10月19日，各大社交媒体流传着广州市增城、南沙、花都等部分外围区域将放开限价的消息，10月19日晚间，广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，说明对限价要调整进行了辟谣。

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“广州放开限价”、“楼市又变天”南京还远吗？……传闻不胫而走，说得有鼻子有眼的，吓得我也是心颤了颤！

真的假的？就连我的表弟都来问我，听说放开限购了，房价又要涨了，老家小县城都买不起了，言语中充满了焦虑和无奈以及压力。

回复他：我这边目前没有看到确切的消息说这些地方解开了，放松了，安心工作多赚钱，别想太多

在哪里看到的一手信息？

目前我这边也看到了，不过这个信息的主要来源是朋友圈展示的最多，而且是谁发的最多？是各地卖房的小哥哥小姐姐们。

哇塞，真的是一时间炸锅啦！长沙取消限购！厦门取消限购！北京取消限价！广州取消限价！济南取消限购！为金九银十打响第一声锣！号称最严的限购已经慢慢放松，广州一旦放开限购就是报复性上涨的时刻。

天啦噜！~真的是三人成虎、谬种流传！一个广州扯出了一大串的城市，而且还是不同的动词。搞的大家伙们又抓耳挠腮啦~。

那么真相是什么呢？是如同朋友圈的这些信息吗？

我不是特别相信，要去确认一下，所以呢，我就开始翻各大官方网站了，那么真相是什么呢？

揭开迷雾，看真相

我们先看看广州的这条是具体是什么样的

广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，明确将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

说明强调，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。

同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的 监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。 说明里的每个关键词，重点强调不放松，限价没有放开，没取消，而是做什么？而是开始打击双合同。

这条说明对限价要调整进行了辟谣，只是放宽，不是放开。同时明确了：取消限价？不可能的。还要“加大对房地产市场的监督检查力度”。

全国有部分城市楼市存在双合同现象，政府备案价格与开发商实际销售价格差距较大。这种双合同，对于市场造成很多隐患，为了市场回归健康状态，必须要消灭双合同的存在。

那么放松调控？当然不可能。更别说是放开限购了，真的是以讹传讹哦。

大家发现了，这里有一个优化，那么就可能有人会问了，优化，是不是给限价放开，换了个说法，换了个字眼儿？

要弄清楚这个，我们先看看什么是双合同？

消灭双合同

事实上，像 广州、深圳、上海、杭州，南京，厦门，济南，长沙这些限价限购严格的城市， 热门城市都有类似的“双合同”现象。

什么是双合同呢？咱们都知道购买期房，会有网签，开发商呢，会在住建网站有备案的价格。正常的市场上，备案的价格和实际的价格是一致的，但是在扭曲的市场下，出现了双合同。一份合同是备案价格，另一份合同是实际购房者和开发商的真实合同。在价格上会超出很多，比如在里面会加装修费用，每平米多出8000-10000的装修费用，要和首付款一次交给开发商。（我了个去，这么贵的装修，是在地板砖上镶金子了吗？）

那么做为刚需和购房者，买房的时候，其实在网签上的价格是一个样，而自己实际付钱，如果按照100平米的房子来计算，那不是多出100万啊！

那么从整个调控的角度来看，这个统计的价格是失真的。就没有办法，做出精准的调控，所以呢，广州提出了对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化

如果网签价与市场价接轨，那么双合同问题就不复存在，刚需首付也能回归正常

然而，这并不意味房价就能随行就市，开发商就有了涨跌的决定权。事实上，开发商以什么价格对外销售，仍需要进行备案，且价格不得随意上浮或下调。

限价这只手，还是高高举起的。市场要稳，这是目标。

放宽限价，对楼市有什么作用？

有稳楼市的考量，但作用十分有限。

一方面，放宽限价，降低首付门槛，双合同变成单合同，刚需购房负担得到一定程度减轻。

同时，整个楼盘的网签速度得以加快，这对开发商资金回流也会形成相应支撑。

另一方面，放宽限价，所能改变的只是统计上的房价，让统计数据回归真实。更好的进行调空维持稳定。

但它并不足以改变实际成交价，也不足以改变供求关系，更不足以扭转整个市场的预期。

房价上涨的时候，没有关系，购房者和卖房者，都觉的房价上涨，默认了这个合同的存在。进行了交易。

但是房价下行的时候，双合同就成了维权的工具和靶子。

这段时间里很多城市的业主因降价而维权，但由于降价维权并不占据任何法律优势和道德优势，业主对外宣示的理由大概率是“装修问题”，而双合同正是再顺手不过的借口：有哪个楼盘能做到100万的装修质量？

所以，即使放宽限价，遏制双合同，也是为可能出现的维权潮打预防针。

而且实际上，大量的朋友们其实是把限价和限购限贷混为一谈，看到限这个字眼，就以为他们都一样，实际上他们的区别是很大的。

我们来区分一下这几个概念：限价、限购、限贷。

限价

限价，它的意思很简单，就是政府强制开发商新房开盘价不允许超过某一限定值，是在前几年的房价暴涨中，推出的一项调控举措。

市场上一部分是新房，一部是二手房，但是二手房由于都是大部分在个人手上，那么没有办法进行统一调控，所以，限制了一手房新房的价格。

那么限价呢，把新新房的价格限制住了，把成交价限制住了，住房的价格也会跟着来进行调整。

即便是很多开发商用阴阳合同或者大幅提高装修价格等来变相涨价，那他也不能离谱的超过自由定价，

正是由于这个的出现，才产生了一二手房倒挂现象，万人排队抢新房挤破大门现象，买到就是赚到，买房插队需要五十万茶水费这种奇葩现象，本质上其实就是市场经济对套利空间的一种填补。这个是在供给端进行的一项调节，意思是你别漫天要价，合理要价是可以的。

限购

限购这个也很好理解，就是控制需求端，意思就是不允许外地人买房，或者符合某种条件可以买一套，本地人只允许买二套等等。

核心的意思就是，符合城市条件的可以买，提高了购买的门槛，以及在购买数量上进行限制，别你有钱就哗啦啦的买了一大堆，别人买不了，房产这个资源是有限的。

这个政策能不能遏制房价的上涨呢，能，而且立竿见影，取消他能否带来房价的上涨呢，能，而且也立竿见影。但是这都是仅仅只针对一个城市而言的，对全国整盘棋作用不是很大。

为什么这么说呢？如果说昨天你听了我的分享，记住那6句话的，后面三句，涨跌都从一线起，二线紧随其后，三线随风摆动，说的是什么意思？说的是资金的流动，钱多，对吧？那不允许你在这个城市用了，于是这个资金就跑到其他城市了，一线城市限购，就流到二线城市，二线城市限购就流动到三线城市，在这个流动的过程中是有消耗的，所以为什么是北京被限购了，资金跑到天津，河北，等地，上海被限购了，跑到了周边的南通，嘉兴等地，深圳广州被限购了，资金流到了惠州，中山，佛山等地。

对一个城市有效，但是整体的楼市一盘棋，总的资金量是没有再继续增加的。本质就是，对这个城市有大量的需求，那不好意思，我得压制你，然后就有一部分需求被周边给消化了，这样的话，个体城市的泡沫就小了许多。

限贷

现代也是字面意思啊，就是限制贷款的，那么这个限制贷款，它的作用大不大呢？我觉得它的作用是相当大，为什么这么说呢，

限制贷款呢，我们从两个方向来看，第一呢，放宽限贷，也就是贷款政策，放松，那么，做为刚需也好，做为购房者也好，做为开发商也好，都可以从银行里贷款出来更多的钱，也就是相当于总的资金量增加了，可以用于购地，购房的总量资金增加了。那钱多了，是不是就可以大胆的买啦，这也就是在15年的时候，融创并购中小房地产开发商的时候，速度快的原因。那相反的，收紧贷款的时候，就是一个对于总量资金的缩减，你们贷款了，该还钱了，社会上的总量资金就减少了，那购买土地和房子的资金少了，房价自然照顾购房者，以价格换销量，来进行现金周转。

同时，限贷的作用还有对购房者，需求端的一种心理改变，就是限贷，让他们的还的钱增加了，那房的时候就不太合适了。改变了市场的预期。

调控的松紧如何判断？

理解了上面的三个概念，各位对于调控的松紧相信有一定的判断了，其实我们用一个栗子来说明一下，大家理解起来就简单了。

把房子比喻成超市里的电饭煲。现在超市的活动是每个人只能买一个同样牌子同样型号同样外观的电饭煲。

15年的时候是打9.5折扣的促销，因为超市里积压里非常非常多的库存。比这个库存多的分店呢，是打了8.5的折扣。老板看看促销的差不多了，没几个货了。于是就不打折了，还提高了售价。大家看每天涨价于是就想起来要做同样的生意，要通过电饭煲赚钱，于是就抢着多买几个电饭煲。结果就是，真正需要用电饭煲作饭的少了，反而卖电饭煲的人增加了。

超市里的电饭煲是新的，而且款式，功能，节电性能各方面都得到了提升，价格提升一点，做饭的人都接受。

可是买了之前款式太多电饭煲的二手，就开始折价卖了。大超市的客户多，不愁卖，但是边缘地区的小超市，没什么人，又开始积攒库存了。

投资就是一个生意，各位不知道理解了没？