只要离开了土地，就没办法生存

那位友好的大马总理、碧桂园的老朋友，终于还是出事儿了。一个政局陡变导致的蝴蝶效应，已席卷来自中国的这家数万人的地产公司。

5月17日，香港港丽酒店低座大堂，300名股东参加碧桂园2018年股东大会。

63岁的掌门人杨国强亲自出席。一条红领带，在高管中间格外醒目。

“我们用最便宜的价钱买房，你只收回成本，这样我们即刻磅水（出钱买）。”第一个提问直奔“森林城市”。

杨国强当即同意，就算亏一点都没关系：

我会安排一架飞机，从这里出发，到当地降落，不用经过新加披了。

这个拥有几万雇员的地产巨富，从来没有像今天这样着急把房子卖出去。

今年1月份，杨国强曾表示今后要用80%的精力做现代农业，地产业务悉数交棒给他的总裁莫斌。

但“森林城市”显然不在此列。这个力排众议的项目仍然是杨国强一手掌控。作为碧桂园最大的海外豪赌，森林城市倾注了他太多的心血。

如今，“森林城市”远离2016年的喧嚣，进入了冬眠期。重启之日，或是杨国强押上整个碧桂园之时。

2018年谷歌卫星图鸟瞰“森林城市”，大部分区域未建，这还只是规划中的四个人工岛中的一个，其余三个还是海水。

一

2016年1月初，马来西亚新山机场，斜阳余晖。

一位六旬老人走出机舱，对接机人一挥手，“走，去森林城市”。

汽车立刻启动，老人开始批评接机人，不应该将酒店选在“金海湾”旁边，那里离“森林城市”有30分钟车程，而最近的酒店是15分钟。

金海湾，是碧桂园2013年在马来西亚开发的住宅项目。“森林城市”，则是碧桂园在吸取了“金海湾”的经验教训后，打造的一个数十倍”金海湾“规模的超级大盘。也有人说，这是世界第一大盘。

这位老人，就是杨国强。

“这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城”。杨国强在多个场合强调，“森林城市”就是他的梦想。

而现在，这个梦想正蒙阴影。

据财新网报道，5月28日，马来西亚新总理马哈蒂尔在出席一场新闻发布会时表示，马来西亚将退出新马高铁项目。马哈蒂尔自竞选时便表态反对新马高铁，认为其开支过大。马哈蒂尔表示，这是最终决定，将与新加坡政府协商赔偿金额。

新马高铁是连接新加坡与马来西亚的大动脉，关系到“森林城市”的未来，项目停建，对“森林城市”是一次灾难性的打击。

此外，马来西亚警方针对前总理纳吉布的搜查行动也未停止，5月17日晚上在他的高级公寓，带走了72箱现金与金饰，以及284箱名牌包，可能价值数千万令吉（1令吉约合1.6元人民币）。

在媒体评价里，除了总理身份，纳吉布是碧桂园“森林城市”在马来西亚的最强拥趸。

在纳吉布任内，他宣布“森林城市”成为免税区。投资“森林城市”支柱产业享有部分企业所得税的减免，并且对这些企业没有外国人持股比例方面的要求。

如今这些优惠政策，包括住宅买家最为看重的永久产权，都被打上一个大大的问号。5月10日，马来西亚变天，92岁的前总理马哈蒂尔领导的反对党阵营击败纳吉布赢得大选。

对杨国强和碧桂园来讲，这是一个坏消息。

与纳吉布恰恰相反，马哈蒂尔是“森林城市”的坚决反对者。早在2017年初，他就在博客上撰文指责“森林城市”，称其为“外国飞地”，“大片最宝贵的土地现在将由外国人拥有和占据”，“它们实际上将成为外国土地。”

马来西亚前副总理穆希丁•雅辛也跟着警告，中国投资者会挤占当地企业的机会，打破马来人的饭碗。

新总理上任没几天，纳吉布就被调查。在评论看来，可以预见的是，拥有总理身份的马哈蒂尔针对“森林城市”的指责，不会是说说而已，变为实际行动，恐怕只是时间问题。

不过，马哈蒂尔是一个成熟的政治家，他之前指责“森林城市”，是担心该项目聚焦房产业，引发大量外国人炒房，而不能拉动马来西亚的实业发展。马哈蒂尔前段时间会见中国驻马来西亚大使，并接受新华社采访时表示将继续推进中马合作。如果森林城市能够创造就业机会，促进经济发展，马哈蒂尔自然也乐于接受。

马哈蒂尔担心的外国人炒房，已经有人帮他解决了。

2017年4月5日，碧桂园集团副总裁朱剑敏在接受香港媒体采访时称，“森林城市”已经完全停止在中国内地的销售计划。

业内普遍认为，这是外汇管制收紧的原因。

“森林城市”于2015年12月18日开放，据朱剑敏透露，2016年“森林城市”实现销售额180亿元，国内客户占比达到70%。

国内销售来源的掐断，“森林城市”就如缺油的汽车停止了奔跑的势头。

2017年初，碧桂园营销中心销售管理部总经理梁晓珊表示，未来三年，在海外市场碧桂园要完成1000亿元以上的业绩规模，算下来平均每年333亿元，“森林城市”要占大头。

2017年碧桂园销售额5508亿元，超越万科、恒大，戴上“宇宙第一房企”的桂冠，却对寄予厚望的“森林城市”销售业绩只字不提。

翻遍碧桂园2017年年报，仅有4处提到“森林城市”，而在2016年年报，这个数字是21处。显然，碧桂园在刻意淡化“森林城市”的印记。

据路透社报道，2017年前6月“森林城市”的销售额为60亿元，全年销售目标为80亿元，仅占2017年销售额的1.5%乃至更低，远低于2016年的5.83%。

杨国强难掩失望之情，2017年3月23日在香港业绩会上表示，马来西亚“森林城市”项目销售贡献占公司总量“微不足道”。

开始陆续有业主退房。不少国内买家是为了投资，由于国家外汇监管政策变化，国内买家减少，房价很难起来了。也有业主担心，“森林城市”投资规模巨大，后续配套设施建设可能会受影响。

“没有销售，一切为零”，这是杨国强的商业准则。“森林城市”采取以销定产的策略，销售跟不上，各种建设就只能停滞不前。

有消息称，森林城市项目的建设始终在推进，目前已经有住宅、酒店、建筑工业化产业园、健康中心、国际学校免税店等等设施建设完成。不过碧桂园2017年年报显示，“森林城市”在建工程只有一座酒店。

碧桂园方面表示，马来西亚在保障房产权益方面有非常完善的法律制度。所有业主的合法权益均受到马来西亚法律的保护。政府的换届并不会改变这个事实。此外，森林城市受到1966年房屋开发法案（HDA）管辖，所有房产物业等的交付将严格遵守法案的规定及准则。企业正常运营，森林城市也将继续遵守买卖合同协议的所有规定及准则按时交楼。

有媒体从碧桂园方面了解到，目前“森林城市”退房率不足1%，退房扣取的违约金将按照合同执行。

马哈蒂尔指责“森林城市”是“外国飞地”，讽刺的是，它也可能是碧桂园的“海外飞地”。

在所有的马来西亚中资项目中，“森林城市”体量之大鹤立鸡群。

二

“森林城市”位于马来西亚柔佛州新山市，占地面积13.86平方公里，半个澳门大小，可以容纳几十万人口，开发周期长达20-30年。官方宣传定位为“全球未来绿色智慧城市的典范”，总投资将达到约1000亿美元。

这已经超越了楼盘的定义，而是一座城市了。

碧桂园在马来西亚的海外大冒险，几乎遭到所有管理层反对，只有杨国强志在必得。他对于柔佛州的喜欢，起源于第一眼看到“森林城市”项目周边环境时，就觉着，“这里很好”。

我有时靠直觉做决策。

杨国强在接受《财经》采访如是说。

不过他得靠理性说服管理层。由于划在依斯干达特区A区，且毗邻新加坡，新山市被视为马来西亚的深圳，就如当年香港对深圳的投资促成了后者的腾飞，中国的投资者也看好新加坡对新山市的助力。

“森林城市”位于新山市最南端，离北边市中心约1小时车程。之前这里是一片海水，与新加坡仅一桥之隔，2012年杨国强看中这片区域，发起填海工程新造了一片陆地。

这也符合他的行事风格，杨国强总是能在城郊找到一块谁也不看好的土地，从无到有建成一个配套齐全的大盘卖出去。

对碧桂园而言，“森林城市”还肩负至关重要的境外战略开拓任务。

按前期规划，“森林城市”占地约3万亩，约合20平方公里；综合容积率为4，可开发建筑面积达8000万平方米；每平方米售价约2万元，可实现收入1.5万亿元；

杨国强希望，一旦“森林城市”成功，就把这个模式复制到全世界每个国家，届时国外收入与国内收入比达到1:1。

这缘于强烈的危机感，他判断当前中国房地产市场供大于求，毛利率下降，境外业务才是光明大道。

除了商业上的考虑，民企在中国地位不稳也是杨国强的的担忧。

在中国这块大地上，民企不同于国企，永远要记住。

为了说服碧桂园前CFO吴建斌支持杨国强的海外战略，碧桂园总裁莫斌在办公室与他长聊，终于让国企出身的吴建斌明白了这个道理。

吴建斌是“森林城市”的反对者。在他看来，马来西亚是个卖石油的国家，近年因为石油价格不断下跌，导致汇率下跌，经济处于艰难期。在这么一个国家投资本来风险就比较大，还预想卖万亿元以上的销售额，无异于痴人说梦。

他没有说出来，而是从财务专业的角度分析，投资者买公司股票，境外银行把钱借给碧桂园，是因为碧桂园的中国地产业务。如果境外业务投资占比大，投资者会不高兴的。

对于吴建斌的反对，杨国强只是淡淡的说了一下：

吴总刚来公司，对情况还不太了解。

建“森林城市”，还带有强烈的杨国强个人梦想色彩。

“我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳……”杨国强曾经多次充满诗情画意地描绘他梦想中的城市。他十分怀念少年时田园牧歌式的生活环境，对目前车辆威胁行人安全、交通拥堵、污染不断的城市感到失望。他认为“这是最美好的世界，也是最糟糕的世界”。

杨国强已经按照这个理念设计建造了碧桂园的新总部大楼，但只有“森林城市”这么大的体量，才能最大程度上实现他的梦想。

“森林城市”几乎倾注了他的全部心血。据吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中透露，从2015年1月开始，杨国强把自己当成““森林城市””总指挥，披甲上阵，投入了一半以上精力，调动了内外全部财力、物力和人力， 以攻克“头号项目”为己任，运筹帷幄。这是““森林城市”” 推进过程中最为革命性、颠覆性的一段日子，每件事都用超常规做法去面对，足以大书特书一笔。

碧桂园2016年年报显示，杨国强8次亲自修改“森林城市”样板房，追求极致的海景、最大的面宽、最合理的布置和最方便的动线。

为了将“森林城市”的房子卖出去，2016年碧桂园为“森林城市”支出了近20亿元的营销费用，是地产营销史上最大规模的宣传。杨国强还发动所有的碧桂园员工进行全民营销。

然而，杨国强动用所有资源，打的这一场歼灭战，都因外汇管制嘎然而止。反对者马哈蒂尔的上台，更是为“森林城市”的未来蒙上了一层阴影。

森林城市”的均价是新山市中心两倍左右

三

有人说，杨国强运气不好，凑巧碰上马来西亚60年一遇的政治变天。

这不过是必然中的偶然。一个项目的命运，既要靠创始人和身居其中的员工的奋斗，也要看一看历史的进程。

在国内，杨国强主要考虑商业要素，跨境作战，又是填海造城，政治、文化、民族、自然环境等等影响往往大于商业，而这些是杨国强无法掌控的。

“森林城市”主打宣传语是“新加坡旁”，而第一个跳出来反对它的就是新加坡人，理由是影响自然环境。

项目经过了2014年6月至2015年1月的长期停工，或许就是新加坡给到马来西亚一定的压力。

“如果按照20平方公里来报的话，可能影响洋流的水流水速等指标，从而导致对新加坡的水文环境有所影响。所以我们主动减少了几平方公里的规划，最后真正通过环评的是13.86平方公里。”碧桂园执行董事、副总裁苏柏垣说。

新加坡外交部发言人表示，“我们已经收到马来西亚关于“森林城市”的环境评估报告，并密切研究有关报告。我们将会与马国合作，处理任何可能对新加坡造成的跨境影响。

“森林城市”押宝伊斯干达特区成为第二个深圳，恐怕也很难成立。自2006年启动，临近新加坡的伊斯干达特区发展12年了，发展远不如预期。

香港与深圳同文同种，新加坡与新山市虽然都带一个“新”字，但一边是华人，一边是马来人，民族不同，国家也不同。曾经，新加坡是马来西亚一员，但就是因为民族问题，1965年新加坡被迫“独立”，这是当年李光耀认为最失败的一件事，但没有想到，甩开马来西亚单干，新加坡反而发展得越来越好，如今已是第一世界，马来西亚还在第三世界徘徊。

新加坡靠近新山市的一端，都是工业区、农场与军营，“森林城市”对岸的大士（Tuas）是新加坡唯一的重工业区，石油化工厂林立。两者的关系可见一斑。

另外，中国是集全国之力发展深圳，马来西亚是联邦制国家，只有柔佛州着急伊斯干达特区的发展，能够投入的资源有限。

把伊斯干达特区比作当年的深圳，更多是一厢情愿的成分。

但是资本永远是逐利的，“当利润达到10%时,便有人蠢蠢欲动;当利润达到50%的时候,有人敢于铤而走险。”柔佛州还没有发达，房地产业就开始沸腾，包括碧桂园在内的中国房产商蜂拥而至。

根据马来西亚投资发展局的数据，2016年柔佛州一年获批准开发项目总投资额为264亿令吉，远远领先其它所有州，比吉隆坡加槟城加雪兰莪的总和还多，这个里面有一大半是外国投资的房地产开发项目。

马来西亚国家不动产信息中心数据显示，柔佛州于2015年及2016年分别有14万套住宅规划启动，作为马来西亚首都的吉隆坡，人口720万，相当于柔佛州人口的两倍，这两年规划启动住宅量也才只有4万或5万套左右。

杨国强担心，国内房产供大于求，毛利率降低，所以重仓马来西亚柔佛州，但与他想法不谋而合的也大有人在，结果造成可能比国内的供大于求还要严重。

按理说，供大于求的结果就是房价下跌，但是远在新山市南郊，新加坡工业区对面，“森林城市”的价格让“新加坡旁”的人都看不懂。

据当地媒体实地考察，“森林城市”三期的价格大概是2.3万元人民币/平，位置比较好的要2.7万元人民币/平，新山市市中心的楼盘均价在1.3 万元到1.8万元人民币之间。“森林城市”位置最差，卖价却是市中心的两倍左右，这让不富裕的马来西亚人情何以堪。

那么先富起来的新加坡人呢？新加坡是一个真正的房子用来住而不是用来炒的国家，80%的人口都住在政府提供的政策保障房“组屋”里面，均价3000新元/平米，这边大学生起薪就是3000-4000新元，“房奴”对于新加坡人来说就是一个外星物种。

那么剩下的20%土豪，会购买“森林城市”吗？醒醒吧，你是富人，会在重工业区对面买房子么，还不说一天往返四次海关。据一位新加坡留学人士说，她从没听当地人或马来西亚人说过“森林城市”，只在新加坡机场见过一次广告。回国后，却有许多长辈和朋友跟她提起过这个项目。

这就对了，精明的杨国强一开始就想得很明白，“森林城市”的房子是卖给急于海外投资的中国新中产，铺天盖地的广告和营销都是针对他们。

人算不如天算，一道外汇管制令断了这个念想。

一个海外超大项目建设，既无法与当地密切关联，又丧失了母国的渠道，成为孤悬海外的一个乌托邦，是一件非常可怕的事。

“现在我终于了解拉普达为什么会灭亡，灭亡的原因就写在肯得亚山谷的歌词里，根要扎在土壤里，和风一起生存，和种子一起过冬，和鸟儿一起歌颂春天。不管你拥有多么惊人的武器，也不管你操纵了多少可怜的机器人，只要离开土地，就没办法生存。”

宫崎骏动画片《天空之城》这段台词，就像是专门给“森林城市”定制的。

“森林城市”的根在哪里？

森林城市在建工程只有住宅与酒店，用于产业引进的写字楼还没动工。

四

在住宅销售停车之后，能驱动“森林城市”向前奔跑的动力或许就是产业引进了。

老话说得好，安居乐业，其实是乐业方能安居，自古都是有了工作之后才有住房，无业即是游民。“森林城市”需要有产业，有大量的工作人群产生，才能够把房子卖出去。

如果有足够多的企业入驻，这些员工就是最大的住宅买家群，也不用看外汇管制的脸色。

如能将优质的企业引入马来西亚，马哈蒂尔自然也不会反对“森林城市”的建设。

如此一来，左右都不是的“森林城市”，就变成了人人喜爱的香饽饽。

杨国强也希望把“森林城市”打造成产城融合的样板。国内地产行业的规模天花板已经若隐若现。公开数据显示，全国住宅销售市场每年约10万亿需求。按碧桂园占有10%市场份额的目标，未来销售规模有望冲到1万亿元。

在碧桂园内部，这被认为是最终可能实现的规模数字，2017年，碧桂园销售额5508亿元，2018年杨国强要求保底目标8000亿，冲击10000亿。碧桂园即将触碰到天花板，急需要新的业务增长点。

2016年，碧桂园成立的事业部发布了“科技小镇”计划，按照碧桂园的规划，未来五年，公司将投入1000亿元资金，建设100个科技小镇。

根据华夏幸福的经验，合同签约到真正落地的企业只有30%左右，华夏幸福的招商能力首屈一指，这意味着，“森林城市”30亿元的合同额，真正能落地的不到9亿元，与其庞大的体量极不相称。

这也难怪，做产业新城招商引资，是买方市场，企业是大爷，不可能像购房者地基都还没有打好，就一窝蜂跑过来买楼花。要想企业入驻，你的政策、建筑、交通等各种基础条件完备，才有资格向企业抛出橄榄枝。

对个人消费者销售住宅，引凤即可筑巢；而要想把企业招进来，筑巢才能引凤。

其意味着做产业城市，前期必须投入大量真金白银，短期内没有回报，一旦住宅销售跟不上，现金流就会非常紧张，目前华夏幸福就处在这个煎熬的阶段。

但如果做成，就会跳出房产销售的商业模式，面向企业的服务收入，与当地政府的税收分成滚滚而来，有长期高利润回报。这跟碧桂园短周期、高周转、低毛利的滚动赚钱完全相反的打法。

前期杨国强投资“森林城市”虽然也很冒险，但是实际执行还是很理性精明，以销定产，他自己也说了，就算失败了，也还能拥有这块地。2016年疯狂营销，房子还是卖了不少出去，年报显示利润率20%，高于碧桂园15%的平均利率，现金流是回正的。

出来混，总是要还的。杨国强吃了十几年的中国城镇化红利，因为城市工作机会多，带动了周边的房子销售，以前是别人建设城市他卖房，而在森林城市这个项目，杨国强不得不自己建设城市，才有可能重启。

如果，杨国强决定投入巨资做“森林城市”产城融合，那赌注可能就是整个碧桂园。赢了，碧桂园从卓越走向伟大，上升到世界级企业境界。输了，那碧桂园可能将一蹶不振。

巨大的利益，巨大的陷阱，杨国强如何抉择？

是买地还是控制负债率？是个人决策还是团队审议？是冒险还是求稳？多年来，杨国强在重重矛盾中寻找平衡点，在碧桂园登顶之前，他更多偏向于前者。

五

“森林城市”可能让杨国强重新审视天平的倾斜度。

经此一役，暴露了杨国强战略格局与政治觉悟的短板。对“宇宙第一房企”来讲，这可能是致命的。

在国内房地产市场面临触顶的局面下，杨国强要为碧桂园寻求一种更便捷、更高效的扩张升级之路，豪赌“森林城市”，这是毕其功于一役的做法。

可面对这样的跨国项目，这样的天量投资，只做商业上的测算，显然不够。

按理说，杨国强政治觉悟还是蛮强的，他对官员的低调，刻意说自己是农民，不懂事，引入平安保险把碧桂园染红，外汇管制一来，说停就停。有关部门批评了万达、安邦、海航、复星的海外投资，但碧桂园的“森林城市”一直是作为一带一路的样板宣传。

包括在马来西亚，拉总理站台，40%的股份是柔佛州的苏丹，等于也是跟马来西亚的权势绑在一起。

但杨国强低估了跨国作战的政治变量，马来西亚政治变天也是不可预见的。

在国内，这几十年来中国政治还是很稳定，基本上是商业的助力而不是阻力。但是国际政治，国与国之间，就是今天一个样，明天一个样，变数太多。

如果一个项目不能实现本土化，夹在几个国家之间，左右都不是，政治风向稍有变动，项目就会被打击。这才是杨国强欠缺考虑的，但是怎么变是谁也说不清的事。

“森林城市”当初投资之大、营销之热闹、杨国强寄予之厚望，与今天之凋敝、之萧条，形成强烈的反差，让杨国强也不免心灰意懒。

年初杨国强宣布将把80%的精力放在农业上，地产业务交给总裁莫斌。“40年前我种田，40年后我还是回去种田！”

对此，碧桂园方面表示，公司致力于发展农业是发展到一定规模后的布局，同时也是响应国家乡村振兴的号召。

《易》经“飞龙在天"后是"亢龙有悔”，在内向型中国农耕文明中，盈不可久，盛极必衰，功成身退历来被视为中国传统的完美选择。

但农民出身的杨国强给予碧桂园的精神图腾是凤凰，凤凰涅槃，浴火重生，其羽更丰，其音更清，其神更髓。

杨国强心里住着两个人，传统的地主与现代企业家，地主是幸福的，每年的收成都有保障。但企业家成就感更强，一次次挑战未来的不可预期，不断升级打怪，实现个人最大价值。

“森林城市”，成了杨国强人生的十字路口，就此刹车，损失不大，但碧桂园也就是一个高周转的房产商，很难有新的突破了。继续向前走，做产业城市，巨大的成就伴随巨大的风险。

是亢龙有悔，还是再一次浴火重生？