“学区房炒作者又作妖了！”看到西湖区教师轮岗、学区划片消息的第一时间，笔者支气管就一阵不适，赶紧跑去厕所——呸！

5月19号，西湖区教师轮岗学区划片的消息通过七大姑八大婶的朋友圈不胫而走；

很快，文鼎苑48小时上线4套二手房的消息就作为重要例证对这则谣言进行粉饰，说得绘声绘色，不知道的以为单田芳先生转世，不去老底子卖鱼桥吆喝真是白瞎了好口才。

好在不多久，西湖区教育局直接下场在官微回应辟谣，这才平息了这一风波。

| PART 1 | 

学区房热的气氛下，为了孩子，没了脑子。

▲杭城新分区

首先，上个月杭州刚刚完成行政分区，上城区和江干区合并，拱墅和下城合并；

此时，一个行政分区毫无变化的西湖区先于新拱墅和新上城学区划片试点，改成一个区的距离近的不试点，跑去西湖区，之江和三墩隔这么远，中间还有景区，老师换岗通勤得多少调度？

其次，学区划片政策的根本目的是解决区内教育极不平衡不均匀的问题，目前只有北京已经落地在试点操作，上海都在观望，杭州还担不起一个“极”字，上赶着身先士卒？

最后，也是笔者想写这篇文稿的最大原因，文鼎苑挂网上4套能作为重大教育政策出台的直接论据？这么说来，要是政苑小区挂4套卖，省府搬家？！

学区房是重要，也确实是市场最疯魔的阵地，可越是这种狂奔脱实向虚的时候，越是需要轻踩一脚刹车，看看学区房上车的时机和策略。

洞悉天时，行必有方。

| PART 2 | 

政策面。

4月23日，北京市西城、海淀和东城3个义务教育入学热点区同时公布了今年的义务教育入学政策。西城区、东城区重申严格执行去年已公布的多校划片政策；海淀区宣布，2022年1月1日后，户籍从外省份或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入读小学时，将不再对应登记入学划片学校，改为在区内协调解决。

4月30日，中共中央政治局召开会议，罕见单独提及学区房。会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

5月初，南京在各区累计检查了房地产经纪机构191家，检查组随机抽查了17家房地产经纪机构门店，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题，直接查处77件学区房违法炒作，参考价与实际成交价立降10%以上。

5月10日，宁波成为首个限制二手学区房房价的城市，推出《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，制定112个学区房小区二手房参考价，二手交易参考价较挂牌均价应声下降18.5%，差异最大的小区达到50%。

5月20日，成都市教育局、成都市住房和城乡建设局及成都市市场监督管理局联合发文，明确将联合开展“学区房”等虚假违法广告专项整治。

5月23日，深圳著名“爱马仕”学区房小区--国城花园，同一户型房源拍卖的价格与2月初相比，狂降了662万元。

南山区观海台的楼盘房源，两天内报价下调140万。其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校。

此外，去年涨幅靠前的八卦岭片区上个月一周内也大降10%。公开数据显示，4月份深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。

中央点名学区房之前的2个月以来，据不完全统计，北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策，包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等等。

▲宁波最严学区房限制

笔者不怀疑学区房的投资是个良性的循环，如果房子产品品质好有不错的学区理应溢价20%-30%甚至更多些，作为保值品是没错的；

但以目前杭州二手房市场上学区房的涨势和风声鹤唳的现象，很难说是理性，更多的是分配生考试制度带来的焦虑情绪、新房百摇不中的懊丧、一天一变的房价和嚣张的学区房东轶事共同造就的结果。

房地产整体调控阻力很大，不代表单一针对“学区房”的调控难度也大，在学籍年限、学区房指导价、学区划分、LPR等等教育、住建、金融三系统政策捆绑下的学区房，绝对是高杠杆但是高风险的产品。

举个例子，如果住建政策单一卡不死，银行可以单点提高热点学区房贷款基础利率，区教育局可以要求学籍年份延长和学区户口绑定，放宽一表生判定等等等等，办法太多。

社会心理学上有个效应叫“自我实现预言”，即不断给自己心理暗示最终使自己的预期成真的预言。

翻译翻译，只要全杭州的家长都坚信学区房永远涨价，最终学区房真的永远涨，直到碰到中央的棍子才大梦方醒，像破6000点的股市，总觉得自己能高位离场，看看最终谁接盘谁赔钱。

| PART 3 | 

时机。

首先，5月，6月是各种红盘热盘加推和首开的集中期，三墩北的天澜、彩虹轩，良渚新城的前宸，运河新城的上河公元，申花的滨融府，龙坞的茗春苑，文晖的锦尚和品，亚运村板块的星翠澜庭，市北的滨涛映月等等都是优质的楼盘；

论投资回报率，热门板块的新盘和大部分学区二手房比有过之无不及，如果不是孩子马上要上幼儿园急着挤大热，为一表生排队抢位提前两三年上车，真的不建议锁死自己；

▲分配生招生工作安排

其次，分配生制度还有20天就中考见真章了，等6月底第一批招生全结束各学校分数线出了再来决定小初的搭配更为合理，届时购置学区也有个依据；

1、前三所和前8所平均分数线之间的差值变化；

2、前8所和普高平均分数线之间的差值变化；

3、同一档次学校之间的分数线差值变化；

▲优质普高分配生对弱中提额并不跨区

以上三点是重要的衡量指标，加之今天市教育局刚刚宣布的政策，优质普高对薄弱初中分配生提额同时不跨区，打击掐尖，教育均衡化的方向非常明确，没有必要一定要去挤各区“最顶尖学区房”这条独木桥；

如果真是为了孩子，因人制宜去搭配学区房选择，除了师资和生源，父母通勤方便、孩子多睡半小时都是学区房积极的意义，抹杀之后未必求仁得仁。

| PART 4 | 

人群。

1、手头非常宽裕的孟母，子女又极其自律聪慧，非要子女学军加十三中加前三所这种思路，小初高全要顶配，也不在乎学区房价格波动，人之常情，无可厚非；

2、单纯投资学区房，赌它一直涨，自己不是最后接盘的。

笔者不敢说学区房马上会跌，但一定敢说头部的学区房已经超出学区房合理溢价很多了，“文鼎苑们”是有相当的泡沫的，在国务院单一重点关照的政策背景下总有回归理性的一天，流动性变差最终一定导致实际成交价降低，投资机会很多，请控制风险。

▲文鼎苑实景

3、朴实的父母们，想很早就未雨绸缪，同时希望学区房保值，最好能赚点。

首先，如前文所言，盯紧下个月的中考招生分数线差值变化；

第二，尽可能发现孩子的特长和兴趣点，没有的话培养点，因人制宜，小学初中里的各种加分项可不看学区房贵不贵；

第三，关注下每个区的6-10名（各类小程序和榜单轻易就能搜到，略有出入但大差不差，这里不发出引战）的公办小学和初中学区以及民转公的学校附近的学区房，如今年初的崇文实验，之前的文澜实验，陆陆续续之后肯定会有更多；

举个例子，父母在城东上班为了孩子买去城西，每天通勤累个半死又孩子睡得时间也少，赚多还是小亏真不一定；

给自己省点钱也让生源不要都挤在前面，马太效应的解永远都是先放手，回归理性，这些排名的学区房保值不差，又能规避追涨杀跌的风险。

4、特别提到余杭买房的年轻夫妻和父母，新余杭是个新区，学区和医疗资源是相对不足的，连行政班底都重组没多久，请尽量往未科、云城、良渚、勾庄这几个板块移动；

教育一看师资二看生源质量三看成绩带来的口碑，短时间内和老三区平起平坐是不可能的，但现在未科的“四小一中”成长性十分不错，笔者的老校长任校长70多岁还能出山上任，加上老师招聘的规格非常高且明年开始高中分配生分配不跨区，笔者十分看好，信这个城市成长的地方，拥抱增量，抱持希望。

股市在5000点疯涨的时候，大家都觉得8000点是个警戒线，到了6000点的时候所有人都觉得10000点轻轻松松，笔者愿意相信学区房是稳定在5000点的优质股，但破了6000点还让我加仓，那恐怕得喝两口“茅台”压压惊了。

踩一脚刹车，等着看看成绩，看看政策，把买房保值增值和孩子上学拆开来当两件事看，两个方面都会有更多的选择面和视角。

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文/一叶 编辑/一叶