一、法律依据
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
《关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》
二、适用条件
（1）适用一般纳税人计税方法，2016年5月1日后取得在会计制度上按固定资产核算的不动产、以及2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
（2）纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务、用于新建不动产、或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依上述规则。如果购进未达原值50%，全部当期抵扣。不动产原值，是指取得不动产时购置原价或作价。购进货物是指构成不动产实体的材料和设备，如建筑装饰材料、给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。由于不动产在建工程，现实中抵扣的复杂性。在建工程仅限于以下列举项进行分期抵扣，且区别于新建，改建、扩建或修缮只在超过原值50%适用分期抵扣方法，
（3）应于2016年5月1日后，取得合法有效的增值税扣税凭证且在规定期限内进行了发票认证。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式取得的不动产。不包括房地产企业自行开发销售的房地产项目、融资租入的不动产（属于分期付款，分期抵扣操作复杂），以及在施工现场修建的临时建筑物{商场、经营场所等}、构建物{道路、桥梁、水坝}。其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定（符合长期保持价值，为企业创造价值的按分期抵扣）。
三、分期抵扣六种特殊情况的税务处理
一般情况下，适用不动产分期抵扣的情形的账目作如下会计处理：进项税额60%部分计入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，40%部分为待抵扣进项税额“应交税金——待抵扣进项税额”科目，暂时挂账，于取得扣税凭证的当月起第13个月，将其转入“应交税金——应交增值税（进项税额）”科目。但在以下六种特殊情形下，不动产或者不动产在建工程的增值税额抵扣存在不同的税务上的处理。
（一）纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销售税额中抵扣。
处理方法：
（1）未到抵扣期待抵扣税额提前抵扣
借：应交税金——应交增值税（进项税额） A
贷：应交税金——待抵扣进项税额 A
（二）纳税人注销登记时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算当期从销项税额中抵扣。
会计科目：
借：应交税金——应交增值税进项税额
贷：应交税金——待抵扣增值税额
（三）购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的具体涉税处理。
处理方法：将已抵扣40%部分，于转用的当期从进项税额中扣除，计入待抵扣进项税额，并于转用当月起第13个月从销项税额中抵扣。
（1）计算转出数：
借：应交税金——待抵扣进项税额 Ax40%
贷：应交税金——应交增值税（进项税额转出） Ax40%
（2）填写增值税纳税申报表、进行台账记录。
（3）待抵扣进项税额到期转出处理
借：应交税金——应交增值税（进项税额） Ax40%
贷：应交税金——待抵扣进项税额 Ax40%
特别，注意若是改建、扩建、修缮、装饰补丁产过程中已全额抵扣的，应计算计入原值是否超过原值50%。
（四）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，应计算出不动产净值后，于改变次月（扣减进项税于当期，转入进项税一般在次月）计算可抵扣进项税额。
（1）取得合法、有效的增值税专用凭证（特别注意先认证后抵扣）。
（2）改变用途用于允许抵扣，应于次月抵扣。
例1：纳税人购进大楼2220万元，用于技术研发，2017年6月改变用途，第一次取得专用发票，并认证;第二次取得专用发票未认证；第三次取得普通发票。
（1）不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）x100%
（2）计算可抵扣进项税额：抵扣的进项税额=增值税计税凭证或计算的进项税额x不动产净值率
（3）可抵扣进项税额处理
a、计算17年7月应抵扣为99x60%=59.4万元，计入“应交税金——应交增值税（进项税额）”科目核算。
b、2018年8月申报7月所属增值税待抵扣税额为：99万元x40%=39.6万元。
纳税人自建不动产，用于不得抵扣项目，原来不允许且未抵扣的所耗用购进货物、设计服务和建筑服务等进项税额，在不动产发生用途改变，用于允许抵扣项目时，按上述方法处理。
（五）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计算方法计算项目，免征增值税项目、集体福利或者个人消费。
处理方法：
（1）计算不得抵扣的进项税额
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）x不动产净值率
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）x100%
（2）比较计算出的不得抵扣项与已抵扣项大小
1、不得抵扣＞已抵扣进项税额：用全额抵扣时计算出的进项税额减去不得抵扣项，剩余的到第二次抵扣期作销项税额抵扣。
2、不得抵扣项≤已抵扣项：将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减，待抵扣仍按原期限处理。
例2：2016年5月1日买办公楼一栋1000万元，进项税110万元，常规：5月抵扣66万元，2017年5月（13个月）抵扣剩余44万元。因于2017年4月，纳税人将办公楼改完员工食堂，用于集体福利。
问：①17年4月，不动产净值为800万元。
②17年4月，不动产净值为500万元。
答：①不动产净值率80%。计算出不得抵扣应为88万元，大于已抵扣66万元，将已抵扣66万元作转出，加上44万元，减去88万元，得22万元作进项税额转出，到抵扣期用作销项税额抵扣。
②不动产净值率50%。计算出不得抵扣应为55万元，小于已抵扣66万元，将不得抵扣的55万元在当期进项税额中扣减（原来不该做进项税额抵扣）；44万元待抵扣额仍然于17年5月进行抵扣。
例3：16年5月1日，取得一座厂房，金额10000万元，增值税1100万元，纳税人按固定资产管理办公楼，分10年计提折旧，无残值。
常规：第一次允许抵扣进项税额;1100x60%=660万元
第二次抵扣：1100x40%=440万元
该厂房改变用途，专用于增值税免税项目，分情况处理如下：
第一种情形：于待抵扣时间内，16年10月改变用途
（1）计算不动产净值率：（10000-10000÷（10x12）x4）÷10000=96.5%
（2）计算不得抵扣的进项税额：1100x96.67%=1063.33万元
（3）比较不得抵扣项大于已抵扣：
①660万元于16年11月申报期申报10月属期增值税时做进项税额转出
②会计上于改变用途当期记入“应交税金——应交增值税（进项税额转出）”科目核算。
③剩余403.33万元，于转变用途当期从待抵扣进项税额中扣除，“应交税金——待抵扣进项税金”科目转入对应科目核算。
剩余待抵扣额:440万元—403.33万元=36.67万元，到期待抵扣额转入进项税额科目到期在抵扣（按案例2，第一种方法处理）。
第二种情形：于待抵扣期外，17年10月改变用途。
（1）计算不动产净值率：86.6%
（2）计算不得抵扣的进项税额：953.33万元
（3）比较不得抵扣项大于已抵扣：953.33万元＜1100万元
（4）按953.33万元于11月申报10月属期增值税做进项税转出，计入改变用途当期“应交税金——应交增值税（进项税额转出）”科目核算。
（六）不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物，设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全额转出（不需要考虑净值率）；其待抵扣进项税额不得抵扣。
首先，需要明确的是非正常损失是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及违反法律法规导致货物或不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。之所以这么规定的法理在于，非正常损失皆因纳税人自身原因所致，为保证税负公平，其损失理应由自己承担。
其次，需要区别上述第（五）种情形的，不动产的非正常损失，不动产在建工程的抵扣不需要考虑净值率。
损失标的物进项税额处理原则
不动产在建工程所耗用的购进货物，设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全额转出不需考虑净值率
使用中的不动产用不动产净值率计算不得抵扣的进项额：
不得抵扣的进项税额=（已抵扣+待抵扣）x不动产净值率
会计处理：
例3，一般纳税人甲企业2016年11月开始建造一个烟囱，2017年2月尚未完工时，因违反环境法被强制拆除。发生拆除费用2万元，取得增值税普通发票。经查在建工程台账：共发生购进货物、设计服务和建筑服务价款100万元，支付增值税额10万元，购进项目均取得增值税专用发票；全部进项税额购入时计入当期进面税额6万元，记入待抵扣进项税额 4万元。请对甲企业的不动产建设工程被拆除的进项税额进行处理。
甲企业建造烟囱发生的价款为102万元。
借：营业外支出——被拆除的烟囱 102
贷：在建工程——烟囱 102
借：营业外支出 10
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 6
应交税金——待抵扣进项税额 4
四、税务处理总结
以上第一、二种情形属于抵扣时间的提前处理：由于纳税人转卖标的物或自身主体将不存在，导致客观上第二次抵扣期再抵扣已无法实际操作，只能提前抵扣；第三种情形是因已进行全额抵扣的标的物，后来由于用途的改变转入进需要分期抵扣增值税范围。因此，在会计处理上需要将已交的40%增值税进行进项税额转出，做为待抵扣增值税额，于转用当月起算的第13个月在销项税额中抵扣；第四种情形与第三种情形相反，是将原本不需抵扣增值税的标的物，转入了需要分期抵扣税额的范围。由于原本没有抵扣过，标的物又使用一段时间，所以需要计算出不动产的净值率，再进行增值税额的计算。特别注意，这里的时间与第三种情况存在区别，是于改变次月计算可抵扣进项税额，于次月的13个月后进行销项税额抵扣。第五种、第六种大致情形一致，属于标的物是分期抵扣增值税情形由于发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计算方法计算项目，免征增值税项目、集体福利或者个人消费等原因，转成不需抵扣情形。因在计算增值税进项税额时，不动产需要考虑净值率，不动产在建工程不需要考虑净值率，所以分为了两种情形。
