突如其来的大疫让这个春节索然无味，

相信绝大多数人都是这么度过的。

生活除了眼前的苟且，没有诗和远方！

连日的阴雨，让本就空荡的街区，更加冷冷清清。出于疫情防控需要，小区戒严，出行管控，店铺暂停营业，假期延续，复工推迟。可谓万众一心，坚壁清野，全副武装阻击病毒。

随着时间一天天过去，越来越多的人开始坐不住了，“驿动的心”自然始于马云叫我还花呗，房东叫我交房租，银行叫我还贷款，铺主叫我交档租，国家叫我在家睡觉，政府叫我不要上班，人在家中坐，钱在福州烧，成年人的世界哪有容易两个字。

谁都不曾想到，庚子鼠年竟然是以席卷全国的大疫开局，随之而来的是对各行各业的肆意冲击。影响颇为严重的当属餐饮、商场、旅游、电影业等服务产业。

几乎所有实体门店不得不暂停营业，进项现金流一下子被掐断，持续的硬性成本支出却在不断产生，无疑是屋漏偏逢连夜雨，让大量的中小企业主们苦不堪言。由此引发的全国范围内减免租金的呼声不绝于耳。

为了让企业渡过难关，各大商业地产集体“出手”了，万达预计为商户减免租金额度将达30-40亿元，华润置地预计减租4亿元，龙湖集团预计减租5亿元等等。肇始于万达，由万科、融创、龙湖、富力、宝龙、远洋、华润等地产商掀起的减租潮，也正催生了一场关于全体房东减租的大倡议和大讨论。

话说回来，对于房东减租的问题，财哥要给各位看官泼泼冷水了。请大家不要抱太大的期望，不管你有多不乐意，请明白一点：交租是义务，减免是情分，倡议不强制，免不免还得看人业主愿不愿意。是不是很酸爽？有没有很闹心？

讲真，往大了说这是一个很立体的系统性问题，甚至可能上升至道德层面，往小了说其实这就是个租赁合同纠纷。

有关目前减租问题，我们法律人士大多数趋同一个观点就是该交还得交，当然也有极少部分认为属于不可抗力或情势变更，基于公平原则应予减免。

持应当减免租金观点的律师认为，本次疫情导致的政府行政行为应属于“不可抗力”。根据《民法总则》的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况。新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些情况完全符合不可抗力的三大特征。

既然属于“不可抗力”，那么出租人就可基于不可抗力条款而免责，同理对于承租人也可以基于公平原则主张对停业期间租金予以减免。而且为了辅证自己的观点正确，甚至罗列了好几个“非典”时期多地法院免交房租的案例。

乍一看，似乎既合情又合理还合法，那么结论应该是要减免租金咯？果真是这样吗？

业内人都知道，根据《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

可见只要承租人与出租人签订的租赁合同是合法有效的，那么对承租人就具有法律约束力。出租人一旦将房屋交付承租人，实际上就已经履行完租赁房屋的交付义务，承租人应当如约支付租金。

至于不可抗力和情势变更，根据《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

首先咱们要明白一点，不可抗力必须达到不能履行合同的结果才可以免责。租赁合同中，承租人的义务是单纯的付款义务，手机转账分分钟就能搞定。并不存在不能履行合同的结果。

其次根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（情势变更）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

也就是说情势变更必须导致继续履行合同“对一方当事人显失公平”或者“无法实现合同目的”方可变更或解除，且必须经高级人民法院核准。

那么何谓“对一方当事人显失公平”？亦即合同双方当事人利益分配已发生重大变化，合同利益严重失衡。如果继续履行，将会使一方获取巨额利益，相比另一方则付出巨大利益代价。这时就需要同时考虑双方当事人的情况。但是，对于继续履行租赁合同并没有导致双方利益严重失衡，出租人也并没有因此获得比过去更多的巨大利益，就是说利益分配并没有发生重大变化。自然也就不存在变更或解除合同一说。

再者“无法实现合同目的”。显而易见既然无法实现合同目的，其结果也只是解除合同，而不是变更为减免。由此，“不可抗力”也好，“情势变更”也罢，并不适用于租赁合同的承租人，对于出租人而言，如果单纯考虑承租人没有收入而减租，那么出租人的房贷月供又由谁来承担？上述的公平原则又何来公平而言？

作为法律人，“以事实为依据，以法律为准绳”是我们评判一切纠纷贯穿始终的原则。就事实论证，延期复工、自我隔离期间，租赁合同的标的物仍在承租人控制使用之下，出租人并未因此增加收益，所以不存在违约情形。

对于住宅的承租人而言，多数人的支付能力不会因为隔离14天不能上班而明显减弱；对于商业承租人而言，生意有赚有赔，停业14天或者一两个月，属于短期利润减少或亏损，从他们整个经营周期来看，只是所赚利润减少，对比整年的营收，一两个月房租恐怕并不会产生致命一击。

但是对于绝大多数出租人而言，他们的房屋或商铺多因按揭而来，本就是打算以租养贷，缓解资金压力。从目前高企的房价和商铺低回报率来看，租金还是很难覆盖月供，你若断租，他则有可能断供。当然也不排除一小部分入市早和一些财大气粗的“款爷”表示完全不care，那另当别论。所以，归根到底，上述种种本质上还是属于商业风险，而非不可抗力。

说到最后，如果没猜错的话应该还有“犟人”—此“犟”非彼“匠”，要据理力争：既然要求减租于法无据，那为什么之前会有支持减免租金的判例呢？

其实这属于个案，系法官的自由裁量权使然。根据实际情况，当然不排除有的法官会认为出租人应当减免租金。

不过，非常心塞地告诉你，中国并不是判例法国家，已生效的判决对后来的案件并没有特别的指导意义，除非被列入最高人民法院指导性案例。然而，即便是到了最高院，也还是存在同案异判的情形。所以，根据个别判决不能认为本次疫情出租人负有减免租金义务。翻译成大白话就是，支付是义务，减免是情分，倡议不强制，免与不免拼人品。

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