翁齐斌： 《民法典》确立的31个重要物权法律制度解析

作者：福建君立律师事务所  翁齐斌

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》），宣告中国“民法典时代”正式到来。《民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。《民法典》是一部维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的“民事基本法”。《民法典》第二编的物权编继承了《中华人民共和国物权法》，规定了各种物权法律制度，包括所有权、用益物权、担保物权、占有物权等。

《民法典》涉及的基本物权概念。所谓“物权”，就是自然人、法人直接支配特定物的权利，包括所有权、用益物权、担保物权、占有权等。所谓“所有权”是指“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，具体包括国家、集体和个人的所有权，以及业主的建筑物区分所有权、相邻权、共有权。所谓“用益物权”，是指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利，具体包括土地承包经营权、建设用地使用权、农村宅基地使用权、地役权。所谓“担保物权”，包括抵押权、质押权、留置权。“抵押权”是指“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的权利。“质权”是指“债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿”的权利。“留置权”，是指“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”的权利。所谓占有权，是原《物权法》首先作专门规定。占有的概念《民法典》并没有明确，但一般来说，占有是指“占有人对不动产或动产的实际控制”，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。

纵观《民法典》，其设立和明确了一些重要的物权法律制度，对我国社会经济的发展具有重要意义。本文特在综合比较分析的基础上，对我国《民法典》设立的三十一个重要物权法律制度问题进行解析，以益于对物权制度进行深层次的理解和应用。

一、不动产物权变动登记生效的法律制度

《民法典》第209规定：『不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记』 

第214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”

这是我国《民法典》确立的物权变动以登记生效原则的规定。按照有关法律的规定，不动产包括土地以及房屋、林木等地上定着物。而所谓不动产物权变动，就是指不动产所有权以及在不动产上设立的各种用益物权和担保物权，其设立、变更、转让和消灭的总称。纵观世界各国的物权法规定，登记对不动产物权变动的效力主要有三种模式：

1、登记对抗要件主义，以法国、日本为代表。即不动产物权的变动在当事人之间，不须进行登记就能发生法律效力，但只有登记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经登记的，则不能对抗善意第三人。

2、登记生效主义，以德国、瑞士为代表。在这种模式下，不动产物权的变动必须进行登记，如果未进行登记，则不发生不动产物权变动的效果，即登记有决定不动产物权的设立、转移、变更和消灭能否生效的效力。

3、托伦斯登记制度，这主要是英美法国家的作法，在澳大利亚、新西兰、加拿大和美国的部分州施行。这种模式的特点是：“除了登记之外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。国家不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。但一经登记，其发生的房地产权利变更或设定，非经登记，不生效力”（王利明《物权法论》）。

我国《民法典》上述规定，显然是以不动产物权“登记生效主义”作为不动产物权变动的原则。这就是说，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。例如，张三把一套房屋卖给李四，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为李四就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到李四名下，李四才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便李四已经支付了全部价款，房屋仍然属于张三；假如张三又把房屋卖给王五，且办理了移转登记，李四无权要求王五把房屋交还给自己，而只能要求张三承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。在这个案例中，如果不把登记作为买受人取得物权的条件，那就意味着李四只要签完合同就能够取得房屋的所有权，而王五对此通常是一无所知的，他在向张三付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋。在这种情况下，人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本，请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的，从而大大增加交易成本，不利于市场的发育。

不动产登记生效原则的例外情形。不动产物权变动经依法登记始产生法律效力只是法律的一般规定和一般原则，并非所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力，法律也可能作出另外的例外规定，包括：

1、可以不登记的物权。《民法典》第209条第2款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，所谓“依法属于国家的自然资源”包括矿藏、水流、海域，城市的土地，法律规定属于国家的农村和城市郊区的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，野生动物资源，无线电频谱资源等。但对于国家所有的房屋建筑物，铁路、公路、桥梁等基础设施应当依法登记。

2、不动产物权的变动不以登记为生效要件的两种情形。

一是不需要登记即能发生不动产物权变动效力的情形，包括：

《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。由于人民法院、仲裁机构生效的法律文书和人民政府的征收决定都是具有法律效力的文书，已经起到物权登记的公示效力，所以，自该法律文书生效之日起，不动产物权的设立、变更、转让或消灭即发生法律效力。

《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”。《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。因事实行为而产生的不动产物权的变动，自该事实行为发生之日起，不动产物权变动发生法律效力，而继承、建筑、拆除等，都属于事实行为，因此，依据法律规定，事实行为完成之日起，不动产物权即发生法律效力，不需要先进行登记。

之所以如此规定，是因为登记的功能主要是为了维护交易安全、节约交易成本，而这些情形显然不属于市场交易。但是，根据《民法典》第232条规定，依照上述规定享有的不动产物权，在处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

另外，《民法典》第333条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权”。因此，根据该条规定，农村土地承包经营权的设立，不需要进行登记。

二是登记作为不动产物权变动对抗要件的情形。如《民法典》第335条规定『土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。』因此，土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件，而是以登记作为对抗要件，土地承包经营权转让未登记的，对当事人双方仍然产生法律效力，但不能对抗第三人。

另外，《民法典》对于特殊的动产如船舶、航空器和机动车的变动也采取登记对抗原则，而不是登记生效原则。如《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”

二、对不动产实行统一登记的法律制度

《民法典》第210条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”

《民法典》的上述规定显示我国建立了一种不动立统一登记制度。

由于我们长期以来将登记作为行政机关的职权，而不是一种公示方法，从而造成了登记机关与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由建设部门管理，产权登记也在该部门进行。在实践中，原有的登记体制显出许多的弊端，比如：

1、行政权力过分扩张，不当介入民事关系。由于登记部门与行政主管部门合一，登记部门在审核登记的过程中，不自觉地将登记作为一种行政管理的手段，对当事人的登记申请设置不合理，甚至超出其职权范围的条件。例如，有的登记部门忽略了《合同法》中合同效力只能由人民法院审查的规定，对当事人之间变动不动产物权的合同的效力进行审查，以合同内容不真实、不合法为由拒绝办理登记。

2、登记程序与登记规则不统一。每个主管部门都可能根据自身的需要建立不同的登记规则。例如，同样是不动产物权的转让，在土地管理部门办理的登记叫变更登记；而到房管局就叫移转登记。再如，在土地登记中，实地察看是必经程序；而房屋登记中，只是必要时才进行实地察看。

3、不利于当事人办理和查阅登记，增加交易成本，损害交易安全。一方面，不同的登记主管部门之间争登记管辖权的现象仍然存在，例如，对于商品房预售登记，按照有关规章，不仅要到建设部门登记，甚至还要到土地管理部门再登记一遍，同一事项要到两个部门分别登记两次，人为增加了不必要的交易成本。另一方面，多头登记就迫使当事人要分别到不同的部门去查阅登记。例如，要买一套商品房，不仅要到房管局查阅登记，看是否对房屋进行了抵押；还要到土地局看土地上是否有抵押。这种做法不仅增加了当事人的交易成本，而且为恶意隐瞒房屋已经办理抵押而实施欺诈的不法行为，大开方便之门。

但是，如果将登记作为公示方法对待，建立不动立的统一登记制度， 则可以避免上述问题的存在。《民法典》明确将登记作为物权的公示方法来对待，并建立了统一登记制度，这大大淡化了登记制度的行政管理色彩。登记制度的统一，有利于简化办事程序，降低登记成本，提高登记效率，减轻群众负担。

因此，《民法典》第210条关于『国家对不动产实行统一登记制度』的规定，为不动产登记制度的统一奠定了法律基础。

三、对不动产物权变动原因和结果进行区分的法律制度

《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。这确立了对不动产物权变动的原因和结果进行区分的法律制度。

实践中，不动产变动有多种原因，包括买卖、赠与、租凭、承包、抵押等。根据《民法典》第219条的规定，不动产物权变动的结果必须以登记为准，未经登记不发生物权变动的结果。但是，是不是说不动产物权变动没有登记就导致前面所订立的合同无效？答案是否定的。根据《民法典》第215条的规定，不动产物权变动的原因与结果的效力是分开认定的，虽然未经登记不发生物权变动的结果，但双方之间关于不动产变动而设立的合同仍然是有效的。

过去在《物权法》出台前法律并未注意这一区别，法院在审理案件时，只要发现法律规定该类合同应当登记而当事人没有登记，就一律认定合同无效，这种做法对于当事人，尤其是上当受骗的一方是十分不利的。比如，在前面的案例中，虽然李四没有办理移转登记，但是按照《民法典》其只是没有取得所有权，房屋买卖合同仍然是有效的。如果张三拒绝交房，而这一房屋仍然在张三名下，那么李四完全可以通过法院强制执行，从而获得房屋的所有权；即便房屋已经被张三过户到王五名下，李四虽然不能取得房屋的所有权，但也可以通过违约责任，要求张三返还价款、赔偿相应的损失。而如果合同被宣告无效，即便房屋仍然在张三名下，李四也无法要求法院强制执行。

因此，如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同没有办理物权登记的一律无效，其结果就会纵容违约的当事人，守约一方的合法权益得不到保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则，不利于交易的安全和稳定。《民法典》第215条的规定就是物权法上所谓的“不动产物权变动之原因与结果区分的原则”。所谓“区分原则”是指“发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们成立和生效依据不同的法律根据的原则”（引自孙宪忠《论物权法》）。这个“区分原则”的具体含义为：

1、关于不动产物权变动的基础法律关系，包括设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断和认定。

2、不动产物权变动的最终结果必须以登记为必要条件，所以，不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效，就必然发生不动产物权变动的结果。如果合同生效但未进行不动产登记，则权利人只享有请求支付的权利，即债权法上的请求权、对人权、相对权，而没有取得对不动产的支配权、绝对权和对世权。

3、如果法律规定或合同另有约定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同只有经过办理物权登记合同才生效”，那么应该依据法律规定或当事人的约定来认定。也就是说，在这种情况下，未办理物权登记的合同不生效。

4、凡不以当事人的意思表示为原因而产生的物权变动，包括依据法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动（如《民法典》规定的司法裁判、政府决定等事实行为引起物权变动），则不适用本条规定。

四、不动产登记资料查阅权的法律制度

《民法典》第218条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”

本条是关于不动产登记资料查阅权的规定，对实现不动产登记制度的价值具有十分重要的作用，是《民法典》和原《物权法》对以前法律、法规的重大突破性规定。

登记是一种公示制度，那么，登记应当向哪些人公开？公开的程度如何？这是《民法典》前的《物权法》在起草过程中争议非常大的一个问题。一种观点认为，所谓公示的本意应当是向全社会公开，每个人都有权知道，公示的信息已经转化为公开的信息，不再受隐私权的保护。因此，任何人都可以查阅，且登记机关应当将这些资料向所有的人进行披露。另一种观点认为，公示虽然应当向社会公开，但并不是向每一个人公开，公示的信息并不完全转化为公开的信息而不受任何隐私的保护，因此，登记的公开范围、限度和查阅人的范围都应当有所限制。最后，原《物权法》进行折衷，作了以上规定。

关于查阅权的重点应当明确查阅权的主体，即权利人和利害关系人的内涵和外延，以及应当明确查阅内容的范围，即哪些登记资料可以查阅、复制。权利人可以可查阅一切登记资料这是毫无疑问的，但是，对于所谓的“利害关系人”，应当由当事人自己证明。比如，证明自己是不动产买卖的居间人，为追索佣金或中介费而查阅不动产登记簿；或者证明自己是信用贷款人，为确保收回贷款而查阅不动产登记簿；或者自己是正在诉讼或仲裁案件的债权人，为查明债务人不动立情况而查阅不动产登记簿等。

关于查阅资料的范围，《民法典》并没有细分。但根据建设部2007年1月1日起施行的《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定，将房屋权属登记信息分为原始登记凭证和登记机关对房屋权利的记载信息，其中，原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据等；登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋坐落、面积、用途等自然状况，房屋权利状况（包括所有权情况、他项权利情况、房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。房屋权属登记机关于房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。而对于房屋原始登记凭证，则设置了一些条件和范围：比如，房屋权利人或其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；继承人、受赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；司法机关可以查询与调查处理案件直接相关的原始登记凭证；公证机构、仲载机构可以查询与公证、仲裁有关的原始登记凭证。

五、不动产物权更正登记和异议登记的法律制度

《民法典》第220条规定：

“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”

该条是关于不动产物权登记制度中更正登记和异议登记法律制度的规定。由于不动产登记具有登记权利正确性推定的效力，以及保护善意第三人利益的公信力，如果不动产登记存在瑕疵，则会使不动产事实上的权利人即真正权利人的权利随时面临喪失或受损害的危险。因此，为了维护真正权利人和利害关系人的利益，世界各国物权法均规定了异议登记制度和更正登记制度，我国《民法典》借鉴国外经验确立这种更正登记和异议登记制度，为权利人和利害关系人行使救济权利提供了法律依据。

但是，本条对于更正登记和异议登记作出了相关限定。第一款规定了登记机构进行更正登记的条件是：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”或“有证据证明登记记确有错误”两种情形。这里的“证据”应当包括生效判决书、仲裁书或其他证据。第二款则在时间上和权利行使上对此加以限制，即如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，申请人必须在异议登记之日起十五日内起诉。否则，该异议登记失效，也就是说登记记载的权利人恢复了按照登记簿中记载的内容行使处分权。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

六、不动产物权预告登记的法律制度

《民法典》第221条规定：

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”

该条是《民法典》确立的关于不动产登记制度中预告登记的规定。所谓预告登记，是指为保全一项以将来不动产物权变动为目的的请求的不动产登记。我国原有的民事立法中在预告登记制度方面存在空白，“预告登记制度为德国民法学者在中世纪所创立”（引自梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由.物权编》）。虽然我国建设部《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售合同登记备案手续，但仅仅是部门规章，不产生登记请求权的物权效力，与物权法立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。

我国《民法典》设立的这一重要制度的内涵包括：

1、将预告登记制度的适用范围界定为：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”。在实践中，签订商品房预购或将预购商品房转让、以预购商品房或在建工程设定抵押，以及房屋联建等民事协议，都可以通过“约定”预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。

2、关于预告登记请求权的效力为：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，预告登记后，具有排斥后来的物权变动的效力，充分保障的预告登记权利人的合法权益。因此，在房屋交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权就具有了物权效力，即排他的效力，即使存在卖方一房二卖等违反预告登记载明的处分行为，均应当是无效的。

3、存在两种情形时，预告登记失效：即债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。

七、集体经济组织成员权益损害的司法救济的法律制度

《民法典》第265条规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。

农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销”

本条款是关于集体经济组织成员在合法权益受到侵害时享有的司法救济权的规定，这是原《物权法》中首次对集体经济组织成员的司法救济权作出的明确规定。

我国集体经济组织长期缺乏法律保护意识，并且，现行法律法规对集体经济组织的司法救济权规定不明确，从法律层面上对集体成员权益的保护还缺乏比较可操作的规范。比如，《村民委员会会组织法》虽然在第21条规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”，但对集体组织成员的司法救济途径却没有明确规定。

集体经济组织运行中较为严重的问题就是经营管理者缺乏来自于所有者的有效监督，导致某些集体经济组织财产实际上作为经营者、管理者事实上占有和支配的财产，因此，侵害集体和其他集体经济组织成员合法权益的情况时有发生。特别是近年来，一些地方的集体经济组织或村民委员会的负责人在涉及农村征地补偿、土地使用权流转方面，违反法定程序、民主议事程序，出售、出租集体资产，发包集体土地，侵吞土地补偿款等现象大量存在。

因此，《民法典》从有利于财产权保护的立场出发，直接赋予受侵害的集体成员获得司法救济的权利，使集体组织成员有权请求人民法院撤销侵害集体成员合法权益的决定，这对保护集体成员的合法权益是十分必要的。

八、业主对小区的建筑物区分所有权的法律制度

《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这就是所谓的“业主的建筑物区分所有权”。

实践中，开发商与业主之间就公用部分财产归属的纠纷屡见不鲜，而业主与物业公司之间的纠纷也有相当数量来自于小区财产归属的不明。对于小区会所、车库等公共设施的归属，开发商与业主之间常存在争议。而物业公司进驻后，开发商又将其占用的公共设施转移给物业公司，从而引发物业公司与业主之间的纠纷。

《民法典》的上述规定则是对小区公用部分的财产归属和管理权利进行了全面的界定，具体包括：

1、道路、绿地原则上归业主共有。根据《民法典》第274条的规定，对于小区中建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归该业主个人所有。

2、对于业主普遍关心的车位、车库归属问题。《民法典》第276条规定，在建设区划内的车位和车库应当首先满足业主的需要。就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。《民法典》第275条第一款规定，对于建设区划内，规划用于停放汽车的车位和车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠的方式约定，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传，且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。《民法典》第275条第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这主要是指事先并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不足使用，而占用业主共有的道路或者其他场地规划的车位，这些车位应当归属业主共有。

3、根据《民法典》第274条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。其他公共场所和公用设施应当包括除绿地、道路、物业服务用房外的，其他建设费用已分摊进入住房销售价格的部分财产，如人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备；以及除供水、电、气、暖公司所有的之外，接入小区的排水系统、配电房、天然气管道、暖气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等设施设备，也应当归业主共有。

对于业主共有财产的利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。严格的讲，这是对业主共有财产的利用。因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。另外，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有，如果在小区共有道路上停放汽车，并需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

4、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。《民法典》第281条规定：『建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布』

九、业主自主管理和选择物业管理人的法律制度 

《民法典》第284条规定：

“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”

本条是关于业主对建筑物及其附属设施的管理形式和业主对管理人的更换权、选择其他管理人权利的规定，这是原《物权法》对以前有关物业管理的重大突破。主要体现在：

1、按照该条规定，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。按照《物业管理条例》，在房地产开发过程中，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商首先要为业主选聘物业管理企业；业主大会成立后，虽然有权另行选聘物业公司，但从其表述来看，业主必须通过委托物业公司来管理小区事务，并没有明确规定业主有权自主管理。而《民法典》明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，这就意味着业主完全可以通过业主大会辞退开发商选聘的物业公司，同时不再另行选聘其他物业公司，而由业主自行管理小区财产。例如，小区业主完全可以约定，由各家业主组织清理小区卫生或者提供其他公共服务，这对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求的小区来说，显然极大减轻了业主的经济压力。在区分所有权人数众多时，可以构成一个管理人团体，管理并维持共同事务及共有部分。

2、业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。从已有的法规来看，物业服务只能由具有独立法人资格的物业企业来进行。但是，《民法典》明确规定业主“也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”，就是说业主不愿自行管理小区事务的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行。例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业公司。

所以，从《民法典》的规定来看，充分尊重小区物业服务需求不一的现实，尊重业主选择物业服务的自主权，这对缓和业主与物业公司之间的关系具有积极作用。

十、建造建筑物妨碍相邻通风采光认定标准的法律制度

《民法典》第293条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

该条是关于建筑物相邻关系中禁止妨碍相邻建筑物通风、采光和日照的规定。

现代社会人类群居杂处，相互之间的权利行使必有限制，因此，对不动产所有权具有公益上的限制与私益上的限制两种类型，前者是为了公共利益而施加的限制，后者是指为维护不动产权利人的基本生存利益而对相邻不动产权利人施加的限制，这就是所谓的不动产相邻关系，亦称“相邻权”。在相邻权关系中，只有在日照、采光或通风妨碍超出了必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损害赔偿的请求才能得到支持。但如何判断社会一般人的容忍程度，在过去的《民法通则》中没有明确。因此，《民法典》第293条明确以“国家有关工程建设标准”的内容设定为基本判断标准。建造建筑物违反国家有关工程标准时，视为超出了社会一般人的容忍程度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿。如果符合国家建设标准的，即使对邻近建筑物的通风、采光和日照造成一定程度的妨碍，也应当视为未超出容忍限度。

该条中“国家有关工程建设标准”，是指法律、法规或者规章中对工程建设中不得影响相邻建筑物的通风、采光和日照的规定。比如，1985年6月14日建设部颁布的《住宅建筑设计规范》第4.1.1条的规定：“每套住宅至少应有一间卧室或起居室能获得日照，个别受条件限制者除外。”第4.1.2条规定：直接采光房间的窗洞口面积与该房间地面面积之比（窗地比）不应小于以下规定：卧室、起居室、厨房获得日照的窗地面积按1：7的规定取值；厕所、卫生间、过厅按照1：10取值；楼梯间、走廊按照1：14取值。又如，1994年8月1日上海市人民政府颁布的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》第29条第1款规定：“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时；第32条规定：“医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；在市区旧区进行改建的，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。”

十一、共有权人对共有物处分规则的法律制度

《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”

该条是关于共有权人对于共有物处分和重大修缮、变更等处理行为规则法律制度的规定。

处分共有的动产或不动产，对各共有人的利益影响最大，因此，不可能像保管等保存行为一样，各共有人可以不经过其他共有人的同意而单独进行。大部分国家和地区的民法都规定，处分按份共有财产以多数按份共有人同意为标准。对于共同共有的财产，由于共同共有人之间都具有共同关系，共有人之间关系较为亲密，为了维持这种和谐的关系，世界各国和各地区的法律一般都规定处分共同共有财产，必须经全体共同共有人的同意。

从本条的规定可以看出，我国对处分共有物或对共有物进行重大修缮、变更性质或者用途的，没有采取两种标准，而是采取同一标准，即无论是处分共有物，还是对共有物作重大修缮的，除共有人之间另有约定外，都必须经过占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

十二、因共有财产产生的债权债务享有和分担原则的法律制度

《民法典》第307条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”

本条是关于因共有财产产生的债权债务各共有人如何享有权利和承担义务的规定，具体包括：

1、关于对外债权：根据该条规定，在共有人与对外第三人之间的关系上，无论是因按份共有财产还是共同共有财产被第三人损害而产生的损害赔偿请求权，各共有人都连带享有债权，这是为了充分保护各共有人的权利。因为，对于按份共有而言，虽然各共有人都有应有的财产份额，但该份额是抽象的，而不是具体的，各共有人所享有的份额不局限于共有财产的特定部份，而是抽象地存于共有财产的任何微小部分上，所以，因份额产生的债权，各共有人必须连带享有。而对于共同共有来说，根据《民法典》第299条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，所以，既然各共有人享有共同所有权，那么，因共有财产产生的债权，各共有人没有分别享有的道理，也应当共同享有。

2、关于对外债务：因共有的不动产或动产产生的债务，如共有牧业建筑物或其他设施、建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成第三人损害时，共有人对该损害赔偿的债务承担连带责任。如果法律规定各共有人分别承担责任，那么如果有的共有人没有充分赔偿能力，就会产生对受害人的权利保护不足的后果。因此，《民法典》作此规定是为了更充分地保护第三人的利益。

3、关于例外规定：该条还规定，法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务的除外。

4、关于内部关系处理：因共有的不动产或动产产生的债权债务，在共有人之间如何处理，首先要看共有人之间有没有这方面约定，有约定则按约定处理。无约定时，按份共有人按照份额享有债权、承担债务；对于共同共有人来说则应当共同享有债权、承担债务。

十三、共有财产约定不明推定为按份共有的法律制度

《民法典》第308条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”

该条是关于对共有财产没有约定或约定不明则推定为按份共有关系法律制度的规定，这个规定是《民法典》前的原《物权法》中新设立的共有物权法律制度，与以前的《民法通则》的规定不同。

1988年最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第88条规定：“对于共有财产，部分共有主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有”。但是，《民法典》则规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。之所以这样规定，是因为共同共有人之间都有某种法律认可的特殊的共同关系，如夫妻关系、家庭成员关系、继承关系等，除有明确约定为共同共有外，不是具有某种特殊共同关系的共有人之间不能形成共同共有，象朋友关系之间在没有约定共同共有权的情况下只能形成按份共有关系,而不能形成共同共有关系。

十四、按份共有人共有份额具体确定原则的法律制度

《民法典》第309条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”

本条是关于如何确定按份共有人份额的处理原则的法律制度规定。根据本条的规定，按份共有人份额的确定，首先要看按份共有人之间有无约定。有约定的按照约定处理，没有约定,或者约定不明确的,按照出资额比例确定财产份额。出资额占全部出资额的比例多少,其财产份额就是多少。如果出资额不能确定的，则视为份额均等。

十五、不动产和动产善意取得的法律制度

《民法典》第311条规定：

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

  （二）以合理的价格转让；

  （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”

第313条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外”

    以上条款是关于我国《民法典》中设立的善意取得法律制度的规定。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产（包括动产和不动产），如果其将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，受让人则依法即时取得对该财产的所有权和其他物权。

善意取得制度的目的在于保护第三人财产占有的公信力，保护交易安全，维护商品交易的正常秩序。传统的善意取得的财产仅仅限于动产，我国正处于向市场经济过度的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，在房屋预售过程中，大量存在“一房二卖”、“一房多卖”的情形，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，我国《民法典》将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度地保护善意第三人的利益，这是我国物权法律制度的一大特色。

      《民法典》第311条的善意取得制度规定，在满足一定的条件时，法律规则从原所有权人的优先保护倾斜向受让人即第三人的优先保护，即由受让人取得物的所有权，而原所有权人丧失物之所有权，也即善意的第三人优先取得物的所有权。但善意取得要满足几个构成要件：

第一，存在无权处分的情形。善意取得是无权处分法律后果的一种例外，因此例外的存在必须以原则性的事实发生为前提，可谓无原则也即无例外。

第二，受让人受让该不动产或动产时是善意的。“善意”是指受让人不知情，即不知道或没有理由知道无权处分情形的存在，而且善意发生的时间仅仅限于“受让时”。《民法典》第313条对此进一步明确规定，即“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外”。在司法实践中，受让人的受让是否善意首先是推定的，原所有权人对受让人是否具有善意负有证明责任，也就是说，如果原所有权人没有证据证明受让人知情或恶意的，那么就推定受让人为善意。

第三，以合理的价格有偿受让。“合理的价格”是指价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形，如果无处分权人将受他人保管的物无偿赠送给受让人，那么无论受让人是否善意，都不适用善意取得制度。

第四，已经登记或交付。不动产物权的善意取得，必须按照法律规定进行登记。比如，甲与乙共有一所房屋，但却错误登记为甲单独所有，后甲在乙不知情的情况下独自将该房屋出售给丙，那么在善意取得的适用中就要求甲与丙已经办理了变更登记手续，否则，即使丙已经支付了全部房款甚至已经搬进该房居住，丙也无法取得该房屋的所有权，乙在法律上仍有机会恢复自己作为共有人的权利状态。又如，夫妻双方婚后共同投资买了一套住房，房屋所有权登记在男方名下，但被男方在离婚前卖给第三人，并且已经办理完过户手续。按照《民法典》规定，男方的行为属于无权处分，但第三人仍可以获得房产的所有权，因为他对男方擅自卖房这一情况并不了解，而且他在买房时见房产登记确实在男方名下，手续无误，因而属于善意有偿取得。在房产已经交付的情况下，法律对此是予以保护的，所以，第三人可以放心地获得这套房子。同时，根据《民法典》规定，女方作为原所有权人有权向男方请求赔偿损失。

在动产的善意取得中则要求“交付”完成，即在出卖人或无处分权人与受让人之间已经转移了占有。

十六、遗失物和盗赃物不适用善意取得的法律制度

《民法典》第312条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿”

该条是关于遗失物所有权归属的规定。根据这一规定，遗失物的所有权人在任何情况下均可主张返还所有物，而第三人不得援用善意取得进行抗辩。买受人只能在特殊买卖情形下（通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得）向原所有权人主张费用偿还请求权。因此，我国《民法典》倾向于对遗失物所有权人利益的保护，拾得遗失物不能成为动产所有权取得的原因，在任何情况下占有遗失物都是一种非法的侵权行为，遗失物所有权人在向占有人追索遗失物遭到拒绝时，可以提起侵权之诉，要求返还原物。

关于盗赃物是否适用善意取得的问题，《民法典》并没有明确规定对于盗赃物是否适用善意取得。我国立法机关主张：“之所以不规定赃物的善意取得，立法考虑是，对被盗、被抢的财物，所有权人主要通过司法机关依照《刑法》、《刑事诉讼法》、《治安管理处罚法》等有关法律的规定追缴后退回（引自全国人大常委会关于《民法典》的立法说明）。那么，根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部1965年12月1日《关于没收和处理赃款赃物若干问题的暂行规定》第三条，关于“检察院、公安机关依法移送人民法院判处案件的赃款赃物，应该随案移送，由人民法院在判决时一并作出决定”的规定，人民法院对需要追缴的赃款赃物，通过判决予以追缴符合法律规定的原则。赃款赃物的追缴并不限于犯罪分子本人，对犯罪分子转移、隐匿、抵债的，均应顺着赃款赃物的流向，一追到底，即使是享有债权的人善意取得的赃款，也应追缴。但是，1996年12月16日最高人民法院颁布的《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，关于赃物的规定中有所松动，该解释第11条规定：“行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、货款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴”。1997年1月9日公安部颁布《关于办理利用经济合同诈骗案件有关问题的通知》规定：“行为人将诈骗财物已用于归还债务、货款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。被害人因此遭受损失的，可依法提起附带民事诉讼解决。”

十七、权利人应当支付遗失物保管费用和履行悬赏承诺的法律制度

《民法典》第317条规定：

“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务”

该条是关于权利人在领取遗失物时应当支付保管费用或兑现悬赏承诺，以及在特定的条件下拾得人无权请求支付保管费用、无权请求权利人按照承诺履行义务的规定。

在制定原《物权法》过程中，就拾得人是否有权要求失主向其支付报酬，存在很大的争论。一种观点认为，从弘扬拾金不昧的精神文明和正确树立社会主义荣辱观的角度来看，应否定此种报酬请求权。另一种观点认为，为了能够更好地鼓励人们在拾得遗失物后将其迅速返还给失主，完全有必要确立一定的物质激励机制；另外，对于许多对失主具有价值的物品，例如特定的纪念物、书稿、身份证、护照等证件，报酬请求权制度的存在能促使拾得人将这些物品尽快返还给失主。

大陆法系许多国家和地区的立法均规定了拾得人的报酬请求权。例如，《德国民法典》第971条第1款规定：“拾得人可以向受领权人请求赏钱。拾得人的赏钱，在物的价值不超过五百欧元时，为物价值的5%，超过五百欧元时为超过的价值3%，在动物的情况下为3%”。《俄罗斯联邦民法典》第229条第2款规定：“捡拾人有权要求有权领受拾得物的人付给数额为拾得物价值20％以下的报酬。如果拾得物仅对有权领受的人有价值，则报酬的数额与该人协商决定”。我国台湾地区《民法》第805条规定：“拾得人对于所有人，得请求其物3/10之报酬”。

考虑到我国国情和几千年来形成的传统文化，《民法典》没有承认拾得人在任何情况下都具有报酬请求权，但是，对于拾得人在保管遗失物的过程中所支付的费用，拾得人有权要求失主予以偿还，所有权人等权利人通过悬赏广告寻找遗失物的情形下，领取遗失物时应当按照承诺履行义务，按照承诺支付酬金。这样规定的理由在于：拾得人或者保管遗失物的机关对遗失物处于无因管理人的地位，依据无因管理法律关系，管理人有权要求偿还其所支付的费用以及赔偿所遭受的损失。但是，如果拾得人侵占遗失物时，那么依据《民法典》本条的规定，其无权请求遗失物的保管等必要费用，也无权要求兑现悬赏承诺。

十八、逾期认领遗失物、漂流物、埋藏或隐藏物不能取得所有权的法律制度

《民法典》第318条规定：“遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有”

第319条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定”

该条是关于遗失物、漂流物、埋藏物或者隐藏物经发布招领公告后逾期不被领取时其权利归属法律制度的规定，应当作以下理解：

1、须发布公告通知失主领取。对于遗失物，无论是拾得人还是保管人，如果能够直接通知失主的，应当及时通知。不能直接通知的，应当及时发布招领公告。对于招领公告的形式，应当理解为通过电台、电视台、报刊、杂志、互联网及单位公告栏等形式均可。但如果未经公告通知权利人这一程序的，遗失物所有权不发生转移或改变的后果。

2、须经过一年无人认领。该一年期间的性质属于除斥期间，也就是不变期间，不发生中止、中断和延长的后果。但是，如果遗失物是与失主的身份和生活密切相关的物品，如身份证、工作证、户口本、护照、相片等，则应当考虑从实际出发，将遗失物归还失主，但失主应当向保管人支付相关的保管费用。

3、须归属国家所有。遗失物的保管人通过发布招领公告的方式履行相应的告知义务后，遗失物是归拾得人所有还是归国家所有，立法体例不同则规定不同。对于采信“遗失物取得所有权主义”的国家和地区，包括德国、法国、日本、瑞士和我国台湾地区都在法律中规定，拾得人在履行相应的告知义务后，即可取得遗失物所有权。而我国的《民法典》采纳“遗失物不能取得所有权主义”，规定具备一定条件后，遗失物归国家所有，而非归拾得人或保管人所有。

十九、土地承包期届满可继续承包的法律制度

《民法典》第332条规定：

“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照农村土地承包的法律规定继续承包”

该条将《农村土地承包法》规定的土地承包期限纳入《民法典》，使土地承包经营期限法定化的同时，更明确地规定土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。

《物权法（草案）》第六次审议稿第126条和《农村土地承包法》规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。在审议时，有人提出，农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度，为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，让农民吃“定心丸”，应当增加土地承包期限届满可以继续承包的规定。全国人大法律委员会经研究，在本条中增加一款：“前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。据此，只要土地承包经营权人没有明确表示不愿意继续承包，其就享有在原土地承包经营权合同期限届满时继续承包土地的权利。

二十、建设用地使用权期满处理原则的法律制度

《民法典》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”

本条是关于建设用地使用权期满处理原则的规定，分为住宅用地续期和非住宅用地续期两种情况。

我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。现行有效的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”；第41条规定：“土地使用权期限届满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地出让金，并办理登记”。《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准……..”。

在原《物权法》研究过程中，普遍认为上述现行法律法规建立的土地使用权期间届满续期制度，以及地上建筑物的处理原则存在不合理，应当在物权立法中加以解决。因此，在综合各种意见的前提下，《民法典》沿用了现行法律关于建设用地使用权期间届满可续期的原则性规定，并作突破性规定：即对住宅建设用地使用权的续期规定为“自动续期”，无须进行续期申请；但是，对于住宅建设用地使用权自动续期后，续期的期限多长？双方是否应当按现行法律规定签订出让合同并交纳出让金？《民法典》没有作出具体规定，留待以后的法律或行政法规规定。

而对于非住宅用地使用权的续期规定为“依照法律规定办理”，即根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，应当在使用期限届满前一年提出申请。根据现行法律规定，应当重新签订建设用地使用权出让合同，并依照规定支付土地出让金。但是，对于出让金的支付标准，是按签订出让合同的标准确定，还是按原合同约定的标准确定，法律、法规并没有作出明确规定，尚需在今后立法中加以研究。

另外，根据《民法典》的本条规定，对住宅建设用地使用权期间届满的，不涉及地上房屋及其他不动产的归属。而对于非住宅建设用地使用权期间届满后该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、法规的规定办理。但是，根据现行法律、法规所规定的处理原则，如果建设用地使用期满被收回时，地上建筑物、构筑物及附属设施无偿由国家取得，因此，该处理原则在实践中争议较大，不排除将来会通过立法进行修订的可能。

二十一、居住权的法律制度

《民法典》第366条规定：

“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”

第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”

《民法典》增加规定了居住权的法律制度。《民法典》明确规定，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

二十二、地役权的法律制度

《民法典》第156条规定：

“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地”

这是关于《民法典》物权编在“用益物权”中确立的地役权法律制度的规定。在2008年原《物权法》出台前，我国法律法规中没有地役权的概念，仅在《民法通则》中规定了相邻关系。原《物权法》和《民法典》第十五章对“地役权”物权制度作出规定，确立地役权法律制度。

“地役权”是新规定的概念，是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入。又如，甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元，这就是形成了地役权关系。如果两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷，对此纠纷，甲对乙的土地不享有地役权。

地役权一般涉及两块土地，且这两块土地分别属于两个所有权人或使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务，需要役使他人土地的地块称为需役地，供他人役使的地块称为供役地。提供土地的使用权人或所有权人称为地役权人，向他人提供土地的所有权人或使用权人称为地役人。

地役权与前面“所有权编”中设定的“相邻关系”（如通风、通水、通行、采光、日照）是具有联系的概念。法定的地役权就是相邻权，而地役权是指约定的地役权，两者有所重叠或交叉，但两者有很大的区别，表现在：

1、法律性质不同。相邻关系不属于一项独立的民事权利，而是属于所有权的内容，它是基于所有权内容而产生的效力扩张和限制。但地役权则是一项独立的权利，是一项独立的用益物权，属于他物权的范畴。

2、产生的依据不同。法律性相邻关系是基于法律的直接规定，属于法定的权利，而地役权是基于双方当事人的合同约定产生的，属于约定的权利。

3、相邻关系以不动产的相邻作为条件，但地役权中需役地和供役地不以相邻为条件。

4、有偿或无偿不同。相邻关系是基于其所有权内容而产生效力的当然扩张，所以在行使权利时只要不造成相邻人的损失，通常为无偿。但地役权即可以有偿也可以无偿，但大都是有偿的。

5、对第三人的对抗性不同。相邻关系具有对抗第三人的天然属性，而地役权则因其源自于当事人的约定，《民法典》第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”，所以，地役权只有经登记公示后才能取得对抗第三人的效力。

6、受到损害后的救济请求不同。相邻关系在受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应当提起所有权的行使受到妨碍的排除妨碍之诉。但地役权在受到侵害后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。

7、客体不同。相邻关系的客体包括土地和建筑物，但由于我国严格实行“土地使用权主体与房屋所有权主体一致”的原则，地役权的客体一般仅指土地，不包括建筑物。

另外，根据《民法典》第377的规定，“地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限”；第381条等条款规定，地役权不得单独转让，也不能单独抵押。

二十三、动产浮动抵押的法律制度

《民法典》第396条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿”

该条款是关于动产浮动抵押法律制度的规定。所谓浮动抵押，是指企业以其包括现在和将来的可以取得的全部资产为标的设定抵押的一项新型担保制度。通常来说，浮动抵押的标的物范围很广，不仅涵盖了企业的有形资产和现有资产，还将企业的无形资产（如商誉、商业秘密、商标权、专利权等）和将来取得的财产囊括其中，使设押财产大大扩展。这显然大大增强了企业的融资能力，使企业可能获得更多的资本，得以进一步发展。浮动抵押制度也能够使一些现有资本不大但预期收入可观的企业，有机会获得融资抵押担保。因此，设定浮动抵押制度有其积极意义。但是，浮动抵押也有其弊端所在。浮动抵押在担保事由确定或抵押权实现前，提供担保的财产处于浮动状态，继续流动，各项财产不受担保权的支配。浮动抵押的债权人虽然享有担保权，但是，在债务人履行期满不能清偿债务时，其担保权能否实现存在很在的风险。例如，在债权届期之前企业财产急剧减少，企业经营状况严重恶化，必将影响浮动抵押权的实现，甚至使抵押权人设定担保权的目的落空。

对于动产浮动抵押这种利弊兼具的特殊担保形式，我国借鉴发达国家的经验创设该制度，是我国《民法典》的一项重大举措。但是，我国《民法典》中的动产浮动抵押制度与发达国家通行的浮动抵押制度相比，具有明显的区别：一是我国的动产浮动抵押制度将设定人的范围扩及一切企业，包括公司企业、非公司企业、合伙企业、个体企业，和个体工商户、农业生产经营者；二是仅仅规定动产可以设定浮动抵押，而将不动产、知识产权和债权等财产排除在浮动抵押标的物范围之外。

二十四、不动产抵押权自登记时设立的法律制度

《民法典》第402条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

该条是关于不动产物权抵押登记及其效力的规定。我国《民法典》对不动产物权抵押登记采取的是登记成立主义，依照登记成立主义，不动产物权抵押权未经登记，不生效力。依据《民法典》原理，我国法律确立对不动产物权变动的原因和结果进行区分的原则。

抵押合同属于原因行为，该行为是否生效应当根据所抵押的财产是否属于禁止抵押的情形，以及是否违反《民法典》关于无效合同的规定来判断，而不能以抵押权是否登记为标准进行判断。至于抵押权能否设立和生效，则取决于是否存在处分行为即登记。也就是说，在设定不动产和不动产物权抵押权时，抵押合同是否生效与抵押权是否生效没有必然联系。抵押合同签订且生效后，若抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记的，则当事人可以请求法院判决抵押人补办抵押登记，或者判决抵押人承担违约责任或损害赔偿责任。

因此，本条的规定与《担保法》第41条的规定完全不同。《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效”，这个规定实际上将物权变动的原因行为与结果行为相混淆，违背了物权法原理。《民法典》的上述规定纠正了《担保法》第41条的不当之处，将“建筑物、其他地上附着物、正在建造的建筑物和建设有地使用权、土地承包经营权”的抵押登记作为抵押权的成立条件，而不是抵押合同的生效条件。

二十五、动产抵押权自抵押合同生效时设立及登记对抗的法律制度

《民法典》第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。

该条是关于动产物权抵押权设立及登记对抗第三人法律制度的规定。根据以上规定，我国动产抵押权的登记模式采用“合同生效设立—登记对抗主义”，也就是说，设定动产抵押权时，抵押权自抵押合同生效时即设立，但除了当事人的书面合意外，还需履行法定登记手续，才能对抗第三人。我国《海商法》、《民用航空法》也都采用登记对抗主义，我国台湾省的动产抵押也是采取这种模式。该种登记模式的最大优点是具有公示性，第三人可以通过查阅动产抵押登记簿了解交易动态，但缺点在于容易暴露当事人的经济状态。

二十六、抵押权须在主债务诉讼时效期间行使的法律制度

《民法典》第419条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。

该条是关于抵押权的行使时效期间法律制度的规定。该条规定是对《担保法》没有明确抵押权行使期限的完善，并对最高法院司法解释中规定的抵押权行使期限的纠正。《担保法》第52条 规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，但是《担保法》并没有明确规定抵押权的行使期限。而最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条第2款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”，显然，《民法典》的上述规定纠正了上述司法解释规定的抵押权行使期限，改为与主债权的诉讼时效同期间行使。《民法典》在本条规定，如果抵押权人在主债权诉讼时效期间内不行使抵押权，则该权利不受人民法院的保护。如果主债权诉讼时效一直没有届满，则抵押权一直存续而不消灭。

另外，对于当事人约定或者登记部门要求登记的抵押权存续期间应当不能影响抵押权的存续。因为，根据《民法典》的物权理论，物权法定原则决定了当事人不能在《民法典》之外设定物权，也不能以《民法典》之外的方式消灭物权，并且，《民法典》没有规定抵押权可以因当事人的约定期间或登记时间强制登记的期间作为存续或消灭期间。因此，当事人约定的或者登记部门要求登记的抵押权存续期间，对抵押权的存续不应当具有法律约束力。对此，2000年9月29日，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条第1款也规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”

二十七、扩大留置权适用范围的法律制度

《民法典》第447条规定：

“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产”

该条款是关于担保物权中“留置权”可留置的财产内容及范围的规定。所谓留置权，属于法定的担保物权，是指债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，将该财产留置，并就该财产变卖，以获得优先受偿的权利。《民法通则》第89条第 (四)项规定：“按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还”。《担保法》第84条对留置权的适用范围作了限定：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权”，即留置权只产生于保管、运输、加工承揽合同关系，而不适用于其他法律关系。因此，《民法典》扩大了留置权的适用范围，留置权的适用不再局限于合同的范围内，而扩大到所有不履行到期债务的情形，即可以基于合同之债，也可以基于不当得利、无因管理或侵权之债。

二十八、对留置权限制行使的法律制度

《民法典》第448条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”。

第449条规定：“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置”。

以上条款是对留置权行使进行严格限制的规定。所谓“留置的动产与债权属于同一法律关系”，是指债权人占有动产是基于与其债权发生的同一法律关系发生，比如保管合同、运输合同、加工承揽合同。但是，在侵权之债、无因管理、不当得利之债中，也会发生此种条件，比如我检了你遗失的物品，你承诺给予一定的报酬，但却在领取遗失物时不给报酬和管理费，则我可以留置该物品，这也符合留置权的成立要件。这就是说，留置权的成立应当符合留置的动产与债权属于同一法律关系的条件。这实际上是对债权人可以进行留置的动产范围作了严格的限制，其目的是为了防止债权人任意留置所占有的债务人的动产迫使债务人清偿其他债务，避免损害交易安全、违反公正原则的行为发生。

但是，《民法典》第448条同时规定了同属一种法律关系的例外情况，即在债权债务人均为企业的情况下，债权人留置的动产，即商事留置权不必与债权属于同一种律关系。这里的企业应当是指公司以及非公司的合伙企业等，个体工商户、承包经营户、个人合伙则不能认定为企业。

另外，留置权扩大后，虽然有利于督促债务人履行债务，加强对债权人利益的保护，但也可可避免地会出现一些因留置权的行使而损害社会公共利益或他人利益的情形。因此，为了有效预防此种不利后果的出现，《民法典》在第449条明确规定了不得留置的情形，即法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。例如，《海关法》第三十七条规定：“海关监管的货物，未经海关许可，不得开拆、提取、抵押、质押、留置”，又如，形武器、弹药等禁止流通物当然不能留置。再如，最高人民法院《关于担保法司法解释》第107条规定：“当事人在合同中约定排除留置权，债务履行期届满，债权人行使留置权的，人民法院不予支持”，这说明法律、司法解释完全支持关于当事人不得留置情形的约定。

二十九、留置权与其他担保物权实现顺序的法律制度

《民法典》第456条规定：“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿”。

该条是关于对留置权与其他担保物权竞合时的实现顺序的规定。在同一标的物上存在两个以上同种或不同种类的担保物权时，构成担保物权的竞合。在《担保法》中并没有规定担保物权的竞合问题，因此导致在实践中产生不少的问题。因此，《民法典》在本条中规定了留置权与抵押权、质权的竞合处理原则。

根据该条规定，同一财产抵押权与留置权并存，或质权与留置权并存时，留置权优先于抵押权或质权。比如，质权人将质物交由第三人保管，保管人在具备留置权条件的情况下取得留置权，这时，保管人的留置权优先于质权。但是，《民法典》并没有就留置权与优先权的竞合处理问题作出规定。我国法律规定的优先权主要有船舶优先权和民用航空器优先权。船舶优先权包括船员工资等劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求，在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求、船舶及港口规费的缴付请求，海难救助款项的给付请求，船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求等。《海商法》第25条规定：“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿”，因此，留置权不具有对抗优先权的效力。

三十、 占有权的法律制度

《民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”

该条是关于占有的一般调整原则和方法的规定。《民法典》专门设定了“占有”物权法律制度。《民法典》对所谓“占有”的概念并没有明确。但一般来说，占有是指“占有人对不动产或动产的实际控制”（《物权法草案第五次审议稿》），包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。占有体现在社会经济生活的各个方面，如基于经营、承包、土地使用、质押、留置等，产生“他物权”意义上的占有；基于保管合同、租赁合同、加工承揽合同等，产生保管人、承租人等债权意义上的占有；还有基于亲权关系、监护关系、夫妻关系等产生的占有；以及无因管理产生的占有。

我国《民法典》充分借鉴了大陆法系国家的占有制度，将财产归属与财产利用进行区别，由此确立了“占有”物权制度，与“所有权”、“他物权”一起构成“三权鼎立”的物权制度。占有制度的确立是立法中最具特色的部分之一，极具前瞻性和建设性。

占有制度的确立可以实现对占有物和占有人的保护功能。对动产而言，在没有相反证据证明的情况下，应当推定占有人对占有物具有有权占有的权利而加以保护。对于不动产而言，虽然必须以登记作为物权变动的必要条件，但在没有进行不动产物权登记的情况下，也应当注意保护占有人（即买受人）的合法权益。例如在房屋买卖合同关系中，出卖人已将房屋交付给买受人，在不违反国家强制性规定的前提下，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，应当予以保护。

三十一、占有人对占有物被侵占的保护请求权法律制度

《民法典》第四百六十二条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”

该条是关于占有人对占有物保护请求权的规定。根据占有受侵害的情形不同，分别发生占有物返还请求权、占有妨害去除请求权（即排除妨害）、占有妨害防止请求权（即消除危险）、损害赔偿请求权。根据该条的规定，占有人返还原物的请求权，可因自侵占事实发生之日起一年内未行使而消灭，该一年期间应当理解为“除斥期间”，不得延长、中断或中止。但是，对于其他请求权包括占有妨害去除请求权（即排除妨害）、占有妨害防止请求权（即消除危险）、损害赔偿请求权则不适用“一年”除斥期间。

以上是笔者认为我国《民法典》所设立的比较重要的31个物权法律制度，作简单的解析。

                                          2022年10月9日

主要参考资料：   

1、《民法典》、《担保法》、《民法通则》、《海关法》、《民用航空法》、《海商法》、《村民委员会组织法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》、《城市房地产管理法》、公安部《关于办理利用经济合同诈骗案件有关问题的通知》、《物业管理条例》、建设部《城市房地产预售管理办法》等。

  2、《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社

  3、《中国物权法草案建议稿》，梁慧星，社会科学文献出版社

  4、《物权法研究》，王利明，中国人民大学出版社

  5、《论物权法》，孙宪忠，法律出版社

  6、《中国民法典草案建议稿附理由.物权编》,法律出版社

  7、《物权法系列解读》，中国网