李女士在市中心某小区看中一套二手房，经中介磋商，买卖双方在签订了购房协议。协议签订当天，李女士即支付定金10万元，双方约定于20天内办理产权过户手续，并结清余款。

两个星期后，李女士筹得余款，通知卖家协助办理产权过户手续，谁知卖家孙先生直接回了一句，“这房我不卖了，这两天就把定金退回给你！”

考虑到近期疯涨的房价，李女士一边联系中介寻找新的房源，另一边联系自己在律所工作的老同学草拟诉状。

在李女士这个案例中存在以下几大问题值得思考：

一、李女士的诉讼请求可否这样写—请求人民法院判令孙先生继续履行购房协议，若其无法继续履行协议，则判令解除协议？

在实践中，很多律师跟我说这样不行，诉讼请求不明确，也有一位资深律师告诉我这样也可以，不过，如果争议房产是抵押物则还需要追加抵押权人。通过检索此类案件的裁判文书，可知在这种情形下法院不会轻易作出继续履行合同的判决。

因此，上述方式并不可取。

那么，是不是都可以简单粗暴地写一句“请求人民法院判令解除双方的购房协议”？

No，no，no！

视合同约定，如果合同约定了类似如下规定—“卖方...的行为构成根本违约，合同自动解除...”，那么更准确的表述是“请求人民法院确认双方的购房协议已经自动解除。”

二、解除协议的情形下，作为买方能挽回的损失有哪些？

视合同约定。

如果合同中约定了定金，并且已实际交付，那么买方自然可以要求对方双倍返还定金。

除了定金，买方为购房所支出的中介服务费能否要求卖方承担呢？

能，但请在合同中约定，不过值得庆幸的是很多中介公司的合同范本中都会有这一条。

还有吗？

比如说，李女士与孙先生签订合同后一直到解除合同这期间她又错失了选择其他房子的机会，同时也承担了这期间房价上涨所造成的购房成本的增加。对于这部分增加的成本法院是否会支持呢？

发布在郑州法院网站上的某篇文章表达这样一个观点，同时也是郑州中级人民法院在审理过程中实际采纳的观点：

“合同约定的定金不足以弥补因违约所造成的损失的，守约方可以请求赔偿超过定金部分的损失。原、被告签订合同后至交易过程中，房屋价格已明显上涨，涉案房屋在被告违约行为发生时的价格与双方约定的原价格之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益，现因被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，故该可得利益应予赔偿，”

近几年，各地频发卖房的一方为卖高价而毁约的新闻，这其中无非是利益的驱使，房价上涨的金额远超过违约金的情形下，大多数人都选择了获利更多的方式。但是这样的行为既损害了买房者的利益,也违背了市场交易所要求的诚实信用原则，并不利于社会秩序的建立与维护。

如果只凭借法律手段来维护守约方的合法利益，维护社会秩序，似乎还远远不够...

况且有时候我们所认为的交易公平是很片面的。

无独有偶，这几天我的一位同学也向我咨询了她在卖房过程中遇到的问题。她很直接地告诉我她想违约，她也愿意付违约金，因为房价上涨的金额足以赔付这笔钱，还有结余。

但是，人类世界的事远没有想象中的那么简单。我这位朋友最终没有支付这笔违约金，对方也未与其纠缠。这期间我这位朋友所做的只有一件事，就是广泛地咨询律师。最后自行拟了一份两句话的解除合同通知书发给对方。我朋友的原话是买方在收到通知书当下就心虚了。

“什么？买方心虚！”

“对，因为我很理直气壮地告诉她，因为她不积极履行支付余款义务所以我要解除合同！”

确实，在她的这个事件中，买方在办理银行贷款过程中遇到了一些阻碍。

无论你是买方还是卖方，都需要知道《合同法》的第94条—有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

至于怎么用，请咨询专业律师。