作者:卢佑乔
全球最大的共同工作空间（Coworking Spaces）WeWork于8月7日宣布将在韩国和东南亚投资5亿美元，加速拓展国际市场。本身未拥有任何房产的WeWork，如何藉由出租办公空间，6年内跻身纽约最有价值新创企业？
创新点：共同工作空间的最大价值，不是有形的空间，而是无形的人脉。
WeWork创办人Adam Neumann，创业前在婴儿服饰公司Krawlers工作，并在工作的大楼内认识了建筑师Miguel McKelvey，两人发现这栋大楼里有些空间长期闲置，于是兴起了共同工作空间的念头，在2008年创立了WeWork的前身──位于布鲁克林区的绿色商办Green Desk。
图说：WeWork创办人之一Adam Neumann
事实上，共同工作空间的概念早就存在，商办、工商大楼满街林立，但两位创办人将「工作以外」的因素纳入考量，Green Desk主打环保、永续，结合社交和休闲，迅速在纽约打响知名度。
Green Desk起步后不久，他们发现真正让客户着迷的不是环保概念，而是「工作社区」的氛围，客户想要一个能提升工作效率、让工作者自在快乐的环境。于是2010年他们卖掉Green Desk，WeWork于纽约SOHO区正式成立。
1.人人都想要硅谷办公室，但不是人人都能到硅谷上班
图说：WeWork伦敦共同工作空间
Adam Neumann和Miguel McKelvey先租下一层办公空间或整栋大楼，再将同个平面隔间并加以装潢，最后出租给自由业者、创业团队或大型企业。乍看之下WeWork的运作方式很像二房东，但他们不只是出租空间这么简单。
WeWork了解当前创业风气盛行，大家都向往硅谷巨头Google、Facebook的开放式办公空间，然而「人人都想要硅谷办公室，但不是人人都能到硅谷上班」，因此WeWork的使命便定位在提供顾客一个舒适、自在、对工作加分的空间！
两位创办人专业分工，Adam Neumann负责经营管理、建筑师出身的Miguel McKelvey则担起空间设计重任，将每个空间设计成时髦、充满活力、创意的「硅谷风格」办公室，并利用透明隔间让空间在视觉上更为宽敞，也方便租户们彼此认识交流。
图说：WeWork透明办公隔间
WeWork提供多种尺寸的办公空间，从一小张办公桌、开放式办公区到私人办公室，让客户依需求选择最适方案。所有办公空间配有无线网路、客厅、咖啡、啤酒、厨房以及各种办公设备，租户可以穿着轻便、甚至带宠物来上班。
美国彭博社（Bloomberg）记者Andrew Rice从事自由业作家十多年，一年前他加入WeWork，并形容他在曼哈顿Varick Street大楼租用的空间像家小酒馆，深色木桌、皮椅配上错视风壁纸和红色天鹅绒布帘，不只空间有情调，每天还有Happy hour提供各式酒品，让租户结束一天的工作后，可以到吧台小酌、聊天。
这就是WeWork的魅力所在，当工作环境变得时髦又便利、四周充满让人纾压的设施，上班就不再沉闷无趣。WeWork结合办公、娱乐和社交，成功吸引来自金融、法律、科技、媒体、艺术等各行各业公司「入住」。目前WeWork已在全球30座城市、90多个位置设点，更积极往中国、印度发展，大型企业如微软、戴尔、通用电气等都是WeWork租户！
2. 不只是空间租赁，更是创业社群
让WeWork在共享空间产业脱颖而出的第二个原因，是他们透过共享工作空间，提供租户一个跨领域、跨产业的人脉网络与创业社群。
对创业者而言，集思广益、脑力激荡是创新灵感的来源，而WeWork在全球各地已有超过8万位会员，只要你注册成为WeWork租户，便能轻松享有这8万人的社群网络。WeWork推出同名APP，租户可以透过APP和网路平台分享故事或抛出问题，广纳各方人士意见。此外，每栋WeWork大楼都有「社区经理」（Community Manager），负责安排交流活动，例如瑜珈课、读书会、品酒会、桌球赛或派对，社区经理也会主动介绍租户们认识。
图说：WeWork APP介面与功能
在这里每个人来自不同背景，却对工作、创业有相同热情，透过WeWork你很可能结交志同道合的伙伴、寻找合作厂商，甚至认识未来的老板或投资人。WeWork有如实体社群网站，且人脉网络比Facebook、Linkedin更具体精确，这些软性附加价值使WeWork办公空间炙手可热，也让租户一再续约！
根据华尔街日报（Wall Street Journal），以审计与管理顾问闻名的国际会计师事务所KPMG，在曼哈顿约有50名员工使用WeWork大楼办公，里头所有员工穿着T-shirt、围绕长形木桌与白板做事，惬意的气氛让人很难想像这是KPMG。
现为KPMG研究员兼顾问的David Pessah分享他亲身的有趣经历：两年前他任职于一间只有4人的新创公司，他们的办公室正巧和KPMG在同层WeWork大楼，大楼内KPMG自在的工作氛围，颠覆了他对会计师事务所严肃、紧绷的刻板印象。有天在电梯内遇到KPMG总监，两人相谈甚欢，于是David Pessah就在WeWork大楼内获得了现在的工作！
图说：WeWork曼哈顿办公空间
单从办公室租赁的角度来看，WeWork的收费贵得惊人，一张专用办公桌月租350美元起、一间私人办公室450美元起，价格依地点而异，例如位于曼哈顿的8人办公室月租就要6250美元！
但在大都市如伦敦、纽约的WeWork大楼八成以上客满，空出来的位置也会在几个月内出租，因为除了空间租赁，加入WeWork对内提升团队向心力、对外建立业界人脉以及WeWork社群归属感，若将这些无形价值纳入考量，目前的收费实在划算！
3.WeWork用这三步骤建立自己的竞争优势
WeWork虽然佳评如潮，却也面临财务结构的质疑和抨击。WeWork获利主要来自租金，但批评者认为这种二房东的套利行为无法长期发展，且WeWork不少用户属于新创企业，倘若新创市场有大型波动，这些用户难以募资，便付不出租金。
面对质疑，WeWork并不畏惧，因为它用这三步骤成功建立自己的竞争优势：首先，为了有效分散风险，WeWork只有一小部分的租户是以创投资金为基础的新创团队，大部分租户是比较稳定成熟的企业。
另外，WeWork也会故意让租户的类型变得更多元，这样的用户组成才能有效分散市场波动带来的风险。
减少风险是第一步，为了留住更多租户，WeWork第二步是花费精力投入营造租户的合作默契和归属感，WeWork让租户可以透过线上APP或是线下举办的实体活动，建立跨产业、跨国界的交流。
当租户透过WeWork建立人脉后，若改向其他公司租用空间，便等于放弃在WeWork经营的社交圈。WeWork透过这种方式成功培养了很多忠实租户。
扎稳根基后，WeWork最后一步就是扩大规模，它选择多角经营的方式。WeWork表示它们的目标是为办公空间制订营运计画，为这些空间带来更多价值，像是提供租户不同产业的资讯交流，结交更多人脉等等。WeWork不像传统房产公司意在销售或出租空间。创办人Adam Neumann更以「WeWork共享街区、社区」（”WeNeighborhoods” or a “WeStreet”）为未来愿景。
WeWork的多角化经营，除了共同工作空间，更计画在大都会区如华盛顿和纽约推出WeLive共享公寓（co-living apartments），其概念是位于WeWork办公室楼上的微型公寓（micro apartments），结合脚踏车停放区和花园、图书馆等休闲区域，让共享空间变得更多元有趣，借此触及更多租户。
从控制风险，到扎稳根基，最后再扩大规模，WeWork
