共同作用使房价稳中回落。

三四线城市的房价下降与已发布的政策有关，但是我觉得下降的根本原因不在这里。三四线城市的房价上涨时都是与政策利好相关联的，当利好政策刚出台时，许多人觉得是个大市场，值得投资，但是政策的落实以及是否会收到预期的效果是需要时间去检验的。三四线城市受资源等各项条件所限，发展速度远不及一二线城市，当大家发现自己当初投资的房产很长一段时间内都不会有增值时，适时止损就是他们的选择，房价必然会降。

而一二线城市的情况则不同，不管是国家的政策，还是资源等条件，这些城市都占有优势。为什么大家都拼命想在一二线城市扎根，因为它们拥有其他地区没有的教育、文化、福利、经济发展氛围等条件。在城市的房屋供给量相对固定的情况下，只要有新人愿意在 这个城市里立足，房子就不会愁卖。城市间的发展差距越大，房价的差距就越大。说白了，房价的上涨源于人们对有限的城市资源的竞争。所以一二线城市的房价一直被有强大的需求意愿的人支撑的，价格也难降。

如果真的是想稳定房价，除了调控供方，更重要的调控需方，降低买方的购房意愿。